北京二手房市场量价齐跌 楼市依然低迷

二手房市场综述

本月北京二手房市场逐渐降温，传统旺季并未能带动市场回暖。4月二手房共成交9740套，较前一个月环比下跌7.31%，其中住宅成交7616套，二手房成交量较之3月有所下降。价格方面，二手房挂牌均价为39601元/平方米，较前一月环比下跌0.12%，减少49元/平方米。受银行信贷从紧和自住商品房的影响，市场形势整体偏冷，本月二手房市场成交量下降，挂牌价小幅下跌，表示市场需求观望情绪浓重。以下为2014年4月楼市情况盘点：

4月成交量降低，购房者观望情绪浓重

根据北京市住房和城乡建设委员会官方数据统计，2014年4月北京二手房成交量累计为9740套，较前一个环比下跌7.31%，同比2013年上涨44.60%，同比2012年下跌10.68%；其中二手房住宅成交量累计为7616套，较前一月环比下降14.84%，同比2013年上涨46.12%，同比2012年下跌23.56%，日均成交254套。

由于今年春节提前，致使传统旺季也提前进入尾声，虽然春节过后的金三银四一般会迎来市场回暖，但从今年的市场情况来看，需求观望情绪依然浓重，至今没能出现任何回暖迹象。在市场冷清的大环境下，购房人群主要是需求较迫切的刚需人群，供需格局已悄然生变，全市各区域普遍出现业主调低挂牌价、议价空间扩大的现象。政府关于楼市引导和调控逐步推进，如共有产权住房试点、京津冀一体化等消息的传播，在促使市场需求发生分流的同时，已明显改变了市场对楼市的看涨预期。受信贷政策依旧偏紧、贷款审核更严格、利率优惠取消等因素的影响，短期内市场的观望情绪仍难以得到缓解未来一段时间内，市场成交量仍将在低位徘徊。

二手房挂牌价小幅下跌，态势受阻

2014年4月北京二手房挂牌价格出现回落，小幅下跌。本月二手房挂牌均价为39601元/平米，较前一个月减少49元/平米，环比下跌0.12%。各区县挂牌价中东城、西城、海淀、石景山、房山、怀柔保持上涨趋势，其余区县均出现小幅回落现象，怀柔上涨2.06%，涨幅。下跌幅度的区县为宣武，较3月环比下跌0.17%。相较3月，二手房成交量有所下降，挂牌均价也有小幅下跌。购房者对市场的悲观情绪未有任何改善，多数购房者认为房价还有可能会进一步下降。目前北京二手房市场供需关系有所缓和是价格下跌的主要因素。如今的市场难以逆转楼市低迷，依然复苏无望，5月市场回升的可能性较小，预计未来一月的二手房市场挂牌价格会继续下调。

信贷从紧和自住商品房分流影响加深

自去年10月北京出台自住型商品住房政策以来，该类型住宅就受到追捧，甚至影响到部分区域商品房市场的需求变化。至今，北京已有8个自住型商品住房项目入市，合计供应住宅14700套，接近1.5万套的供应对市场的影响明显在加大。同时，受信贷从紧的影响，银行房贷放款情况紧张，购房者对房价更为敏感，期待更大的议价空间，市场陷入较为浓重的博弈环境当中。预计后市调整仍将持续一段时间，市场价格也可能进一步下探。

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4月第4周 楼市“银四”初现 京二手房成交量上升18.73%

二手房市场动态

全市：挂牌量环比上涨4.96%

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月，房天下二手房挂牌总量为1000158套，环比3月份了上涨4.96%，同比下降32.65%。挂牌总量相比去年同期水平有较大幅度的下降。

区：本月各区县挂牌量多数下跌

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月，通州、门头沟、密云挂牌量下跌，其余各区县挂牌量均上涨。涨幅的为燕郊，涨幅为21.63%，次之东城，涨幅为12.01%。密云挂牌量下降幅度，为4.15%。朝阳挂牌量依旧，挂牌套数为335441套，较前一个月上涨2.08%，海淀次之，挂牌套数为172160套，上涨6.66%，昌平挂牌量第三，挂牌套数为86552套，环比上涨4.59%。

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全市：4月份挂牌价下降0.12%

【数据来源：房天下查房价】

4月份北京二手房挂牌价为39601元/平方米，环比3月份下跌0.12%，同比2013年4月份的36496元/平方米上涨8.51%。

区：北京多数区县挂牌价上涨

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月，北京市东城、西城、海淀、石景山、房山、怀柔挂牌均价上涨，其余区县均呈现下降趋势。其中，怀柔涨幅，挂牌均价为14118元/平方米，涨幅为2.06%，房山次之，挂牌均价为14810元/平方米，涨幅为1.94%。密云跌幅，挂牌均价为13029元/平方米，跌幅为1.20%。西城挂牌均价为各区县，为61690元/平方米，较前一月上涨0.21%。

