中国楼市“四限”已取消“两限”，下一枪指向“限购、限贷”？

楼市资本论观察到，楼市政策调整又现重磅消息。

近日，据湖南省衡阳市房地产业协会首先披露，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局在12月19日联合印发了一份“关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》的通知（衡发改价服【2018】45号）”，宣布从明年1月1日起，暂停执行去年起规定的商品房限价政策。

这是继菏泽公开“取消限售”之后政策调整的又一大标志性事件，对此，衡阳市上述通知给出的理由是：“由于目前衡阳市市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行限价政策”。

注意，“由于目前房地产市场已出现理性回归”，这是此次政策调整的理由，对此，也不难联想起环京楼市这一年多以来的下滑，还是那个老套的问题，如果菏泽、衡阳等地都能调整政策的话，那么，环京楼市是不是更应该调整？

【一】例，衡阳取消“限价”

继续说今天的大热点，衡阳取消限价，这是此轮调控周期下，个公开取消“限价”的城市，与前不久菏泽公开“取消限售”同气相求，至此，此轮调控的“四限”即限购、限贷、限价、限售，已经取消了两个。不仅如此，近日来，跟随调整政策的城市也陆续增多，据不完全统计，近日共有菏泽、珠海、广州、东莞、杭州、衡阳6城相继调整了政策，如果再加上此前的太原、兰州两城，目前已有8城调整了政策。

衡阳发布“取消限价”的政策还有几个细节值得玩味。首次披露此消息的是当地的房地产协会，这也算的上“半个官方”，但自昨晚首次披露至现在，在衡阳当地住建局的官网上并没有找到此文件。此外，衡阳房地产协会披露通知的时间为12月26日晚，而通知内容显示却在12月19日。同时，12月19日也是菏泽最终确认“取消限售”以及中央经济工作会议召开的时间。

基于以上两处细节，我们也不妨做两个假象。，当地或早就有调整政策的举动，但一直在低调进行，为何要“低调进行”，仍是为了防止舆论的扩散，由此，也不难推广开来，目前“低调”调整政策的城市一定大于我们目前已知的上述8城。

第二，地方此举或是有高层的授权。尤其是在规格的中央经济工作会议之后，以及住建部提出“三稳”之后，“因城施策”成为今年地方调控的亮点，权力下放，地方对既有政策做出调整就合情合理，不用背太多包袱，而且，又有菏泽“闯关”的先例。由此也不难想象，后续或有更多城市跟进调整政策。

【二】“四限”已取消“两限”

再继续说此轮调控的“四限”。“四限”中的“限售”是本轮调控的一大特色，之前都是“三限”，也就是限购、限贷与限价。同时，本轮调控还有一大特色，就是真正落实了“长效机制”，也就是诸如租赁房、共有产权房等尝试，而“限售”兼具短效与长效的双重属性。但比较意外的是，一些城市的限售在仅执行了一年之后，便仓促叫停了，执行的年限还不如限售的年限。

“取消限售”或也意味着本轮调控出现“重大转折”，“取消限价”则或意味着本轮调控出现“全面转折”。所以，衡阳公开“取消限价”后，又一次的成为了的“风口”。取消“限售”、“限价”之后，本轮调控的“四限”的另两限或也有可能跟进取消，事实上，前不久珠海部分区域就已经调整了“限购”，而“限购”又是调控最后的一根“底线”，如限购大规模调整，本轮调控周期也就实质上的结束了。这对于楼市的意义不言而喻。

【三】环京是否跟进调整？

说回环京，环京是否会跟随调整政策。我们此前明确发表过观点，存在调整政策的极大可能，但有两大阻碍，就是“三统一”和“雄安因素”，但抛开这两大阻碍不说，环京目前已经具备了调整政策的理由，其中最有力的理由就是价格端的过度调整，这在来说都是十分醒目的。还是那个问题，如果菏泽、衡阳等地都能调整政策的话，那么环京就更有理由调整政策了。

但事实上，究竟跟进与否，仍需要着重考虑上述的两大阻碍，其中，雄安因素已经发挥作用，近日，保定、涿州就发布通知，“为落实中央、省委巡视反馈意见问题整改要求，进一步规范保定市房地产市场秩序，加强雄安新区周边房地产开发秩序管控，优化雄安新区周边建设发展环境，同时落实省五部门有关意见要求，保定市/涿州市从即日起开展为期4个月的全市规范房地产市场秩序专项行动”、“将以环雄安新区、环京周边县（市、区）为此次专项行动工作重点”。

在中央及省委的关注下，环京、环雄区域再次被点名，后续政策调整的博弈也就可见一斑了。而“副中心”方面，目前通州及副中心与北三县的“三统一”政策，实质上已经形成了京、冀两地“共管”的局面。这两天总见说“共管”，实质上其实仍不离当年的“三统一”基准。“三统一”既有利好也有利空，其中，“统一管控”对房地产领域来说就是利空的内容，尤其是在调控背景下，利空的成分就要增加。

所以，环京是否跟进的这一波的调整潮，存在很大几率，但主要仍然要看前述的这两大阻碍，看各方的博弈结果如何。