宏观调控“挤泡沫” 房价降温“拐点”逼近？

岁末年初，新旧交替。回首2009年，中国经济各领域几乎全部顺利达成预定目标，但这其中，在“保民生、促内需”的宏观目标下，“抑制房价过快增长”却再次划出一条诡异弧线。

事实上，地产市场从2008年流拍满地，到2009年，满城近乎皆，房地产市场实在是创纪录最频繁的领域之一。如今指针已指入2010年，土地市场又将上演怎样的传奇?

2009房地产演绎“”

纵观整个09年，地产市场率先走出衰退，再次成为中国经济走向复苏的“先锋”。在市场充裕资金的刺激下，各地“”频现，一场“地产盛宴”轮番坐庄，各地房价亦持续蹿高，其比例已远高于GDP增长速度。

以北京为例，据有关部门公布的数据显示，2009年北京商品房均价全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%。这是十年来北京房价涨幅的一年。

同样的现象在众多大中城市也重复上演。上海房价在持续上涨后于09年的最后一个月终于成功占上2万高位，且在“房源不足，恐慌性抢购”的刺激下，仍有进一步上涨的趋势，而国内主要城市房价平均增长亦接近50%。可以说，2009的中国楼市已由年初的“低迷”彻底演变成脱缰野马式的“”。

与2009国内生产总值（GDP）增长8%相比较，国内房价的增长速度已明显偏高，被大量热钱“堆砌”起来的高房价已成为横亘在民生消费面前的一座“无力攀越却不得不攀越”的大山。

此前发布的社科院《2009中国经济蓝皮书》称，当前有85%的中国家庭买不起住房；《福布斯》将中国楼市列为全球第二号泡沫；中国人民银行调查报告说，70%受访者认为房价太高。

而如此背离实际消费能力的“”，其内在所堆积的泡沫，及其所蕴含的风险，对中国经济未来的平稳发展所构成的潜在危害将不言而喻。

万科董事长王石在去年12月4日就表示，一些大城市的房地产泡沫可能扩散到其它地区，也许会给市场造成破坏性后果，其性质会类似日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。

这一切都使得决策层出手“挤泡沫”成为必然。事实上，以“涨”为主线的2009年中国楼市，在2009年底收官之时，已遭遇了针对楼市调控利空政策的密集出台。

政策频出 宏观调控“挤泡沫”

2009年12月5日经济工作会议后，房地产调控政策取向定调为“有保有压”平衡供给：一方面增加普通商品房供应，推进保障房建设；另一方面抑制楼市投机，遏制房价过快上涨。

从抑制房价到遏制房价，一字之差已凸显决策之重。相比2005年“国八条”、2006年“国六条”所用的“稳定房价”，此次用词“遏制”分量远重于“稳定”。杨红旭表示，从2007年以来政府首次用到这个词汇，可以想像对楼市的态度。

其后，各项具体政策连续出台。先是2009年12月9日，国务院会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

接着12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，明确提出“加强市场、稳定市场预期、遏制部分城市房价过快上涨的势头。就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强、推进保障房建设四大举措(以下简称国四条)。

作为执行国务院常务会议精神的项具体举措，2009年12月17日，财政部、国土资源部等五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》的文件，规定以后开发商拿地时首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年，用以打击囤地闲地行为。而此前各地方土地出让大多执行20%～30%的首付政策。

随后，2009年12月23日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，挂牌督办9省（区、市）的18宗房地产开发闲置土地，重申闲置满两年的土地坚决无偿收回的政策，以严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，加强房地产宏观调控。

同日，中国人民银行、银监会、证监会、保监会发布“关于进一步做好金融服务支持重点产业调整振兴和抑制部分行业产能过剩的指导意见”，要求“各银行业金融机构要积极国家产业政策和金融调控要求，信贷投放要体现‘区别对待，有保有压’的原则”。

此外，中国住房和城乡建设部政策研究副主任王珏林还表示，最近出台的政策只是开始，后续还有金融、税收等许多措施还没出来。

房价降温“拐点”能否如期逼近

宏观调控“组合拳”有望推出，高层的表态更加大了给房价“降温”的力度。但就在五部委出台打击开发商囤地政策的当天，土地拍卖成交价格又以新“”的出现对政策进行了无声的回应。

2009年12月17日，北京、上海都迎来“国四条”公布后场土地出让。保利地产以30.4亿元成了北京得新“”，复地集团以8.84亿元竞得上海普陀一块住宅土地，1.8万元/平方米的楼面价是起始价的3.25倍。

当市场以最直接的方式对“遏制”房价作出回应之时，充分说明地产商对未来市场的一致看好，一位长期研究房地产市场的专业人士认为，国土资源部等相关部委目前出台的一系列有关土地的政策通知，不会抑制企业在2010年的拿地热情，企业担心的不是融资和严打囤地方面的问题，而是楼市成交量下滑的预期。

但当“”的房价已成为国民经济不能承受之重时，“拐点”的出现或将不可避免。正如金融学院副院长谢太峰教授所说，虽然现阶段房地产对我国经济增长的贡献较为明显，但在土地资源十分有限的情况下，想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。从长远看，拉动经济增长的主要力量应当是消费，而不是房地产。

值得关注的是，2009年12月27日下午，温家宝总理接受了新华社记者专访，就房地产及宏观经济等方面的问题，表达了政府决策层的态度与决心，并透露出将深化调控的信号。

继政府从“抑制”房价过快上涨“升级”到“遏制”房价过快上涨之后，温总理将“、占地不用、哄抬房价等”定性升级为“违法犯罪的行为”，说明政府对调控态度之严肃，决心超乎一些人的预期。

事实上，政府调控楼市的政策及表态密集出现，已加重了市场中购房者的观望气氛。在刚过去的元旦假期中，楼市传统“小周”并未如期到来。京沪穗等主要城市的一二手房成交量上周全面走低。广州甚至出现久违的“半价卖楼”重现江湖。

以上种种，当买房由民生消费的刚性需求正渐次演变成“富人游戏”的时，无论“拐点”今年能否出现，人们也许更愿意相信，这是房价要降温的序幕。