北京个税细则：5类住宅原值核算方式确定 商品房原值为房款加税费

北京市日前落实“国五条”细则规定，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，如能核实房屋原值的，依法按照转让住房所得20%计征个税。记者昨日获悉，市地税局联合市住建委3月30日公告，继续提高土地税预征率，并要求个人转让房产需提供相关原值证明凭证，并按照房屋交易差额所得的20%计征个人所得税。

个人：卖二手房需提供房屋原值凭证

除了在一手房交易过程中提高土地税预征率之外，政策还规定，自2013年3月31日（含）起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照规定，提供据以证明房屋原值的相应凭证。

在核定房屋原值方面，地税局、住建委两部门根据房源情况不同，将全部可转让住房分为商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五大类，每一类住房都详细规定了原值计算方法。政策规定，商品房的原值为“购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。”

除了房屋本身的原值证明文件外，如果存在住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关凭证费用，纳税人也需提交有关费用凭证，如不能提供凭证，主管税务机关依照有关规定办理。

公告指出，能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款按照现值减去原值减去合理费用余额的20%计算，而不能提供原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

五类房屋原值计算

●商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

●自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

●经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

●已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

●城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

注：对于能够提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。

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19项措施打压房价 个税计征细则明确

北京于3月30日晚出台的“国五条”落实细则，不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。虽然政策细则从供需两端都做出了部署，但由于“控房价”的迫切需要，细则中一些举措带有明显的色彩。多数分析人士认为，按照当前的政策力度，短期内市场会大幅降温。从长期来看，严厉的手段将影响到供应端的积极性，不利于供需关系的改善。此外，北京市地税局公布了二手房交易个税的具体计征政策，按规定可以将一些费用计入房屋原值，从而使个税缴纳额度有所降低。

调控色彩较浓

北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与其他城市提出的“挂钩经济增速”相比，这一目标显得较为严厉。按照不少分析人士的理解，“保持稳定”更多的含义在于控制房价涨势，而非“止涨”。但即便如此，对于市场供需失衡的北京来说，要完成这一目标仍然不容易。

针对“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”这一表述，在《北京出台贯彻国务院房地产市场调控细则政策问答》中解释，北京将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时，对此类住房的上市年限和将进行一定的限制。对于这项规定，多数开发商未做评价，但有认为，若能严格执行，此举或将在一定程度上降低房屋交易价格。但该手段色彩较为浓厚，在实际操作中恐有难度。

中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，虽然北京并未像深圳一样限制楼盘销售价格的涨幅，但对于商品房的预售，实际上也是在干预市场价格的制定。分析人士还认为，将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理，同样体现出干预的色彩。

二手房交易降温

对于二手房交易个税的缴纳政策，北京强调严格按差价的20%计征，但同时也提出了其他选项：不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。细则的实施以房屋网签时间为限。

北京市地税局对此的解释为，自建房、经适房、已购公房和拆迁安置房在计算原值时，需将实际支付房款、相关税费等合理费用计算在内，经适房还需将土地出让金纳入计算范围。按照这种计算方法，房屋原值的核算价格将在一定程度上有所提高，个税的缴纳额度也将降低。

因此，从政策细则来看，该项手段在执行中并未采取“一刀切”，使得其严厉程度低于预期。但根据链家地产市场研究部统计，二手住宅市场中，仍将有60%左右的需求受到影响。且与其他手段相比，该措施仍然是对市场影响的一项。

中国证券报记者近日走访北京多家中介门店发现，最近一周来，各家中介门店的新增房源明显下降，部分店面的降幅达到50%左右。一些尚未达成交易的卖主，已因交易成本提高而放弃了售房意向。按照链家地产的统计，新政出台后，未满五年的非普通住宅交易所需缴纳的税费，约占房款的18.1%。满五年的非普通住宅交易，也需缴纳相当于房款14%的税费。上述比例均比新政前高出近10个百分点，以当前的二手房交易均价计算，缴税金额则高出20万元左右。

新房市场也受到一定影响。据统计，今年3月，北京原计划有33个住宅项目开盘，新增供应量14000套。但截至27日，仅有10个项目投入供应，总供应量仅为3180套，比去年同期下降25.3%。其中，北京大兴区某项目原计划于3月开盘，但因其报价未通过住建委批复，使得开盘日期不断延迟。

多家机构发布的报告认为，随着政策对供需两端的抑制，未来一段时间，市场交易将会降至“冰点”。但由于市场需求仍然旺盛，在个别新盘的销售中仍会出现“抢房”、“日光”的局面。