2010为“厉政年” 北京二手房量价均超越新房

2010年被很多业内人士戏谑为“厉政年”，调控风急雨骤，市场见招拆招。全年房地产调控大大小小多达42次，而市场迅速接招，短暂回落之后即现反弹。因此尽管调控贯穿全年，但成交并未跌至谷底，其中北京二手房成交量创之首，连续两年成交量赶超新房成市场主流。房价方面，新政虽意在调控高房价，但总体并未下滑，房价依旧高于很多人的承受力，2010年北京二手房均价首次超越新房。新政催热租赁市场，2010租赁无淡季，创下历史。

房产税即将粉末问世，无论剑指高房价还是地方税收，关于房产税的评论已甚嚣尘上。2011年楼市博弈依旧，风云难测，而北京二手房市场仍将作为楼市的主力军全力前行。回顾2010年，北京二手房及租赁市场呈现如下八个特点：

1、2010楼市调控力度、策略、持续性最长，调控多达42次

自2010年1月6日，“2010年央行工作会议”上发布的“保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产信贷政策”开始一直到12月26日央行二次加息，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，包括国务院、央行、国土部、住建部、国资委等在内的国家各部委共出手42次间接或直接地给房地产市场以影响，目的就是要遏制房价过快上涨。

2、2010年北京二手房成交量跃居之首，累计为21.2万套

据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2010年北京二手房成交量累计为21.2万套，其中二手住宅成交19.6万套，首次超越上海，跃居二手房成交量之首。

2010年4月份二手房成交量创2010年新高，紧接着楼市最严厉调控政策出台，房地产市场顿觉草木皆兵，成交量和房价瞬时跌落，尤其是5、6月份成交量直线回落。经历跌宕起伏的走势之后，2010年北京二手房总成交21.2万套，同比2009年27.8万套的成交总量出现明显下滑，降幅为23.7%。尽管2010年调控风声鹤唳，但市场成交仅次于2009年，并未实质性下跌，且北京二手房全年成交量首次跃居之首。

3、2010年北京二手房成交均价首次赶超新房，挂牌均价全年上涨21.36%

房天下综合北京几家房地产中介机构的成交数据，2010年北京二手房成交均价突破2.1万/平米，而新房成交均价不足2万/平米，二手房成交均价赶超新房，主角地位越发凸显。这是自2009年北京二手房成交量首次超越新房成交量以后，北京全市二手房年均价也超越了一手房。

二手房挂牌价在4月份创下历史新高后，调控政策马上出台，5月份房价瞬即直线跌落，但2010年房价并未明显下滑，呈现跌宕起伏总体上升的趋势。据房天下二手房数据监控的数据显示，2010年1月至12月，北京二手房挂牌均价由19937.37元/平米上涨至24915.14元/平米，涨幅高达21.36%。其中11月份挂牌均价为26079元/平米，创下历史纪录。岁末年关，12月份业主心理价位下调，挂牌均价环比11月小幅下跌。

4、新集中开通，催热沿线二手房市场，北京热点区域增加

12月30日下午2时，大兴线、房山线、亦庄线、昌平线、15号线一期正式启用，五条交通轨道都通向郊区，这些利好给刚需购房者增添了更多的选择。大兴亦庄、昌平西二旗、房山及顺义等区域进入购房者的视野，在房价仍上涨的背景之下，多条新的开通消除了购房者对路途遥远交通不便的顾虑。

房天下二手房数据监控发布数据显示，新沿线的房价在规划线路出台之后就不断上涨。目前，这些区域房价的上涨空间基本被消化，业内认为，开通之后新区的房价不会因而继续上涨。即使如果这些区域房价继续上涨，也是因为整个房地产市场房价上涨的大趋势所致，与因素关系不大。

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5、政策及交通利好促使南城迅速发展，房价继而上涨，南城买房渐成潮流

于2010年12月30日正式开通的亦庄线、房山线、大兴线三条线路都位于南城，交通利好使得很多房产消费者在买房、换房时，将目光投向了南城。呼之欲出的交通加上年底火爆的二手房市场，致使南城目前的发展愈加引人关注。在新线开通的带动之下，南城房价涨幅明显，其中亦庄二手房市场涨的最猛。

除了交通利好，政府也加大了对南城的投入，先是2009年《促进城市南部地区加快发展行动计划》公布，计划三年内斥资2900亿，推动南城快速崛起；紧接着去年丰台30亿元打造京南国贸。南城作为北京未来发展的重要一翼吸引自住及客，加上该区域一直是传统的楼市，南城魅力逐渐彰显，房产巨大。

6、受“限购令”影响2010年北京二手房客比例跌至5年内

“限购令”是刚过去的2010年关注的一项房地产调控政策。在“国十条”出台之后的4月底，北京市率先出台新政，规定 “同一家庭只能新购一套住房”，北京成为出台限购政策的城市。但此后的效仿者并不多。