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全市：二手住宅成交总量环比下跌14.84%

【数据来源：房天下查房价】

4月北京二手房市场成交量较前一月有所下降，二手房总签约套数为9740套，环比2月下跌7.31%，其中二手房住宅签约量为7616套，环比3月份下跌14.84%，同比去年4月份上涨46.12%。

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区：朝阳和海淀两区关注度

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月份，朝阳和海淀依旧关注度，朝阳被搜索占比为20.62%，较上月略有增加，海淀被搜索量占比为15.03%，其搜索比例较3月有所上升。昌平和丰台被搜索占比位居三、四位，占比分别为8.76%和8.60%。西城搜索量有所下降，但仍位居第五。

商圈：本月回龙观商圈搜索量

【数据来源：房天下查房价】

4月回龙观商圈搜索量大幅增加，由上月第三位升至本月位领跑，搜索占比2.42%，天通苑和望京分列第二位和第三位，搜索占比分别为2.23%和2.06%。西红门商圈搜索量大幅减少，由上月第1位降低至本月第8位。本月占据7席，南部商圈房山1席、大兴2席，随着南部交通逐渐完善，南部也越来越受到关注。

热点楼盘：三环新城搜索量位居

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月，网友搜索的10楼盘中，三环新城，搜索占比为0.52%，搜索占比环比前一个月小幅增加。望京新城和中弘北京像素分列第二位和第三位，搜索比率分别为0.51%和0.49%。本月新进入楼盘搜索10的楼盘有沿海赛洛城。在10 的楼盘中，朝阳占据7席，可见朝阳楼盘依旧具有很高的关注度。

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总价区间：300-500万元二手房关注

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月份，300-500万元二手房网友关注，其搜索占比为15.93%。位居第二的是150-200万元的房源，搜索量所占比例同为15.93%，第三位是100-150万区间的房源，搜索量所占比例为14.51%。500万以上房源搜索比例有所回升，总价偏高的房源关注度有所上升。

面积区间：本月70-90平米的房源关注

【数据来源：房天下查房价】

4月份，房天下搜索数据显示，70-90平米的户型房源备受关注，搜索占比为19.78%，搜索占比教前一月小幅下跌，其次为50-70平米的户型，搜索占比为19.76%；90-110平米的房源搜索第三，搜索占比为15.05%。

户型区间：二居室房源搜索量所占比例

【数据来源：房天下查房价】

4月份，2居室户型搜索量仍然位居，搜索占比为44.82%，其搜索占比较3月份有所下降；3居室户型位居第二，搜索占比为27.33%。1居室户型位居第三，搜索占比为17.84%。4居及4居以上户型搜索量较3月有所回升。

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线：10号线搜索量位居

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月，10号线搜索量居榜首，所占比为18.91%；6号线第二位，搜索占比为16.76%，搜索量较3月份有所上升。5号线位居第三位，搜索量为10.52%，占比小幅上升。8号线搜索占比为10.29%，1号线搜索占比为8.29%。4号线搜索占比为6.60%。今年新增的7号线搜索占比为0.56%。

站：海淀五路居站搜索热度

【数据来源：房天下查房价】

4月份，北京市二手房站点中海淀五路居站搜索比例，为2.59%，较3月有所上升。本月前10的站中6号线占4席，10号线占3席。6号线东大桥站搜索占比升幅较大，进入前10名，位居第5。

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房: 海淀区房搜索量依旧

【数据来源：房天下查房价】

4月份前10名的房中，的为保福寺小区，搜索占比为6.44%，较前一月有所上升，其次为龙潭北里小区，搜索占比为3.39%，位居第三的是花家地小区，搜索占比为3.15%。在搜索量前10名的房中2个楼盘位于海淀区，东城2个、西城2个，海淀、东城、西城学习氛围浓郁，资源丰厚吸引着购房者的眼球。

: 海淀区搜索量较大

【数据来源：房天下查房价】

4月份受关注度的前10名中海淀区占据4席，东城、西城各占2席，朝阳、宣武各占1席。位列的是，搜索占比为8.35%，其次为，搜索占比均为6.09%，第三位的是，搜索占比为5.24%。

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租赁市场综述

随着传统旺季的结束，4月北京租赁市场进入低潮期，北京租赁市场成交量开始出现一定程度的回落，4月的租金价格较3月也有所下降。量价齐跌意味着租赁旺季已经过去，如今的租赁市场略显冷清。由于今年一季度租赁旺季较去年有所提前，大部分租赁需求已经在春节后消耗，进入四月，租赁市场动力不足，成交量下降也在意料之中。

