时隔一年，最高层对楼市表述发生微妙变化，释放重要信号！

一年一度的中央经济工作会议12月21日闭幕，会议分析了2018年经济工作，同时部署2019年经济工作，传递重要信号！

一、会议认为，（2018年）按照高质量发展要求，有效应对外部环境深刻变化，迎难而上、扎实工作，宏观调控目标较好完成，三大攻坚战开局良好，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，稳妥应对中美经贸摩擦，人民生活持续改善，保持了经济持续健康发展和社会大局稳定，朝着实现全面建成小康社会的目标迈出了新的步伐。成绩来之不易。

点评：与去年谈到过去几年经济年均增长7.1%不同，本次会议回顾2018年时淡化了经济增速，重点谈到高质量、改革以及人民生活改善。

二、会议指出，我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期。世界面临百年未有之大变局，变局中危和机同生并存，这给中华民族伟大复兴带来重大机遇。

点评：在谈到世界形势时用了“百年未有之大变局”的提法非常新颖，那么大变局有哪些呢？我认为，英国脱欧、特朗普上台以及今年以来美国对多国采取的贸易措施，表明部分国家民粹主义有所抬头、世界经贸秩序有所改变，这是今年外部环境的变化。

虽然世界面临百年未有之大变局，但会议仍然强调“重要战略机遇期”以及“重大机遇”，表明中央对未来充满信心，抓住机遇、迎接挑战。

三、会议指出，宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

点评：

1、“宏观政策要强化逆周期调节”，经济总会有周期，比如衰退、复苏、过热、滞胀，无论如何宏观政策（货币政策、财政政策）要做的就是逆周期调节，比如经济过热期时就要加息或者上调存款准备金，防止股价、房价以及物价过快上涨，抑制价格泡沫，风险暴露。会议谈到逆周期调节，突然了强化，表明倘若经济下行压力越大，那么政策作用力也将越大，我想，比如降准、减税甚至降息都会是可以考虑的。

2、在谈到货币政策时，会议仍然强调“稳健”，这也是值得关注的，我之前说过，2018年经济环境的复杂程度并不亚于2008年，2008年中国经济工作会议对2009年货币政策的表述是“适度宽松”，这说明在当前经济形势下，我国保持了较强的战略定力，不搞“强刺激”、不搞“大放水”。

相比去年的会议，本次会议删去“管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长”的提法，表明国家希望货币政策在“稳健”的前提下有更大的灵活性。类似于今年货币政策创新工具，明年或许更多。比如MLF担保品扩围、民营企业债券融资工具、创设定向中期借贷便利支持中小企业等，主要作用在于改善货币政策传导机制。

3、会议罕见提到了“提高直接融资比重”，在我的印象中这个提法已经很久没有听到了，尤其是在股市不景气的当下。提高直接融资比重主要是两个，一是股市，二是债市，前者让更多企业可以上市以及再融资。后者是企业可以直接发行债券募资。

我认为本次提到的“提高直接融资比重”主要针对债券而言，即企业发债更便捷、门槛更低，本月12日，一份《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》文件的发出就体现了监管层有意为优质企业企业提供债券融资支持。同时，此前民营企业债券融资工具的推出，也是国家希望提高直接融资比重的表现。

对股市而言，国家在此节点提出提高直接融资比重，表明对未来股市行情充满信心（不担忧未来股价下跌）。

4、会议指出，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模。表明减税降费会是明年的重头戏，一是在个税方面，之前个税起征点已经上调到5000元，很快个税专项扣除也将出来，从之前的意见稿来看，这个扣除无论是广度还是深度都是蛮大的。二是在企业赋税方面，明年在增值税、社保方面税费不排除会有调整。

5、会议指出，要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制。

减税意味着财政收入减少，那么财政收入怎么解决？第4点已经说了，“较大幅度增加地方政府专项债券规模”，主要的目的是稳住基建，避免投资下滑。但会议也指出，要规范政府举债融资机制，也就意味着“开正门，关后门”，合理的举债、正规的举债可以，但隐形的、不合规的举债不可以。

四、在谈到明年要抓好以下重点工作任务时，会议提到“要扩大进出口贸易，推动出口市场多元化，削减进口环节制度性成本”。

点评：“扩大进出口贸易”可以为明年经济增长提供更多动力。“出口市场多元化”可以避免出口过于集中可能出现的风险。

五、会议指出，资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要通过深化改革，打造一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，提高上市公司质量，完善交易制度，引导更多中长期资金进入，推动在上交所设立科创板并试点注册制尽快落地。

点评：今年的中央经济工作会议对资本市场（股市）着墨非常之多，表明国家对股市非常重视，预计明年的资本市场改革会是很重要一项工作，主要是在上市公司规范，比如停牌、财务规范以及加强监管方面会有比较大的动作。“引导更多中长期资金进入”表明国家希望打造的是一个有价值的股市，此前监管层允许银行理财资金入市我的理解其实也算是引导中长期资金进入。整体而言，对于未来的A股专业性方面要求越来越高，无论是机构还是散户都一样。

六、会议认为，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

而去年会议关于楼市的提法是这样的:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

点评：相比而言，今年没有谈到租赁市场，但重审了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，同时在这个基础上会“因城施策、分类指导”，即不同的城市根据各自不同的特征来进行调控，继菏泽之后，12月21日珠海、广州、杭州等城市在楼市限制方面也所调整，这可以理解为差别化调控。

本次的中央经济工作会议未谈到楼市调控，预计2019年的房地产调控相比2018年相对松一点，这是微妙变化。总的来说，2019年楼市不会太冷，也不会太热，整体上要比2018年要好过一点，这就是我的个人判断。

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