一线房价刚缓一口气，租金又要涨？

房租上涨是否可持续？

业内人士表示，主要城市的租金上涨，一方面与当前暑期的时间点有关，大量毕业大学生使得这些城市新增大量租房需求；另一方面，过去几年热点城市房价出现了不同程度的上涨， 有所下降，从长期来看， 会必然出现一定程度的回升。

然而，中信证券却认为，租金并无上涨事实，也没有上涨压力。而造成北京等热点城市短期租金上涨的因素是阶段性的，预计未来北京等城市租金上涨幅度将放缓。 

中信证券分析认为，2011年之前，处于明显的房屋供不应求阶段，这个阶段已经过去。2014年以前，租赁房房租常见4%以上的年同比增幅，甚至出现过年增幅6%以上的情况。当然，显著供不应求的情况，更助推了房价快速上涨。2014年以后，随着供给相对丰裕，租赁房房租没有出现过3%以上的年同比增幅。整体看住宅租金价格稳定，并无上涨压力。   

根据某研究机构的统计，过去一年北京、深圳的整租租金出现显著的上升，分别同比上涨了15.5和16.1%。上海的租金表现相对更平稳，整体数据显示，当前上海的租金同比上涨仅有0.3%。

针对部分一线城市的房租上涨现象，中信证券认为一方面是由于房价限价和整治群组等造成房屋供应阶段性下降，另一方面则是租赁市场不规范也压低了租金房的供给。可以发现，推动房租上涨的因素大多是暂时性的，不可持续的。当然，核心城市能否坚持继续供地，继续鼓励多管齐下增加租赁供给，这可能是长期稳定房租的关键。

此外，也有分析认为是部分集中式公寓企业在推高市场租金。业内人士认为，考虑到出租房源的结构性变化，部分地方的房租可能还会涨。很多租赁企业特别是长租公寓，把一些中低端的租赁房源收购之后做升级改造，变成了中高端房源，所以租金有一个明显的上行。

另外，也有观点认为公寓中介企业在不惜用高价抢夺房源，由此推高房价。合硕机构首席分析师郭毅分析称，各个中介公司在各区市场的竞争较激烈，造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

针对这一说法，中信证券表示，集中式公寓企业，无论其经营模式如何，都不可能拉高社会的租金水平。这是因为，集中式公寓企业的房源，罕有存量住宅房源。集中式长租公寓的发展，有利于全社会租金水平的下降。注重增值服务，积极改造房源，且毛利率较低的分散式长租公寓企业，也有利于租赁市场规范和租金水平稳定。不过，只注重吃租赁差价，毛利率较高，产品增值少的分散式长租公寓企业，则可能确实对推高核心城市的租金，起到推波助澜的作用。

川财证券认为，以存量房市场为主的一线城市和部分人口净流入的二三线城市，租赁市场规模大、需求旺，加快这些城市的住房租赁制度建设，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的必要选择。

令人意外的是，在租金上涨的同时，一线城市的房价却没有上涨。国家统计局数据显示，上海7月新建商品住宅销售价格指数环比-0.1%，为四大一线城市中出现环比下跌的城市。从同比看，上海新房售价下跌0.2%，与前值持平。

其它一线城市中，北京7月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，同比涨0.2%；广州7月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.6%，较上月的1.9%有所放缓，同比涨幅为1.6%；深圳7月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.5%，较前值0.3%有所扩大，同比则下跌0.7%，较前值1.3%的跌幅有所回暖。

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【附】28重点监测城市名单：北京、上海、深圳、厦门、广州、杭州、南京、天津、福州、苏州、青岛、珠海、武汉、石家庄、济南、郑州、东莞、成都、无锡、大连、南昌、重庆、西安、昆明、长沙、南宁、沈阳、长春。

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