楼市把脉：控房价压力骤增 调控出现新变数(图)

郑州限购升级，南京国企“退房”，房贷放款周期拉长，在楼市和土地市场火热之际，调控政策层面正在出现新的动向。楼市成交回暖是地方政府愿意看到的，但同时房价快速上涨，也使大多数城市年初制定的房价控制目标面临严峻挑战。在没有看到性调控措施出台的情况下，更多的地方政府很可能根据自身调控目标的完成压力，释放利空政策，收紧限购、限价，为当地楼市降温。

房价调控压力升级

刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年8月，100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点。同比来看，100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。北京、上海等10大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。

总体来看，8月百城价格继续上涨且涨幅在热点城市的带动下继续增大。在部分城市供应依然不足、政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解等多重因素带动下，8月新开盘项目‘日光’现象仍有出现，土地价格持续攀高，进一步拉动百城指数上涨。

在百城房价连续15个月环比上涨的过程中，诸多城市年初制定的房价调控目标正受到最为严峻的考验。在年初制定房价调控目标的时候，几乎重点城市计划确保今年房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

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政策悄然变向

以温州、芜湖悄悄放松限购为代表，在8月份政策导向给人的感觉还是逐渐走向略微宽松的趋势，可是到了9月份，诸多信号却显示，政策正在悄然走向收紧。

同时银行按揭贷款也在收紧，某研究机构对13个重点城市的31家银行进行的电话调研显示，13个城市中有12个城市的银行放款周期有了不同程度的延长，有8个城市首套房贷款利率有不同程度上浮，即使折扣幅度持平的其他5个城市，要取得与去年同期相同的折扣力度也更为困难。从二套房贷来看，其利率一直保持在基准利率上浮10%左右，但是审批标准变得更为严格，北京更是将二套房首付提高至70%。

相当一部分一二线城市前7个月的商品住宅均价涨幅已经超过了去年当地人均GDP增幅，年初制定的房价控制目标已有全面失守的隐患，8月份以来，我们已经了解到多个地方政府开始酝酿收紧限购政策，而银行贷款的收紧无疑是银行对于房地产行业风险的提前反应。

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楼市变数增多

在“金九银十”，市场与政策的博弈将为楼市的量价走势增加变数。中指院数据显示，8月份其监测的43个城市中，近七成城市成交量环比上涨，其中温州上涨幅度，为46.7%，其次是北京，环比上涨28.46%。

8月开始的供应增多，则使得供不应求的局面得到缓解，导致8月份去库存化明显减慢。除上海、南京、青岛、厦门和福州外，其他城市库存均增加。上述城市中上海库存去化最快，商品住宅可售面积下降14.02万平方米。南京、福州库存去化仅微超10万平方米，厦门、青岛库存去化仅为6.08万平方米和1.3万平方米。随着“金九银十”供应高峰的到来，供求层面的房价上涨压力将有所缓解。

对刚需市场而言，过去持续上涨15个月的房价削弱了刚需的购买力，而首套房贷利率上调将进一步抑制刚需的释放，因此尽管小户型刚需产品市场供不应求态势在下半年仍将延续，但我们预计单价未来涨势将有所收敛。再加上地方政府可能出台的各地调控收紧政策，“金九银十”要达到开发商预期中的火热，面临一定压力。

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