“房地产税”将至，将会带来怎样的巨变？！

近日，《求是》杂志刊登了一篇有重磅文章，提出“要积极稳妥地推进房地产税的立法和改革，做好试点工作”。长期以来极力鼓动房地产税的原财政部财科所主任贾康趁机再次提出，建议在深圳.海南.浙江进行房地产税扩大试点，以解燃眉之急。
金融作家关不羽在朋友圈里说：“贾老师家的房子肯定不在这儿。而且，他表示不知道什么是“燃眉之急”。
房产税很快就会出台吗？由以上重磅文章来看，应当首先进行试点。此前上海.重庆已经进行了试点，预计下一步还要进行试点。因此，也许并不是很想全面推进。

1.将部分增量转换为收入存量，对经济的影响不可预测。
普通无房人士期望房产税降低房价，一些财政专家则指望房地产税来改变地方财政收入。
而财科所的贾主任却既认为“房地产税可以抑制房价的暴涨”，又说“不是说这一个税率决定了房地产上面的价格就能往下走，能够降低，那是不现实的”，而同时，他又认为“房地产税应当是当地财政稳定的收入来源”。
而贾康主任似乎并未考虑过，当地经济发展的动力问题。

事实上，土地财政是一种十分罕见的财政。这是因为，土地财政就是地方政府把闲置的土地拿出来有效利用，这就属于“地方拿出蛋糕来和老百姓分”。
税赋是地方子市场主体创造的蛋糕。每块土地拍卖，都是为经济注入更多的财富。
很多人不理解土地财政对国内经济发展的积极作用。
赵燕菁，中国城市规划学会副会长，曾在一篇长文中指出，土地财政是地方经营城市的融资工具。而中国能够“和平崛起”的真正原因，正是因为这种“土地财政”的融资模式，使中国无需借助外力征服，就可以获得“最初的信用”，这对中国来说至关重要。
赵燕菁说得有理，不过却也有些夸大其词。资金投入肯定是有严重缺陷的，缺点就是放地太慢，一大堆增量“蛋糕”没拿出来分。
但如果叫停土地财政，从税收中收建，那又会怎么样？
比如当年的深圳特区。假如特区依靠税收发展城市，很明显外国投资的国内资金不会流入深圳。而深圳取得成功的一个重要原因，就是将土地增值从市场主体以土地建房来获取增量财富，特区财政获得了买地收入，这是一种无痛财政。这样，特区就能由渔村迅速发展成城市。
别处也一样。在卖土地的地方，可以给企业优惠政策，吸引投资，做大税收来源。与此同时，经济繁荣，土地价格上涨。因此，当地发展经济的积极性很高。
用不动产税代替土地财政，是由增量分配向存量的转变，对于普通百姓来说，无痛的财政，竟然变成了痛苦的财政，这就不值当了。
另外，现在看来，地方财政有困难了，要尽力想办法解决，后来就变成地方税收后才能再增税，有没有动力去做大增量呢？它涉及当地经济发展中底层逻辑的转变。
这种变化对经济的影响，难以预料，而且风险不可低估。
政府的态度是先试一试，这是慎重的。但愿在试点中，能够顾及普通民众的痛感，找出解决地方发展动力的办法。
但贾康提出的深圳。海南作为试点，实际上是不合适的。在中国这个市场化程度较高的城市，比如深圳、海南，搞自贸区，还不如用他们来做一个完全市场化的试点(比如开放宅基地入市)，最后对照房地产税试点城市，看哪种办法更好。

2.在有不动产税的国家，很难买房子。
关于房产税是否可以降低房价，从重庆开始试点。然后上海试点，似乎收效甚微。你可以说重庆。上海税率太低了，所以没有用。
但实际上，全球有很多国家，早就帮助中国人做了房地产税试点。在美国、日本这样的大国家，已经实施了很多年的房地产税，而且税率不低，可以被认为是一个试管婴儿。那么，美国。日本年轻人会不会比买房子买年轻人容易？
恰恰相反。
2017年，汇丰对全球9个国家中出生的年轻人在1981-1998年间的购房情况进行了调查，涉及的国家包括：中国.加拿大.澳大利亚.法国.马来西亚.墨西哥.阿联酋.英国和美国。
在这些数据中，中国年轻人拥有70%的住房，而美国年轻人拥有住房的比例为35%，仅为中国年轻人的一半。也就是说，在美国，年轻人买房子要比中国难得多。

也许很多人不相信，中国年轻人的住房自有率真的是如此之高。但今年，多家地产企业共同联合发布了“2021青年置业报告”，通过对常住一线城市和新一线城市的18-44岁新青年调查显示，调查对象中有57.0%的年轻人已拥有住房，70.1%的年轻人有在五年内买房的意向，其中12.9%打算在今年买房，愿望更加迫切。
这一数据比汇丰的数据稍低，但应该是因为，中国公司进行的这份调查针对的是居住在一线城市和新兴一线城市的年轻人，而汇丰调查了各类城市的年轻人。
许多人也许会问：既然有那么多人都买了房子，为什么我还买不起房子呢？
实际上，这是一个结构问题。对于人口大量涌入的一线城市.新一线，买房一定要困难得多，但是在三、四线城市，大多数人都有房子，租住的人却少之又少，因此这些城市的租金就无法起。
大爆发后，美国房价再次上涨。假如有10%的美国年轻人储蓄率是很低的，那么就需要储蓄11年来攒够首付。
与美国相比，日本的房地产税高出大约2%，而一套一千万日圆的房子每年都要缴税20万日元。因此，日本年轻人有没有更好的住房？
在日本，4人户的建筑面积为50平方米，但有23.6%的家庭没有达到标准。
一间20平方米的一间卧室在东京郊外，大约价值两千万日元。什麽，20平方米的一间卧室？中国是无法想象的。但这是事实。拥有不动产税的日本人居住得比中国人拥挤。一个日本年轻人买一间这样的一间卧室，可能要十年。
而且租这样一间卧室，租金要65,000日元，这比中国一线城市郊区20平米的房子要贵。
为什么日本人住的那么拥挤？理由很简单：住得宽松，就要交更多的税。因此，不管是买还是租，日本人都挤在一起。
假如不相信外国的房地产税“试点”，那就等着看中国城市试点的结果。一句话，更明智的做法是先试点，而不是带着“燃眉之急”的焦虑全面地推房地产税。