【"国五条"详解读】"国五条"后，楼市调控（北京）细则大猜想!

据报道，国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，会议明确了5项基本政策措施（即“国五条”）来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。虽然相关的政策细则暂未出台，但“国五条”已基本给今年房地产调控政策的走向定调。在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控政策力度将适度从紧。

很明显，对于今年楼市调控的主基调依旧为从严的态度。但是从另一方面看，本次出台的"新国五条"并没有提出"实质性"的内容。此外，从"新国五条"出台的时机看，随着两会的，楼市调控处在一个敏感的时期，如果一旦房价再次飙升，那么新的楼市调控政策也将呼之欲出。

楼市上涨预期增强调控再出组合拳

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

调控包括“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场”五项内容，被业界称为“国五条”。

“房价调控目标”卷土重来

在抑制投机性购房中，有关个人住房房产税改革试点扩围的内容成为媒体竞相关注的焦点。中原地产市场研究部总监张大伟表示：“房价控制目标”曾经是2011年最严厉的房地产调控组合拳中的一个，如今可谓是卷土重来。

张大伟：各地出台的不同控制目标的调控政策，只是实施在2011年，2012年是个空档期，2013年可能因为楼市的反弹，国务院又重申了这一政策。

>>>>各方猜想>>>>

新“国五条”或为楼市新政开路

对于新出炉的“国五条”，北京麦田房产市场分析师张叶松分析，年后楼市回暖速度超出预期，房价有继续上涨势态或是此次调控出台原因。同以往的调控政策有所不同的是，新“国五条”体现得更多的是方向性引导，鲜有具体化的调控细则，部分内容曾提到过，这次重在对既往政策的强调和执行力度的加强。另外，本轮调控政策出台后，后市利空信号明显，受此影响股市下跌，楼市市场交易开始有观望趋势，未来调控细则的力度将直接决定下一步市场走势。

张叶松还表示，通过新“国五条”可以看出政府本轮调控的坚定信心，但目前执行上并无新举措，预计“两会”后将有较为清晰的细则出台。对于未来新政的侧重点，张叶松预测可能会在限购、差别化信贷政策上有部分调整，房产税改革的推动也会加快速度。

楼市调控不排除出台更严政策可能

虽然此次仅再次强调严格执行限购、加强住房及土地供应等“老政策”，但是近期有关于二套房首付提至七成和上调贷款利率的消息早已在市场上传得沸沸 。

陈国强表示，会议并未涉及具体信贷政策，实出乎众人之意料。但需要注意的是，虽未涉及但并不意味未来不涉及，其次会议内容丰富几乎涉及房产调控的方方面面，范围其实远超出传言的内容。

那么，在祭出“国五条”之后，未来是否会有更新更具体的房地产调控政策出台？

中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞对中新网房产频道表示，房地产政策发生重大调整的可能性不大。但是，因为房地产跟宏观经济的走势密切相关，宏观经济形势的变化，可能造成一些政策的微调。

张宏伟认为，从政策层面基调来看，鼓励改善型需求既然是既定的，那么，鼓励楼市改善需求就应该“降首付降利率”，而不是提高。牛凤瑞则直言，银行利率等信贷政策措施的调整对房地产市场的影响和产生的效果更为直接，如果传闻属实对市场的杀伤力会很大。

伟业我爱我家分析认为，差别化房贷政策继续深化、限购政策继续趋严与扩容，重点在于继续保持控制购房需求的力度，意味着更加严格的“限购”“限贷”政策还将有望在部分城市出台。

目前，广州、深圳等一线城市已公开表态将响应“国五条”要求，公布调控方案。相比之下，上海则未有明确表态。对此，业内人士称，这是因为上海房价涨势没有其他一线城市明显。

一个明确的思路是，本轮楼市调控政策，将有针对性地打击房价涨幅较快城市。同时，因为土地收入对地方财政的影响，以及房地产景气度对相关产业的影响巨大，一些尚在复苏期的二三线楼市不会被“一刀切”，对于性龙头房企或二三线地方房企来说，新政对销售业绩的打击力度不会太大。

“国五条”力度引争议

后续细则或强于预期

2月20日，国务院常务会议确定五项措施加强房地产市场调控。核心内容包括：各直辖市和省会城市要公布年度新建商品住房价格控制目标；严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。

