北京楼市供过于求 房价或破冰

来自北京房地产交易管理网数据显示，截止到日前，北京今年年内供应的商品房期房住宅项目合计为60个，提供的住宅套数总量为19316套，而签约套数仅为8989套，签约率仅为46.5%。近半项目签约率不足三成。供过于求趋势已定，房价或有望破冰。

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受资金链紧绷与销售萎缩的双重影响，北京楼市新房推盘节奏明显加快。然而，供应的放量却并未带动成交的显著回升，各地新房市场存货压力继续增加。限购及限贷政策叠加效应抑制了市场过半需求，市场交易量已经陷入低谷。

有数据表明，北京商品房的库存自春节后上涨9000套，目前商品房库存积压为102449套。北京中原市场研究部分析认为，库存积压上涨的趋势已经明显，而且随着在建工程大量转入预售状态，库存积压的总量还将明显增加。

近期，政府不断加大对保障性住房开工建设的推动力度。6月10日，住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，督促保障房开工建设的落实。北京按照年初制定的供应计划，今年需竣工10万套保障性住房，新开工和收购20万套。6月13日，北京市住房和城乡建设委员会公布，2011年北京市保障房建设项目将于9月底全部开工。目前北京市已落实开工项目150余个，新开工各类保障性住房约9.6万套，提供房源超过20万套；计划年内竣工项目80余个，规模10万余套；已竣工保障房1.5万套。

年中，处于保障房集中签约的时间节点。进入6月的数据反映出，6月6日-12日成交的商品住宅中，商品住房、保障性住房已经各占半壁江山。而扣除保障性住房后，北京商品住房仅成交了1139套，成交面积12.01万平方米，成交套数、面积均在减少。显然在政策不断强化的背景下，保障房的成交量有望占据市场主体。业内人士预计，保障房将于四季度集中上市，保障性住房所在区域，中低价位普通商品房的销售量和价格将承受较大的冲击。

根据亚豪机构副总经理任启鑫分析，今年计划新增20万套保障房，而去年全年北京包括保障房和商品房的累计成交量也仅为11万套，商品房市场本就受到市场下行预期和限购政策的双重利空，再加上大量上市的保障房的分流，将对商品房市场产生巨大冲击。供大于求加剧购房人的观望，增强看跌后市的信心，而保障性住房供给加大，有助于缩短申请配售周期，会造成部分刚需客群放弃购买商品房转向保障房。在严峻的市场形势下，如果在售项目仍然扛价不降，那么楼市僵局将很难被打破，近期商品住房成交下滑的市场走势还将持续。

政策发力、竞争加剧、需求萎缩、融资受阻的多重压力之下，开发商的资金成本压力更趋显著。21世纪不动产分析，历经半年的试探性推盘让开发商的库存量已经超出负荷，库存量与资金紧缺双重压力之下，加大推盘力度，打折促销已成为必然选择。

近期，北京商品房供给大多为中小户型。从北京近日面市的5个开盘项目看，全部位于五六环之间，多为符合目前主力需求的普通住宅、中小户型。任启鑫认为，市场的这一变化与政策调控后刚性购房客群的需求相符，开发商大量推出与主流购房客群需求匹配的产品，也是希望能够顺利实现销售，促进资金回笼。自今年2月开始，楼市已连续近5个月出现供过于求，楼市库存迈上10万套关口，挤占开发商大量现金流，支撑房价继续上涨的后劲已显不足。随着六七两个月楼盘开盘量的增加，是郊区新城新盘的集中供应，销售压力之下房价有望出现破冰，预计将带动整体房价的回落。

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