北京新房市场“涨声”不断 二手房部分需求转移

1月1日至3月10日，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，创2005年以来最火热开局。在二手房市场交易火爆的同时，北京新房市场也呈现旺盛的交易局面。据北京市住建委统计数据，1月1日至3月10日，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，创2005年以来最火热开局。

业内人士分析，春节前开盘的项目在春节后集中网签，同时部分二手房购房者涌入新房市场，促成新房市场升温。但随着未来楼市调控“新国五条”及其实施细则的落实，北京新房交易量可能回落。

新房交易价稳量升

数据显示，1月1日至3月10日，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，同比上升244.5%，创近9年来最火热的开局。

伟业我爱我家集团的统计显示，在此期间，北京新建纯商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期水平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，今年初新房成交量创新高，主要是因为春节前开盘的项目在春节后集中网签。据北京市住建委统计，今年2月和3月，北京只有8个期房、5个现房项目获得预售证，属于近期以来的低水平。

另有业内人士认为，近期出台的“新国五条”及细则将增加二手房交易成本，在地方政府实施细则出台前，部分购房者可能转向新房市场，推动新房交易量的上升。

3月末4月初或缩量

由于调控政策基调严厉，未来新房市场交易可能“降温”。胡景晖认为，楼市调控的地方细则尚无出台，开发企业的推盘计划可能生变，原计划3月推盘的项目多半会选择延期，3月末4月初北京新房市场将进入暂时的缩量期。

仲量联行上海及华东区研究部总监周志锋表示，二手房交易成本的增加使部分购房者转向新房，而一线城市新房供应较有限，购房者涌向一手房市场可能推升新房价格。北京部分在售项目销售人员表示，项目后期再开盘时，价格将高于前期。部分项目虽未明确提价，但提高了购房门槛。北京通州(社区网论坛商铺)某新房项目拟于本月开盘，但由于认购人数较多，该项目作出规定，存款额度在15万元以下不得摇号。

仲量联行的分析认为，中长期看，虽然楼市调控新政导致二手房交易成本增加，但由于刚性需求仍需释放，更多首次置业的购房者会倾向于选择购置新房。业内人士担忧，如果新房供应量不能跟上，出现供需失衡，一线城市楼市可能量缩价升。

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“我们一期能供应的房源有500多套，但自去年12月至今，来我们这儿办优惠卡的意向购房者已经超过1000人，开盘恐怕就变成了‘日光盘’，到时肯定要提价。”位于北京北(小区网论坛)六环外15号线石门站的中建国际城售楼员刘静(化名)告诉中国证券报记者。

今年以来，北京楼市涨“声”不断，新盘提价，二手房，不少购房者甚至从年初的淡定变成了恐慌。

中国证券报记者日前调查发现，中建国际城地处顺义城区，交通方便、生活设施较为完善。记者在该楼盘售楼处采访时，已近下午5点，但大厅休息区依然人满为患。

“我们每天平均接待100多个客户，是春节后客户量明显增加了。”刘静说。“房价一直在涨，目前周边房价已经涨到15000元/平方米以上了，我们开盘价预计定在17000-20000元/平方米。”

在询问了楼盘基本情况后，刘静带记者去看样板间。此时，她接到了一个客户电话，该客户去年12月就来看过房，并表示户型都能接受，看能不能想法保证自己能买到房。

“现在好多客户担心不是而是摇不到号，因为他们认为房价还会涨，这次买不到，等下一次价格更高时，购房计划就可能被迫搁置。但我们没有权限，客户要跟公司提前疏通‘关系’才能保证手里有‘房票’。这就看个人的本事了。”刘静说。

无独有偶，在顺义另一个项目的售楼处，也有类似的情况出现。据中国证券报记者了解，该楼盘目前还没有取得预售证，也没有在公开渠道做广告宣传。不少购房者和记者一样，是在逛楼盘的时候偶然发现的。该楼盘售楼员何阳(化名)说：“春节前，一个售楼员一天也就接待四五个客户，但节后客户量激增，一个售楼员平均接待20多个客户。我们的价格相对偏低，目前暂为12000元/平方米，经过看过房的客户口口相传后，客户量就多起来。”

然而没有预售证，客户显然是买不了房的。何阳表示：“一般客户来看房，我们都说没房可卖。但若交流一番后，客户买房意愿仍很强烈，我们会私下进行一对一的沟通，当然会把风险提前告知客户。”据他介绍，尽管有风险，但仍有客户主动要求签约，怕开盘后价格更高。

大兴、房山同样出现了新盘火爆的状况。2月23日、24日，是节后的个周末，房山区的部分热点楼盘也是人满为患，售楼处门前的马路变成了拥挤的停车场。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，从已经执行限购限贷的一线城市来看，房企在销售策略和定价上并没有因“新国五条”而进行调整，只是按照市场的趋势在操作，除非真有地方调控细则出台。

一位在中建国际城看房的袁先生表示，如果政策能达到像2010年限购令出来时的效果，将会考虑推迟置业计划，但这次新政对抑制房价上涨作用恐怕有限，刚需人群该买房还得买房。

据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，3月北京市将有36个楼盘计划开盘。如果上述楼盘均按照计划推盘，北京3月新增住房供应套数将超过14000套，可能创近四年同期供应量新高，且九成新盘位于五环外，甚至六环外，大兴、通州、房山、顺义等郊区仍是供应热点区域。

业内人士认为，3月北京楼市将出现量价齐升的局面，但若“小阳春”过于火热，势必会强化部门调控加码的意愿。