消息一出，资本市场反应强烈，房地产股应声下跌，但房地产市场解读相对保留，认为政策未见新意，力度未及预期。不过，有业内人士指出，“国五条”意义远非目前展现出来的这样简单，其影响和力度或超过市场想象。

首先，从级别来看，的政策定调超过预期。此前，根据记者了解，调控有可能从房价上涨过快的部分一线城市展开，不会涉及存量较大、房价未见明显上升的二、三线城市。但最终，决策层选择了以更高级别和规格出台新政。

其次，此前有市场传闻，楼市新政将大幅提高二套房贷款门槛，包括首付比例和利率，甚至有传闻加收二手房交易税费。但上述版本未在“国五条”中体现出来。但根据记者了解，“国五条”仅仅确定了调控原则和基调，更多细则正在酝酿，部分已经成文待发。而来自各部委和地方政府的表态与细则，将决定此轮调控的真正影响。

记者从知情人士处获悉，调控细则已经成文并发至负责政策发布的机关，细则将就“国五条”提出的几大方面给予细化，其中对市场影响较大的是地方房价调控目标、强化限购限贷，以及房产交易税费的从严从高。

“政府部门目前有一个共识，就是房地产需要调控市场，也要调控预期。‘国五条’细则及执行力度对一段时期内的市场预期有重要影响，因此无论是国家部委还是地方政府，对此都高度重视。”一位接近政府部门的房地产界高层表示。

限购城市可能增加

政策中的第二大亮点是要求在一些房价上涨过快的城市及时采取限购措施。张大伟表示，现在实行限购政策的城市只有40多座，这意味着限购的城市可能会增加。

张大伟：从已经公布的去年12月的房价指数看，70个大中城市大多数房价出现环比上涨，但是限购的是城市只有40多个，后续可能之前没有限购的城市会实行限购。

扩大个人房产税试点范围

而政策中的第三个亮点，在张大伟看来也是亮点就是，扩大个人住房房产税改革试点范围。而前期已经实行了限购限贷政策，但是房价依旧上涨较快的二线城市可能是扩围的重点。

张大伟：是已经限购的城市房价上涨或者价格变化还是比较快，尤其是发展比较快的二线城市，可能会增加一些试点。

地产商最冷静：房产税扩围势在必行

而作为地产商，他们的态度似乎最为冷静。孙宜庆是安徽万途营销总经理，他的公司代理了合肥九家楼盘的销售工作，近期的业务好得没话说，但他依然极为冷静地判断：房产税扩围势在必行，仅仅是时间问题。

孙宜庆：政策的出台并不意外，跟目前整个房产形势是有关联的，是政策的延续。房产税扩大征收范围仅仅是时间的问题，不管是从业人员还是市场或者购房者，其实都已经有了心理预期，象征意义大于实际意义。这对市场的信心一定会有影响，接下来舆论的压力可能会很大，但是不会戛然而止，市场会有惯性。

政策背后更需调控执行力度

正如孙宜庆所说，本次强调的房地产调控政策更多的是一种方向、一种态度。张大伟表示，房地产调控的未来还是要看各地方究竟如何操作。

张大伟：未来主要还是看地方政府如何执行控制价格目标，如果严格执行，会对市场购房者的心理有一定影响，一定程度上能够抑制市场价格上涨的幅度。

在楼市响起一片“涨”声之时，20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。

房屋中介未关注政策：业务繁忙

房屋中介的态度却最耐人寻味。某房屋中介经理彭涛在被问及国家再次部署房地产调控时的反应竟然是说：最近业务太忙，还没得空关心国家的政策。

彭涛：我没有关注，一直在忙，过完年已经签了41单，还是可以的。以往每年年后可能都会比较清淡，成交量不会像今年这么高。今年年前年后的成交量都让我们从业者感到很吃惊。

在令人吃惊的业务潮水中，彭涛和他的同事们忙得不亦乐乎。当记者将相关调控政策向他说明后，他认为，眼下这样的政策对市场的影响不会太大。

彭涛：现在二手房的所面临的客户群体大部分都是刚需，或者有一些特需，都是属于比较理性的客户群，对我们的影响不会很大。目前二手房市场的影响冲击都不会很大，可能到年终会有一定效果。

