房价松动迹象明显 北京二手房市场持续低迷

二手房市场综述

本月北京二手房市场仍未见好转，量价齐跌反映楼市低迷。5月二手房共成交8491套，较前一个月环比下跌12.82%，其中住宅成交7272套，二手房成交量较之4月有所下降。价格方面，二手房挂牌均价为39327元/平方米，较前一月环比下跌0.69%，减少364元/平方米。受银行信贷从紧和自住商品房的影响，市场形势整体偏冷，本月二手房市场量价齐跌，表示市场需求观望情绪浓重。以下为2014年5月楼市情况盘点：

5月成交量降低，购房者观望情绪浓重

根据北京市住房和城乡建设委员会官方数据统计，2014年5月北京二手房成交量累计为8491套，较前一个环比下跌12.82%，同比2013年下跌3.61%，同比2012年下跌40.28%；其中二手房住宅成交量累计为7272套，较前一月环比下降4.52%，同比2013年下跌0.87%，同比2012年下跌42.61%，日均成交235套。

5月北京二手房市场继续颓势，成交量出现萎缩，市场活跃度下降，北京房价松动的迹象已经越来越明显。由于政策保持稳定，新建商品房提前在二季度密集入市，下半年还将有大量自住商品房，这使得刚需客户被大量引导至新房市场，同时新房价格也有明显回调趋势，这都将影响二手房市场的行情，二手房业主心理预期价格已经出现明显降低，部分业主迫于成交的压力，让利意愿明显增加，而购房者由于看到未来新房供应将有增大趋势，同时报价出现松动下调，因此部分客户放慢了购房节奏，推迟了购房操作，市场所反映出来的观望程度已经略显恐慌。5、6月份可能到达一个成交量的谷底，随着二手房市场议价空间的进一步增加以及银行系统支持刚需信号效果的显现，市场成交量回升将有很大可能，未来一段时间对于有置业需求的购房人来说将是较好的入市时机。

2014年5月成交量与2012年及2013年对比表

二手房挂牌价小幅下跌，持续态势

2014年5月北京二手房挂牌价格继续下跌。本月二手房挂牌均价为39327元/平米，较前一个月减少364元/平米，环比下跌0.69%。各区县挂牌价中只有怀柔保持上涨趋势，上涨幅度为1.57%，其余区县均出现回落现象。下跌幅度的区县为朝阳，较4月环比下跌1.91%。5月，北京市二手住宅市场下行速度加快，成交量进一步下滑，而成交均价涨幅在经历了较长一段时间的停滞以后，本月出现了较为明显的松动。短期内市场的观望情绪仍难以得到缓解。未来一段时间内，市场成交量仍将在低位徘徊。

央行支持首套房贷

虽然信贷收紧使部分资金有限的购房者被迫挤出市场，而自住商品房也在分流了一部分需求的同时造成了更多购房者的观望，但北京二手房市场的需求量仍庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础。而自住商品房因供应量有限，仅能满足少数人的购房需求，绝大部分刚需人群最终还是要回归普通二手房市场。此外，近期央行也发表了关于支持居民家庭首套房贷的相关表态，现在北京市已有部分银行放开首套房贷利率九折优惠，预计后市信贷政策将有所放松，对于推进刚需人群入市也将产生一定积极作用。由此看来，未来两月，北京楼市或将进入触底回升期。

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5月第4周 价格松动带动刚需人群入市 北京二手房成交量小幅回升

二手房市场动态

全市：挂牌量环比下跌1.09%

【数据来源：房天下查房价】

2014年5月，房天下二手房挂牌总量为989286套，环比4月份下跌了1.09%，同比下降35.70%。挂牌总量相比去年同期水平有较大幅度的下降。

区：本月西城，石景山挂牌套数涨幅明显

【数据来源：房天下查房价】

2014年5月，各区县房源挂牌量九涨八跌，西城、石景山的挂牌量涨幅在15%左右，其中西城挂牌套数涨幅为18.50%，石景山次之，挂牌套数涨幅为14.89%。崇文挂牌量下降幅度，为15.31%。朝阳挂牌量依旧，挂牌套数为315803套，较前一个月下跌5.85%，海淀次之，挂牌套数为170670套，下跌0.87%，昌平挂牌量第三，挂牌套数为87402套，环比上涨0.98%。

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全市：5月份挂牌价下降0.69%

【数据来源：房天下查房价】

5月份北京二手房挂牌价为39327元/平方米，环比4月份下跌0.69%，同比2013年5月份的37301元/平方米上涨5.43%。

区：北京多数区县挂牌价下跌

【数据来源：房天下查房价】

2014年5月，北京市只有怀柔挂牌均价上涨，其余区县均呈现下降趋势。其中，怀柔挂牌均价为14340元/平方米，涨幅为1.57%。朝阳跌幅，挂牌均价为43650元/平方米，跌幅为1.91%。西城挂牌均价为各区县，为61360元/平方米，较前一月下跌0.53%。

