2011年新房量价齐升，政策或将转为疏导及干预定价

2010年在空前严厉的房地产宏观调控政策下，北京新房市场价格涨幅有所平抑，成交量也曾出现过短期低潮，但是2010年年底，即在距离二次调控政策出台近三个月后，新房成交量与价格持续上升明显，几乎都再次创下年度新高。这样一个价量再次喷发的年尾，为2011年留下了一个伏笔，那就是：是否会因为成交量火爆，有所平抑的房价在2011年再次快速上涨？宏观调控的影响力和干预力是殆尽还是发酵？是否会有第三轮调控政策，又会偏向哪个方向调控，同时会带来哪些新的影响？针对此，“链家地产”市场研究部特对2011年新房市场做出预测。

一、 2011年成交量将在7万套左右，总体趋势先扬后抑

据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，2010年新建商品住宅成交量与价格均在第四季度出现了上升，尤其是商品房的销量12月将突破12000套，为全年的月度成交点。“链家地产”首席分析师张月认为，受年末高成交量惯性上涨以及第二季度、第三季度调控政策后观望需求开始入市的影响，预计成交量始终维持在高位将是岁末年初二手房市场的主要基调，这种上升的趋势至少会蔓延到春节后。

“链家地产”首席分析师张月认为，，明年的成交量将会先扬后抑：由于上半年出现高点，下半年涨幅回落。今年的成交量在新政后一度较少，市场需求表面上减少，连续半年的时间成交比较低迷，有将近1万的需求被抑制，一旦释放将会助推成交量报复性的反弹，由于两次调控导致成交量低于调控前长达半年的时间，预计明年前两个季度的成交量会持续增长，市场将会重现月均超过12000套的高成交量。由于近两年处于政府调控的期内，针对成交过热，预计政府将会再次出台相应政策，敢于成交量出现条件性的下降。第二，2011年新建商品房成交量趋势相对今年平缓，不会超过今年新证后环比近60%的降幅。明年的政策可能侧重于市场的供应以及对开发商的，2010年的宏观调控虽然在延续，但是消费者对于的预期已经减弱，从而使得明年的市场成交不会出现大降幅。第三，2011年新建商品房的需求因保障房增加而相对减弱，需求将转为理性温和。明年保障性住房供应增大，稀释明年商品房的需求。据报道，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这些保障性住房将会稀释部分新建商品房的需求。

二、价格将会追高回落，预计全年涨幅将达10%左右

据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计，虽然新房的存量已经达到107181套（截至12月27日），达到了今年的点，但是开发商并没有在市场集中入市导致高存量的情况下对价格担忧，反而是高调。从12月新增项目的售价来看，环比11月上涨了5%。

“链家地产”首席分析师张月认为，，通胀环境下，明年房价上涨依然有动力。明年如果后续的政策没有跟进，价格将会在外围市场通货膨胀的有所追高；2010年年末房价上升，让消费者对于房地产保值的期望升高，外围环境可能刺激明年新房价格的上涨。第二，2011年新项目顺延价格上涨趋势。今年年末已经出现价格上行的势头，而这股的潮流也将会影响到开发商来年的价格定位。

三、市场促生新调控政策，会比2010年更“给力”

“链家地产”首席分析师张月认为，，部分现有政策影响力和干预力会在2011年逐渐减小。对消费者来讲，限购以及信贷差异化对市场依然有制约作用，限购与信贷差异制约着需求以及部分改善型需求，但是随着12月成交量上升以及今年第四季度价格上行趋势越来越明显，部分改善性需求对于未来的预期，可能形成恐慌性的抢购。第二，预售资金政策效力将在2011年逐渐显现：对开发商来讲，由于开发商集中在预售资金前拿预售许可证，致使开发商今年并没有受到资金，而明年的新项目将会受到此政策影响，预计明年开发商会受到此政策影响较大，部分开发商资金回笼进度受到压力。第三，2011年的宏观调控政策方向以疏为主：今年政策以“堵”消费者为主，预计明年政策内容可能不再在限购上做更多的拓宽，而从开发商资金、土地供应上做进一步深入。第四，2011年新房项目定价或将受限，开发商或将受到更大考验：由于政府直接干预房价是否最终出台还没有定论，在未出台前，给市场只能起一种提醒作用，对于明年的房价走势没有直接的影响。

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