银保监发声：支持刚需购房。地产行业获得转机

十月二十一日，在国新办三月份银行保险业数据和监管重点工作会议上，银监会对统计数据和监管重点工作进行了解读，银监会负责人表示，在保证信贷需求的同时，在贷款首付比例、利率等方面给予购房人支持。

在央行发表声明“保持房地产信贷稳定、有秩序地投放”以及中国人民银行副行长潘功胜10月20日公开表示“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐渐得到纠正”后，银监会又一次出台了针对房地产信贷的“纠正”政策，也就是支持刚需。

伴随着高层官员频繁释放政策信号，业内人士认为，房地产政策的“暗期”已过半，信贷政策和执行方面将会适度“纠偏”，房企和市场也将感受到政策的温暖。

十月二十二日上午，受以上利好消息影响，地产股迎来上涨。其中，万科、保利发展、招商蛇口、新城控股等房企的股价微涨。

地产界的寒冬迎暖

对首套房的购房人在贷款首付比例和利率上给予支持。当前，90%以上的银行个人住房贷款为首套房贷款。刘忠瑞表示：“下一步，将根据市场化、法治化的原则，配合有关部门和地方政府，共同维护房地产市场平稳、健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

针对这一点，地产研究院研究中心研究员分析说：“近期中央银行、银监会和银监会对于房贷方面的表述比较积极。总体而言，这有助于进一步放松信贷市场。应当说，政策面释放了很好的暖意，有利于促进房地产市场的平稳发展，对房企等也能带来积极的影响。”

实际上，自9月末以来，中央银行已经连续两次表示，“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合有关部门和地方政府，共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”

但截至10月15日，央行第三季度的财务数据记者招待会上，邹澜司长表示，一些金融机构对银行不能再发放发展贷款的情况进行了解读，并表示今后将保持房地产信贷的平稳有序投放。

十月二十日，在“金融街论坛2021年度会议”上，中共中央政治局委员、国务院刘鹤也表示：“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场的整体需求不会改变。”当日，中国人民银行副行长潘功胜指出，针对房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐渐得到纠正，融资行为和金融市场价格正逐步回归正常。

对连续不断的高层政策信号，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“过去一年多，我们发现了调控房地产市场的‘核武器’，也就是宏观审慎的房地产金融，包括三道红线、贷款集中、有区别的抵押政策、LPR定价机制等。这两种制度都是好制度，有保留有压力，不能放任自流，但实施起来却成了一刀切。既不能合理地获得发展贷款，又不能获得合理的抵押贷款，也无法满足。

他说：“这次提出‘金融机构要与有关部门和地方政府合作，共同保持房地产市场的平稳健康发展’，在控制总杠杆的前提下，保护好刚需，满足合理融资需求，再加上‘一城一策’，楼市才会稳定下来。李宇嘉说。
信用环境已经得到改善。

实际上，自9月末央行发表声明以来，一些城市已经调整了信贷政策，信贷环境有所改善。

十月二十日，地产研究机构公布的数据显示，今年10月，地产研究院监测的90城市主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较前月下调了一个基点。十月份住房贷款利率调整为年内个月下降，表明信贷环境得到改善。
具体地说，10月90城市中，有20个城市出现了房贷降息降息，有14个城市降息，有14个城市首次降息，重合的9个城市首次降息，二套房贷利率都下调。降级的城市包括深圳、广州、中山等长三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除广州、深圳外，其余都是三四线城市。

关于贷款周期，90个城市10月贷款平均放款周期为74天，较9月延长。研究机构称，这主要是因为放款行为和利率调整有一定时差，10月份银行发放的贷款大多是前几个月的合同。上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市的放款周期比9月份缩短。

BBI预测：“四季度住房信贷将回归平稳有序，对首批购房客群、卖一买一的改善客群给予保障和支持。一是住房贷款利率下调城市的范围会扩大，另一方面贷款周期会缩短。信用环境边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市，启动链条换房，利于市场平稳健康发展。

此外，从房企资金上看，新京报记者从多家房企内部人士获悉，“目前，融资方面并没有明显放松，预计将会在融资方面得到释放。”

与此同时，一名上市房企的相关负责人也对记者表示：“由于银行按揭从10月起已有所放松，房贷周期比前一周缩短，因此，我们在销售端的回款速度有所加快。

行业：第四季度市场将趋于平稳。

第三季度，在房地产贷款集中管理、“三道红线”“集中供地”等多项政策的叠加下，房地产市场迎来了“寒冬”。

根据国家统计局公布的九月份房价数据，70个城市新建商品住宅价格指数在9月份同比上涨0.1%，为2015年5月以来的首次下降。在二手房方面，9月二手房价格环比下降52个城市，涨幅仅为17个，与去年同期持平。

另外，今年1-9月，房地产开发投资比上年增长8.8%。这个数字已经连续七个月呈逐年下降趋势，年增长率首次达到了一个位数。

除房地产业多项指标下滑外，从土地市场看，房企拿地热情明显下降，多城市二轮供地流拍的现象增多。根据申万宏源证券研究所的数据，截至10月11日，包括北京、上海、深圳、广州、福州等16个城市的二轮供地，共计推出664宗地，中止出让164宗地，流拍57宗，终止与流拍221宗，估计合计等价流拍率达33%。

伴随着政策的升温，业内人士认为，未来几年，在支持刚需和房企合理放贷需求等政策落地之后，四季度的楼市会趋于平稳。
李宇嘉预测：“对四季度形势，应持乐观积极的态度，虽然下行惯性依然存在，但从房地产销售、价格、开工、拿地等多方面来看，跌幅或增幅会缩小。

盘古智囊团资深研究员江瀚预测说：“从目前银保监的政策来看，是一项比较宏观、原则的政策，预计不久各地商业银行都会制定相应的细则，这对市场也是利好。因此，预计四季度整体楼市平稳的趋势不会改变，与之前相比将逐步改善。”