9月29日，“新五条”强调，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此后，“限购令”便快速落地，环渤海、长三角和珠三角城市纷纷限购。据统计，目前出台“限购令”的城市已有近20个。

“限购令”出台实施，直接打压了客，也误伤了部分改善需求，导致很多客撤离京沪等一线城市，退居二、三线城市，改善需求也开始观望，而自住需求显现。房天下从北京房地产中介机构了解的交易数据显示，“限购令”影响下的2010年北京二手房客比例跌至5年内。从短期来看，严厉的楼市调控政策，尤其是针对投机行为的政策丝毫没有松动的迹象。2011年客仍是重点调控对象，所占比例或将继续低位运行。

7、北京二手楼市热点突出，从通州、望京到大兴、燕郊及昌平均上演了冰火两重天

回顾2010楼市，出现在购房者及业内人士视野中的关键词包括通州、望京、大兴、燕郊和昌平等。不管是新政出台之前部分楼盘均价直逼3万、新政之后房价瞬即跌落的通州，还是受开发商炒作均价直逼1万、成交逆市火爆的燕郊，都在2010年上演了冰火两重天，备受购房者关注。

2010年年初以来，通州望京因区域设施齐全、地理位置优越备受自住和客青睐，尤其年轻买房人纷纷把眼光投向通州望京等区域，房价一路飙涨，并在4月份均创下历史纪录。最严厉政策一经面世，这两个区域如遭遇震荡，成交迅速大幅下跌。而随着郊区线开通日期的，昌平、大兴、房山等郊区受关注度逐渐上升，成为年轻买房人的新选择。在“通州跌”占据人们眼球之际，燕郊楼盘均价直逼1万成为该区域无穷的炒作噱头，一时间媒体争相报道。在轻轨直通燕郊的时代，2010年岁末燕郊楼市也着实火了一把。

8、2010北京租赁无淡季，租赁挂牌均价全年涨幅为30.5%

2010年春节过后，随着务工人员返京，租赁市场进入旺季。4月中旬楼市调控新政出台之后，包括刚需在内的很多购房者搁浅购房计划，转持观望态度。从购房市场撤出的部分需求进入租赁市场，催热了租赁，租金明显上涨。4、5月份作为租赁传统淡季，在调控密集的2010年却异常火爆，6-10月份传统旺季愈发火爆。房天下二手房数据监控的数据显示，2010年北京租赁挂牌均价上涨了30.5%。

政策调控无形中影响了租赁市场的规则。年底许多租客租房到期，近期换房的人群较多，房源较为充足。此外，由于往年春节过后租赁会迎来市场成交高峰，租价相对上涨，因此一些租客选择在年前提前租房，以避开年后的高峰期。因此本该进入下调的租赁价格在年底也毅然坚挺着。

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二、2010楼市政策全年盘点

■2010年1月10日国务院厅

要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

■2010年3月18日 国资委

78家非地产主业央企15天退出房产业

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

■2010年4月11日 银监会

银行不得对投机购房贷款

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

■2010年4月13日 住建部

加快保障房建设 遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

■2010年4月14日 国务院常务会

贷款买二套房首付不得低于50%

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

■2010年4月17日 国务院

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

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■2010年5月4日 三部委

联合下发通知加强廉租房管理

住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。

■2010年6月4日 住建部

关于规范第二套住房认定标准的通知

各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。

■2010年8月2日 国土部

1457宗闲置土地黑名单

国土资源部已将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

■2010年9月17日 领导

加快公租房建设 坚决抑制投机性需求

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。

■2010年9月27日 国土部 住建部

闲置土地一年以上禁拿地

国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

■2010年10月20日 住建部

五年期住房公积金贷款利率上调至3.50%

住建部今日发布通知称，个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%；贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。

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■2010年11月3日 四部委

限制公积金贷款购房首付比例

住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通知，规定用公积金贷款购买首套房，套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例不得低于30%；购买第二套房用公积金贷款的，首付至少五成，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；购买第三套(及以上)房的停发公积金贷款。

■2010年11月15日 两部委

境外个人在境内只能买一套自住房，而且还必须出具其在境内工作超过一年的证明

住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

■2010年11月16日 央行

提高存款准备金率，开发商预期受双重压力

11月16日起，银行存款准备金率将上调0.5%。这已经是2010年第三次上调存款准备金利率。利率也从年初的15.5%提升至17%，离历史高位17.5%仅差0.5%。

■2010年12月15日 住建部

《商品房屋租赁管理办法》租期内禁提价

《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况,《办法》明确,房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。

■2010年12月19日 国土部

坚决抑制地价上涨 诞生须2日内上报

国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

■2010年12月25日

央行年内二次加息 存贷款利率各上调0.25%，公积金贷款利率上调0.25%

继今年央行决定10月20日起上调金融机构的人民币存贷款基准利率后，中国人民银行25日再次决定，自2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

国家住建部网站发布消息，根据2010年12月24日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知》，从12月26日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

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