杭州商品住宅土地出让溢价率49%封顶 地方稳楼市小动作频发

杭州规定住宅用地溢价率，预警四季度市场升温

据媒体报道，近日杭州下发《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》(下称《通知》)。《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。

链家地产市场研究部张絮认为，在此《通知》出台之前，杭州执行的是2011年2月28日出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，其中也规定了为配建保障房宅地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞报保障性住房面积的规则。但是87号《通知》与之前执行规定相比发生了两个明显的变化：是明确住宅用地限价的统一标准；第二，扩大土地限价范围至宅地，同时保证了保障房土地供应落实率。这将会直接促使杭州未来出让的住宅用地的价格都处于可控和可预期的状态。

张絮认为，杭州土地新政出台的背景是近期土地市场升温，部分大型房企在主要城市掀起多轮抢地热潮。是今年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。杭州土地新政出台，既为跟进国土部的稳定市场的调控思路，也是为四季度土地市场升温预警。

根据链家地产市场研究部统计，从年初至今，杭州全市土地出让金收入215.51亿元，同比去年虽然上涨近3成，但与2010年同期相比仍然减少了约37%。2012年以来杭州成交的11块商品住宅用地平均溢价率只有13.8,%，只有10月两个地块溢价率达到了36%。

张絮认为，调控环境下，地方政府土地财政缩水，前三季度推地和成交并不十分乐观，预计四季度土地供应量会增加，其中可能不乏地块引发多家竞价。但是，从已成交的情况来看，87号《通知》并不会产生很大影响。

房地产的暴利时代结束，尤其调控背景下，行业风险上涨，房企对后市的判断都较为谨慎，溢价率达到49%并不是主流现象。

近期地方调控收紧小动作频发

除了此次杭州土地新政策外，近期一些地方调控从紧的新举措频出。例如北京9月份近十宗地块被暂停出让，深圳限制豪宅项目入市等。

张絮表示，上半年楼市回暖，土地市场不稳定因素增加，房企投融资、拿地的活跃度都有所提升。在这种背景下，考虑到市场、经济形势等各种因素，为了稳定楼市，多个地方出台新举措。其中多是通过手段来调节市场，因此长期执行可能性不大，主要还是为了市场的平稳过渡，确保年底前楼市不会大的波动。

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