陈季冰：中国房地产市场释放"即将调整"信号

据市场人士说，他们已经捕捉到越来越强烈的中国房地产政策即将调整的信号。7月末召开的最近一次政治局会议在分析研究当前经济形势和下半年经济工作时，提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，但并未像往常那样提及“进一步加强市场调控”。

上周，有媒体报道，浙江省温州市在率先对已实施了两年半的“限购令”进行有条件松绑。虽说温州官方并未对此次限购政策微调正式下发过任何文件，但实际操作中已经执行，报道得到了温州市相关部门官员的确认。

在这种预期之下，新出炉的数据显示，7月份70个大中城市房价同比平均涨幅再创新高，达到了创纪录的7.71%。按照一些看多的市场分析师的判断，由于中国经济增长速度正快速回落到上世纪90年代初以来的水平，而房地产行业对提振市场整体需求的功效又至关重要，因此政府很可能放松楼市调控---至少是其中的一部分---以期对经济起到支撑作用。据称，此次温州对楼市限购令的调整，便与该地区经济的低迷形势存在很大关联。2012年，温州的GDP增速仅为6.7%，在全省11个地级市垫底；2013年上半年，温州的GDP同比增长7.4%，也低于浙江省8.3%的增速。

这种分析和预期无疑会获得各级地方政府的强烈支持，但这个问题的关键在于政府。因此，它对当前宏观经济以及房地产市场的把脉和判断，将在很大程度上决定那些看涨房价的机构和者能否美梦成真。

房价10年未的根源，并非像与地产利益集团眉来眼去的“学者”宣称的那样，仿佛是城市化造成的无穷“刚需”所致。不管潜在的需求有多大，市场上没有只涨不跌或只跌不涨的商品，这是一条最简单不过的经济学铁律。

今天再回头来看，我们能够清晰地发现，造成中国当前严重的房地产泡沫的既有结构性因素，又有宏观经济因素。所谓结构性因素，主要是上世纪90年代分税制改革后造成的地方政府对“土地财政”的日益依赖。目前，土地出让金已经占到中国各级地方政府常规收入的1/3以上，这使得地方政府天然怀有推高房价(进而推高地价)的强烈动机。

所谓宏观因素，则是次贷危机以来政府推出的一轮又一轮依靠和信贷拉动经济的扩张性财政、货币政策，它使得国内市场上流动性泛滥，从而推高了各个市场的价格。实际上，性质相同的泡沫眼下充溢在几乎一切具有(投机)价值的领域，房地产市场只是其中与普通老百姓生活关联度比较大的一个，因而最有代表性，也社会关注。

若进一步分析，我们还能得到以下大致结论：虽说上述“结构性”和“宏观”因素从来都是交织在一起，推动着房价轮番上涨，但在2008年华尔街金融危机爆发之前，“土地财政”在中国楼市泡沫中所占的比例更高一些；而在4万亿经济刺激政策出台以后的新一轮房价加速上涨过程中，“货币超发”取代“土地财政”，变成了决定性的推动力。

根子在于它们几乎无一能把握对中国楼市泡沫的脉络，从而也就做不到对症下药。现行房地产调控政策，起初几乎全部着力抑制需求---无论是提高税收、收紧房贷还是直接限购，都是试图提高房地产交易的成本；近几年里，政府又试图通过推进廉租房、经济适用房等所谓“保障性住房”的建设来扩大供应。

但事实证明，它们都没有起到太多实际效果。因为经济学理论早就告诉我们，当一种商品“金融化”---亦即变成一种筹码---以后，它就会在相当长一段时期内让供求关系这只“看不见的手”失效，无法实现正常的市场均衡。简单地说，巨大的“财富效应”会诱使市场出现“追涨杀跌”的非理性局面。以本轮房价上涨为例，根据一些机构的数据，从2008年到2012年，中国M2占GDP的比重由不到150%急速飙升至超过200%，是目前全球各国中的。这么多的钱流淌在市场上，总要寻找比较高的出处，在全球经济低迷、实业经营艰难、垄断壁垒无处不在的中国市场，楼市差不多是比较好的渠道。

于是，在银行信贷依然快速增长的大前提下，现行的楼市调控政策就变成了扬汤止沸。这不仅是指充盈的流动性正在继续吹大楼价泡沫，还意味着开发商依然可以极为低廉的价格从银行那里源源不断地获取资金。这使得它们并无迫在眉睫的资金链压力，从而也就有充足的资源继续与政府耗下去，而被视为“杀手锏”的“限购令”充其量无非是延后了房价的进一步上涨而已。然而，上涨的动能并未削弱，只不过是积蓄了起来，这就是为什么每一次当调控政策一出现松动，楼价就会呈现报复性加速上涨的根源。

因此，我们可以断言，2008年以来的新一轮房价上涨，是一种典型的“货币现象”。想要使调控真正产生效果，当然也只有从货币着手。

新一届政府上任以后，将推进体制改革和结构调整作为指导思想和工作重心。这种看似“功夫在诗外”的总量控制对抑制楼市泡沫不仅事半功倍，还避免了政府之手直接介入房地产市场所造成的许多新的更棘手的问题。

至于房价泡沫中的另一个同样重要的因素---地方政府的“土地财政”问题，则有待于进一步的深层经济改革。中国经济走到现阶段，越来越多积弊的浮现告诉我们，如今已经到了非得对现有财税体制做一次全局性大手术的时候了。不过很明显，这也不是房地产业本身的问题。

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