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全市：二手住宅成交总量环比下跌4.52%

【数据来源：房天下查房价】

5月北京二手房市场成交量较前一月有所下降，二手房总签约套数为8491套，环比4月下跌12.82%，其中二手房住宅签约量为7272套，环比4月份下跌4.52%，同比去年5月份下跌0.87%。

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区：朝阳和海淀两区关注度

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

2014年5月份，朝阳和海淀依旧关注度，朝阳被搜索占比为21.51%，较上月略有增加，海淀被搜索量占比为15.21%，其搜索比例较4月有所上升。昌平和丰台被搜索占比位居三、四位，占比分别为9.53%和8.60%。大兴搜索量有所上升，超过西城位居第五。

商圈：本月回龙观商圈搜索量

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月回龙观商圈搜索量大幅增加，继续在位领跑，搜索占比3.27%，天通苑和望京分列第二位和第三位，搜索占比分别为2.61%和2.18%。长阳商圈搜索量进入本月10。本月占据7席，南部商圈房山2席、大兴1席，随着南部交通逐渐完善，南部也越来越受到关注。

热点楼盘：林肯公园搜索量位居

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

2014年5月，网友搜索的10楼盘中，林肯公园本月新进入楼盘搜索10即，搜索占比为0.80%。远洋山水和后现代城分列第二位和第三位，搜索比率分别为0.72%和0.46%。本月新进入楼盘搜索10的楼盘还有星河湾、东湖湾和富力又一城。在10 的楼盘中，朝阳占据7席，可见朝阳楼盘依旧具有很高的关注度。

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总价区间：150-200万元二手房关注

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

2014年5月份，150-200万元二手房网友关注，其搜索占比为18.16%。位居第二的是100-150万元的房源，搜索量所占比例为17.64%，第三位是300-500万区间的房源，搜索量所占比例为14.94%。500万以上房源搜索比例有所回落，总价偏高的房源关注度有所下降。

面积区间：本月70-90平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份，房天下搜索数据显示，70-90平米的户型房源备受关注，搜索占比为21.21%，搜索占比教前一月有所上升，其次为50-70平米的户型，搜索占比为20.97%；90-110平米的房源搜索第三，搜索占比为15.36%。

户型区间：二居室房源搜索量所占比例

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份，2居室户型搜索量仍然位居，搜索占比为46.96%，其搜索占比较4月份有所上升；3居室户型位居第二，搜索占比为27.85%。1居室户型位居第三，搜索占比为17.18%。4居及4居以上户型搜索量较3月有所回落。

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线：10号线搜索量位居

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

2014年5月，10号线搜索量居榜首，所占比为19.31%；6号线第二位，搜索占比为14.76%，搜索量较4月份有所下降。5号线位居第三位，搜索量为11.84%，占比小幅上升。8号线搜索占比为10.72%，1号线搜索占比为8.28%。4号线搜索占比为6.63%。今年新增的7号线搜索占比为0.56%。

站：海淀五路居站搜索热度

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份，北京市二手房站点中海淀五路居站搜索比例，为2.68%，较4月有所上升。本月前10的站中10号线占5席，6号线占3席。10号线大红门站和牡丹园站搜索占比升幅较大，进入前10名，位居第9和第10。

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房: 花家地小区搜索量

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份前10名的房中，的为花家地小区，搜索占比为8.27%，较前一月大幅上升，其次为保福寺小区，搜索占比为5.42%，位居第三的是龙潭北里小区，搜索占比为3.66%。在搜索量前10名的房中2个楼盘位于海淀区，东城3个、西城2个，海淀、东城、西城学习氛围浓郁，资源丰厚吸引着购房者的眼球。

: 海淀区搜索量较大

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份受关注度的前10名中海淀区占据3席，东城、朝阳各占2席，西城、宣武、崇文各占1席。位列的是，搜索占比为8.09%，其次为，搜索占比均为6.81%，第三位的是，搜索占比为5.38%。

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租赁市场综述

5月份，北京租赁市持续低温。近两个月以来，成交量都出现了一定程度的回落。今年租金状态总体趋势较为平淡，甚至5月份出现小幅下降，一方面是租赁旺季已过，市场需求逐渐减少，另一方面主要是由于租金价格涨势减弱，供需关系缓和，市场议价空间增加，使租赁市场保持了较为稳定的状态。

