52城二手房价开跌，“金九银十”神话不再！“房住不炒”监管基调不变

金九银十本该是房地产市场的传统销售旺季，但是今年已经不如以往那么热了。

据国家统计局数据显示，9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈小幅下降趋势，同比增幅继续下降。这些中，二手房的价格降温明显。在环比上，一二三线城市二手房的价格都呈现负增长，分别为-0.4%、-0.1%和-0.2%。以年为单位计算，各线城市二手房的房价涨幅均有所回落。

东方金诚首席宏观分析师表示，自去年7月以来，房地产调控逐渐升温，前期出台的“三线四档”融资管理规则、房地产贷款集中管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策逐渐升温。与此同时，各地的其它调控措施正在加码。在政策积累性的影响下，9月份房地产市场持续降温。

植信投资研究中心研究员李晓晴表示，从2020年中开始，管理层相继出台一系列房地产调控政策，近期房地产市场走势是前期多因素综合作用的反映。

其中52个城市的二手房价格下跌。

从总体上看，9月各大城市的房地产市场明显降温。预计，新开工的一线城市商品房销售价格比上月上涨0.3%，比上月持平。前一个月，二手住宅销售价格从前一个月的0.2%上升到0.4%。新建二线城镇商品房销售价格同比增长0.2%，环比上涨0.2%；二手住宅销售价格环比从上个月的持平到了0.1%。三线城市新建商品住宅的销售价格同比从上月的平缓到下降了0.2%；二手住宅销售价格同比下降0.2%，比上月下降0.1个百分点。

年度同比，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽然没有出现负增长，但同比增幅却持续下降。

金融时报记者梳理，在70个大中城市中，新房、二手房价格上涨的城市数量有所下降，降幅明显。九月份，新屋价格环比上涨27座城市，下降36座，持平城市7座，比八月份下降明显。而湛江、泸州的新房价格则下跌1%。只有17座二手房价格比上月上升，下降了52个城市，平价城市只有1个。其中，牡丹江二手房价格降幅分别为0.8%和0.7%。

价格上涨的城市已连续5个月下降了。就价格走势而言，在3-4月见顶之后，第二季度的房价涨幅逐步收窄。地产首席分析师表示，特别是二手房价格环比下降的城市多达52个，达到2015年3月以来的点，房地产价格拐点已明显出现。

降低正向投资方传导。

房地产降温不仅体现在房价上，还表现在房地产销售面积、土地市场成交等诸多方面。

一至九月份，商品房销售面积130332万平方米，比去年同期增长11.3%。商品住宅销售134795亿元，增长16.6%，两年平均增长10.0%。王先生说，今年9月单月商品房销售面积和年同比增长率都保持了两位数的负增长，连续三个月处于一年负增长状态。上述两项指标的两年平均增长率均呈下降趋势，其中9月份两年平均商品房销售面积增长已经连续第二个月呈负值。这就是说，目前销售端增速的下降并非基数的原因，而是楼市的确在快速降温，并且正传导到投资端。

一至九月份，房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，两年平均增长率为7.2%，比上月分别下降2.1和0.5个百分点，降幅较上月加快。根据机构预测，9月当月房地产投资同比下降3.5%，比上月回落3.8个百分点。

“最近几个月，房地产投资的特点是开发商不断加快竣工，以收回资金；同时降低开发投资(新开工和拿地)，压低资金支出。透过开源节流的方法，减轻资金链压力。”红塔证券研究所所长李奇霖表示，10月份房地产销售形势还没有好转，传统的“金九银十”行情没有出现。

另外，近期房企拿地势头也有所减弱。一至九月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，比上年减少8.5%。
严格的调控是楼市降温的主因。

数据显示，今年以来，房地产调控已超过500次，9月份达到了62次。特别是近几个月来以二手房为主导的调控方向，多个城市出台二手房成交参考机制，效果正显现。

根据地产分析师介绍，多地二手房交易量明显下降。九月份，深圳成交二手住宅1765套，同比下降13.6%；成交面积169252平方米，同比下降13.4%。以同比减少21%的成交量的北京二手房共有12575套。在上海，二手房成交套数11000套，同比下降40%左右。

从"三线四档"融资管理规定、房地产贷款集中管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策实施以来，房地产长效机制进一步落实。与此同时，有关部门对经营贷违规流入房地产市场的行为进行了严厉打击，并对其进行了严厉打击。这是促使市场回归规范与理性的重要因素。

此外，在楼市降温的大背景下，包括哈尔滨、菏泽、昆明、沈阳等十多个城市都发布了通知，要求保持商品房价格稳定。对于这一点，李奇霖表示，从长远来看，在“因城施策”的背景下，部分城市可能会边际调整房地产调控政策。但是，"房子住不炒"政策的总基调没有变。管理层多次表示，要坚持“房住不炒”的定位，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加强房企预售资金监管，加快建立房地产市场长效机制。