法拍房几拍出手合适？一拍、二拍和变卖有什么区别？有哪些误区需要注意？

现如今司法拍卖房产已经逐渐被大众认可，成为很多人的购房渠道，

不少对法拍感兴趣的朋友，在逛各拍卖平台时会经常看到房源“一拍”、“二拍”、“变卖”等字眼。

那么他们分别是什么意思，三者的差异如何区分呢？

其实这些名词指的是司法拍卖所处的阶段，司法拍卖共三轮，一拍、二拍和变卖。通常一拍起拍价最高，二拍会降价，变卖价格与二拍价格相同

一拍：房源第一次拍卖，在房源拍卖固定的竞价周期内至少有一人报名且出价高于起拍价，方可成交。如果直到拍卖周期结束无人出价，那么这件拍品的第一次拍卖没有成功，便会“流拍”。

二拍：一拍时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在“一拍”后的六十日内再行拍卖。

变卖：对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，法院于第二次拍卖终结之日起三十日内发出变卖公告。

通常来说。一拍流拍之后，二拍降了价，二拍价格应该比一拍价格更低才对，但是现实中往往出现二拍最后的成交价比一拍的起拍价还好高，这到底是什么情况吗？对于类似的情况，常见误区有哪些呢？

误区一：变卖与重拍的区别?

变卖：同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院会在该司法拍卖平台上对标的进行变卖。

不同于司法拍卖的竞价周期为24小时，变卖期则会长达60天，但变卖期间，有竞拍者出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期。且参与变卖需缴纳变卖价的全款，而变卖价则是二拍的起拍价。

在整个法拍市场上，优质的房源基本在一拍/二拍中成交了。进入变卖阶段的法拍房则更加复杂，捡漏的可能性小，踩坑的风险性更高，解决风险的成本也更高。

重拍：拍卖成交或者已流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

误区二：二拍成交比一拍成交便宜?

另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第八条 拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

人民法院确定的保留价：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

一般情况下，二拍起拍价比一拍最多降价20%，竞拍者有可能以低于一拍保留价成交。

但在很多成交案例中，有不少竞拍者知道流拍后会降价，表示等二拍或变卖降价再参与，但降价的结果是吸引了更多的买家，增加竞争，最终成交价水涨船高，远超第一次的保留价。