租金价格继续回落，五月市场表现较为平淡

据房天下查房价数据显示，2014年5月北京城八区挂牌租金为4295元/月•套，环比2014年4月下降0.37%，城八区挂牌租金海淀、西城、东城和石景山小幅上涨或持平，其余区县不同程度下跌。石景山挂牌租金涨幅，挂牌租金为3483元/套•月，较前一个月环比上涨0.80%。全市租金价格均有所下降，租赁市场处于降温的状态。由于租赁市场紧张的供需关系得到缓解，未来一段时间内，预计租金价格平稳的趋势会延续下去。

目前，丰台，海淀，朝阳这些传统租赁区域一直是租客的关注重点，搜索占比始终保持前三位。6号线、10号线周围楼盘继续受到租客青睐，保持着较高的关注度。新轨道的开通，以及业主的由售转租，为市场提供了较多的新增租赁房源，伴随着北京市轨道交通的发展，和郊区房源在租金价格上的，租赁需求逐渐外移将是大势所趋。目前郊区房源和租户日趋增多，分流了部分城区的租赁人群，租金存在一定的上涨空间。低价的小户型，以其私密性、实用性和价格，一直为租赁。

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全市：北京5月租赁价格小幅下降

【数据来源：房天下查房价】

5月份北京市全市租金均价环比前一个月下降0.37%，同比去年3月上涨0.66%。租金价格小幅下降，进入5月，租赁市场逐渐稳定。

区：市区大部分区县租金均下跌

【数据来源：房天下查房价】

5月北京市城八区挂牌租金海淀、西城、东城和石景山小幅上涨或持平，其余区县不同程度下跌。上涨幅度的区县是石景山，租金均价为3483元/月•套，环比上涨0.80%。宣武跌幅，环比下跌1.11%，租金为4046元/月•套。东城租金，为4585元/月•套，较前一个月环比上涨0.13%。

户型区间：各居室租赁均价有涨有跌

【数据来源：房天下查房价】

2014年5月，北京租赁市场各居室价格有涨有跌，其中1居室租赁价格环比下降0.6%，挂牌租金为3137元/月•套；2居室租赁价格环比下降0.5%，挂牌租金为3851元/月•套；3居室租赁价格环比上升0.2%，挂牌租金为4420元/月•套。

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区: 朝阳和海淀两区关注

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份租赁市场中，朝阳区和海淀区依旧网友关注，搜索量占比分别为28.60%和20.47%，与4月相比有小幅上升。其次较受网友关注的区县是丰台区和昌平区，搜索占比分别为9.58% 和7.15%。朝阳、海淀、丰台是三大传统租赁区域，可见其受关注程度，是租赁市场的强势区域。

热点商圈: 望京商圈位居实时热门门商圈首位

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月，网友搜索的热门商圈中居于榜首的依旧是望京商圈，搜索量占比为3.16%，搜索量较4月小幅下降。从总体来看，北部商圈受网友关注一直偏高，本月昌平回龙观商圈和朝阳双井商圈搜索占比增幅较大，分列第二、三位。

热点楼盘：东湖湾搜索量

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份租赁市场中网友关注的楼盘中，前两位均为本月新进top10的楼盘。东湖湾位居首位，搜索占比为0.47%；苹果社区名列第二，搜索占比为0.41%。从搜索占比来看，网友关注的楼盘多数位于朝阳区，共占7席，价格、轨道交通、生活配套成为他们关注的焦点。

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价格区间: 1000-2000元之间的房源

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份北京租赁市场搜索量数据显示，月租在1000-2000元/月•套的房源网友关注，搜索比率为24.46%；其次为3000-5000元/月•套的房源，搜索比率为19.91%；价格500-1000元/月•套的房源位居第三，搜索比率为19.72%。中低价位租金的房源明显受到人们更多的关注。

户型区间: 1居室房源搜索量稳居首位

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份据房天下数据表明，在户型结构上，租赁市场中小户型一直备受网友追捧，主要原因是租房的目标客群集中为白领，对户型面积的需求比较低。本月1居室搜索量占为45.27%。位列二、三位的是2居室和3居室，搜索比例分别为38.14%和13.63%。2居室的搜索量比例均有所上升，1居室和3居室以上的搜索量小幅下降，但小户型依旧是大多数租客的。

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线：10号线稳坐租赁搜索量首位

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份，10号线稳居租赁搜索名，所占比例为24.95%；6号线第二，所占比例为13.48%；5号线第三，所占比例为10.75%；1号线、13号线分别位居第四、第五，所占比例分别为8.83%和8.39%。

站：惠新西街南口站搜索热度

【数据来源：房天下二手房北京数据监控】

5月份，北京市租房站点中惠新西街南口站搜索比例，为3.02%，其次分别为呼家楼站和青年路站。本月总体来说搜索占比较高的为6号线和10号线，换乘站搜索热度较上月有所增加。

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