成交减少租金回落，四月租赁市场开始降温

据房天下查房价数据显示，2014年4月北京城八区挂牌租金为4297元/月•套，环比2014年3月下降0.51%，城八区挂牌租金除宣武和朝阳小幅上涨或持平，其余区县均不同程度下跌。宣武挂牌租金涨幅，挂牌租金为4092元/套•月，较前一个月环比上涨0.54%。全市租金价格均有所下降，租赁市场处于降温的状态。由于租赁市场紧张的供需关系得到缓解，今年的租赁高峰期也有所缩短，未来一段时间内，租赁市场或进入平淡期。

目前，丰台，海淀，朝阳这些传统租赁区域一直是租客关注重点，搜索占比始终保持前三位。6号线、10号线周围楼盘继续受到租客青睐，保持着较高的关注度。伴随着北京市轨道交通的发展，和郊区房源在租金价格上的，租赁需求逐渐外移将是大势所趋。目前郊区房源和租户日趋增多，分流了部分城区的租赁人群，租金存在一定的上涨空间。低价的小户型，以其私密性、实用性和价格，一直为租赁。

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全市：北京4月租赁价格小幅下降

【数据来源：房天下查房价】

4月份北京市全市租金均价环比前一个月下降0.51%，同比去年3月上涨1.06%。租金价格小幅下降，租赁市场旺季逐渐步入尾声。

区：市区大部分区县租金均下跌

【数据来源：房天下查房价】

4月北京市城八区挂牌租金除宣武和朝阳小幅上涨或持平，其余区县均不同程度下跌。上涨幅度的区县是宣武，租金均价为4092元/月•套，环比上涨0.54%。西城跌幅，环比下跌1.37%，租金为4520元/月•套。东城租金，为4579元/月•套，较前一个月环比下降0.82%。

户型区间：各居室租赁均价均有所下降

【数据来源：房天下查房价】

2014年4月，北京租赁市场各居室价格均有所下降，其中1居室租赁价格环比下降0.5%，挂牌租金为3156元/月•套；2居室租赁价格环比下降0.3%，挂牌租金为3871元/月•套；3居室租赁价格环比下降0.7%，挂牌租金为4395元/月•套。

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区: 朝阳和海淀两区关注

【数据来源：房天下查房价】

4月份租赁市场中，朝阳区和海淀区依旧网友关注，搜索量占比分别为28.39%和19.45%，与3月相比有小幅上升。其次较受网友关注的区县是丰台区和昌平区，搜索占比分别为9.79% 和7.47%。朝阳、海淀、丰台是三大传统租赁区域，可见其受关注程度，是租赁市场的强势区域。

热点商圈: 望京商圈位居实时热门门商圈首位

【数据来源：房天下查房价】

4月，网友搜索的热门商圈中居于榜首的依旧是望京商圈，搜索量占比为3.35%，搜索量较3月小幅上升。从总体来看，北部商圈受网友关注一直偏高，本月昌平回龙观商圈和大兴亦庄商圈搜索占比增幅较大，分列第二、三位。

热点楼盘：怡海花园搜索量

【数据来源：房天下查房价】

4月份租赁市场中网友关注的楼盘中，怡海花园继续位居首位，搜索占比均为0.39%；太阳星城本月新进top10的楼盘，名列第二，搜索占比为0.35%。从搜索占比来看，网友关注的楼盘多数位于朝阳区，共占5席，价格、轨道交通、生活配套成为他们关注的焦点。

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价格区间: 1000-2000元之间的房源

【数据来源：房天下查房价】

4月份北京租赁市场搜索量数据显示，月租在1000-2000元/月•套的房源网友关注，搜索比率为24.97%；其次为500-1000元/月•套的房源，搜索比率为21.03%；价格3000-5000元/月•套的房源位居第三，搜索比率为17.15%。中低价位租金的房源明显受到人们更多的关注。

户型区间: 1居室房源搜索量稳居首位

【数据来源：房天下查房价】

4月份据房天下数据表明，在户型结构上，租赁市场中小户型一直备受网友追捧，主要原因是租房的目标客群集中为白领，对户型面积的需求比较低。本月1居室搜索量占为45.76%。位列二、三位的是2居室和3居室，搜索比例分别为37.02%和13.95%。2居室的搜索量比例均有所下降，1居室和3居室以上的搜索量小幅上升，但小户型依旧是大多数租客的。

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线：10号线稳坐租赁搜索量首位

【数据来源：房天下查房价】

4月份，10号线稳居租赁搜索名，所占比例为25.43%；6号线第二，所占比例为12.84%；5号线第三，所占比例为10.64%；1号线、13号线分别位居第四、第五，所占比例分别为9.31%和8.52%。

站：惠新西街南口站搜索热度

【数据来源：房天下查房价】

4月份，北京市租房站点中惠新西街南口站搜索比例，为3.68%，其次分别为青年路站和健德门站。本月总体来说搜索占比较高的为6号线和10号线，换乘站搜索热度较上月有所增加。

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