楼市迎新一轮调控收紧期 市场可能将明显降温

2013年3月1日，国务院发布了《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。

链家地产市场研究部张旭认为，2011年2月“新国八条”实施两年来，部分区域市场出现反弹。尤其是2012年下半年以来，范围内价格出现上涨，买卖双方预期升温。在这种背景下，本次细则体现出明显的从严基调，对市场供应及成交层面均会产生影响。

从本次细则上看：

一方面，调控更加趋向差异化。针对不同区域的市场特征，政策将更有针对性，地方调控将会出现松紧差异。但更为重要的是，“对房价上涨过快的城市，可以提高第(小区网论坛)二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等。”将会明显一直二套房的购房需求。从北京的市场情况来看，等3月年度新建商品住房价格控制目标实施后，如果房价走势继续上涨，二套房贷款政策收紧将是大概率事件。

另一方面，税收的调节作用加大。本次政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额20%的后，将会明显增大交易成本。若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。

张旭认为，本次政策虽然是以往政策的收紧和完善，除了信贷和税收政策外，在“加强市场和预期管理”方面，也给予地方政府的更多的管控空间。整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及性调控措施方面均有所加强。且对于二手房市场的调控力度更大。整体来看，新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现的更为明显。

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【2013年房价上涨】机构预测称:北京今年房价涨幅或在7%至8%

伟业我爱我家集团发布《重点城市住房市场2012年总结&2013年预测》报告。该集团副总裁胡景晖预测，明年房价将小幅上涨，但不会出现局面，“北京明年楼市成交量预计增长10%至15%，但房价涨幅预计不会超过10%，可能在7%至8%。”

报告显示,今年各地楼市成交量普遍上涨，东部沿海地区甚至翻番，北京住宅成交量达到3年来水平。胡景晖表示，一方面，这与被长期压抑的购房需求集中释放有关，另一方面，旺盛的自住型购房需求规模也超出了预想，尤其是改善型需求。

数据统计显示，中国两次生育高峰的人群目前都正处于首次购房和首次改善购房的关键时期，未来5年中国的购房需求将迎来新的高峰。与此同时，中小城市城镇化作为“十二五”重点战略目标，随着人口城市化的加速，将成为新的购房需求增长点。

“但由于抑需求、促供应的政策主基调还将延续，供需矛盾的缓解将有效抑制房价的过快上涨。北京明年的成交量预计会上升10%至15%，但房价不会上涨很多，应该维持在7%至8%。”胡景晖说。

而对于明年调控的走向，他认为，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会出现根本变化，一二线城市的限购、限贷政策很难退出，整个调控政策依然会保持从严的基调。（新京报）

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