北京细则即将落地 传"唯一住房"将视情况减免20%个税

“昨晚，公司刚刚下发了文件，如果出售房产是满5年住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年住房征收8%，以此类推。若不是住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。”3月16日，一位我爱我家门店经理向《证券日报》记者表示。对此，链家地产的一位高层人士也在当日向记者证实了上述消息。

各地方区别征收

3月1日，国务院下发“国五条”细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。

由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市，城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。

此前有报道称，财政部、住建部、国税总局已就各地落实“国五条”细则基本达成共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为住房转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。

而从本次北京落实“国五条”细则情况看，区别征收可以说得到了很好体现，调控的重点仍是投机性需求。

税费转嫁买方

虽然说细则给予刚需一定保护，但从记者了解到的情况看，市场上已经有卖家通过提高价格的方式将20%个税转嫁到买方身上，一些满5年住房的业主更是抬高了房产售价。

记者从多家房屋中介的门店了解到，3月初国五条细则出台后，为了搭上落实政策前的“末班车”，北京的二手房交易迎来了一波小高峰。多家机构数据显示，3月上旬北京二手房网签套数为11024套，已超过2月全月成交量。

在此期间，部分手中持有多处房产的业主为了赶在政策实施前卖掉手中的房子，确实小幅下调了售价。但从最近几天开始，这种现象已经不明显，究其原因，主要是因为即使现在进行交易，也来不及在政策落地前网签。

在西四环的一家中介门店内，工作人员向记者表示，“有卖家已经告诉他们，如果偏要卖方缴纳20%个税，那么他们就要提高房子的售价。虽然不会将税费全部转嫁出去，但至少买、卖双方各承担一半。一位业主出售房产属于满5年住房，他直接将房子的售价由260万元上调到280万元”。

据记者了解，由于市区内的供需关系一直紧张，北京二手房交易的税费基本都是由买家承担。与北京情况相似的是，2004年杭州也曾征收二手房差额20%的个税，但由于杭州市场自住需求量较大，卖家最终把个税负担都转嫁到了买家身上，在一定程度上还助推了房价上涨。

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杭州曾试行20%重税8个月夭折 税收成本被转嫁

20%个税并非新政。东莞已连续实施5年，而杭州也在2004年施行过该政策。与东莞不同的是，仅仅8个月时间，该政策就在杭州夭折。

“杭州是在2004年1月强征二手房差额20%个税，但当年9月，政府低调叫停了这一政策。”中指研究院杭州分院研究总监曹旭东告诉本报记者。

曹旭东表示，在20%个税政策未实施前一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手楼市几乎跌到了冰点。“政策实施前后，简直是冰火两重天。”

“国五条”细则颁布后，即将推行20%个税城市，是否会面临与杭州类似的命运？

20%重税转嫁给买家

“国五条”细则中，征收二手房差额20%个税政策，对杭州市民来说并不陌生。

曹旭东告诉记者，杭州强征20%所得税政策在2003年年底确定，在2004年1月正式施行。

杭州房地产部门的统计数据显示，2003年杭州市商品房销售均价为3939元/平方米，比上年增长了11.7%。

“官方当时公布均价是不到4000元，实际上2003年杭州新开的楼盘中6000元/平方米以上的占到了近七成。而当时杭州市区的房价已经涨到8000多元/平方米了。”杭州一家房企高层告诉记者。

“房价涨得太厉害了，有客看到了其中机会，就趁机在杭州楼市进行炒作。杭州当时对商品房也做过调控，如期房转让要增加契税，对二手房交易开征综合税、印花税等。不过这些政策出台后杭州房价仍然在上涨。”浙商建业一位市场部经理告诉记者。