>>>>部委及地方纷纷表态>>>>

北京等地方案待发

从近期迹象来看，各部委与地方政府已开始表态。22日，国土资源部副部长胡存智表示，2013年国土资源部门要做好四方面工作，一要保证充足的增量；二要快速释放存量，促其尽快形成住房上市；三要加大盘活闲置地力度，落实好新的《闲置土地处置办法》；四要均衡供地。同时，保持正常的地价形成机制，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。

在地方政府层面，广州市国土房管局相关人士公开表示，广州将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实“国五条”的贯彻意见，切实稳定房价。这也是明确表示将出台地方细则的一线城市。有深圳市规土委相关负责人日前对媒体称，深圳市将按照“国五条”的要求，尽快研究制定深圳市年度新建商品住房价格控制目标，综合采取财税、金融、土地、市场等联动措施，确保房地产宏观调控各项目标的实现。

据记者了解，北京相关配套文件早已成文，只等待合适时机下发。知情人士称，北京、广州等地方细则将在细则出台后公布，保证调控口径的一致性。

相比之下，作为另一个楼市风向标级的城市上海，并未有关于调控细则的消息传出。有上海房地产界人士解读称，上海楼市从房价、地价和成交量来看，可以称为回暖，但谈不上火爆。而市场的正常回暖，或许是调控决策者尚可接受的市场局面。

>>>>政策解读>>>>

解读一：政策出台契合市场走势

可以说，“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。

2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示，1月份前十大房企实现销售额734亿元，环比增长12%，同比增幅高达185%。

2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

房价上涨预期，促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望等，待今年调控政策明朗化，但是多数购房者认为，政策即便有所收紧，对于房价上涨的影响也有限，所以二手房东跳价、、的意识仍然强烈。

解读二：楼市交易节奏可能放缓

关于接下来的实施细则，购房者普遍最关心的还是二套房贷问题，尤其是对于广大希望改善居住条件的本地购房者来说，他们购入的大多已属于二套房了。

“目前低价位的刚需楼盘购房者中约三成为二套房购买者，而中楼盘二套房买家的比例要更高些，几乎超过一半。”宝华集团副总裁杨健认为，如果二套房贷政策有变化，比如首付提升、利率上涨，那么将增加购房者的成本，再加上部分客户重新回到观望状态，那么新政势必将“拦截”一批改善型客户。对于这些迫切需要换房的中低端改善型客户来说，市场传言二套房贷“首付七成、利率1.3倍”几乎等于停贷。

不过，对于改善型买家，二套房贷方面可能的变化似乎不会有太大影响。合景地产营销策划总监杨子江表示，对于这些有实力的购房者，要么选择一次性付款，要么增加资金筹措方式，实在不行可能还会采取“短期分期付款”的方式来应对，因此二套房贷相关政策的变化对他们影响不会很大。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，“国五条”透露出几个新信息：重提房价控制目标，体现出现在房价走势正突破预期。以房价控制为出发点，倒逼各级地方政府拿出调控举措。

他表示：“总体来说，这些政策措施并没有突破原有调控框架，更多是起到调控预警的效果，会给市场带来猜测空间，交投情绪也会趋于纠结踟蹰，交易和房价的运行节奏可能放慢。”

解读三：维持房价稳定决心坚决

和2010年的“国11条”、“国十条”，2011年的“国八条”相比，此次的“国五条”主要还是对房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是“限购”和“差别化信贷政策”。扩大房产税试点范围则是积极推进房地产市场长效调控机制的建设。不过上述政策的落实力度今年都将会有所增强，是房产税，扩容的城市可能受到较大的影响。除此之外，“国五条”再度重申了要健全地方政府对于房地产调控的考核问责和市场，这表明维持房价稳定运行的决心十分坚决。

由于需求升温的趋势短期内不会改变，今年的楼市供需关系整体较为紧张。“国五条”此次对于普通商品住宅土地的供给作出了具体的要求。虽然完善住房供应体系是治本之策，但是，加大土地供应的力度，保证土地实际供应量和供应结构的优化，对于面临土地供应缺口的一、二线城市来说，仍有较大的执行难度。所以，要实现楼市供需关系平衡运行，短期内仍将主要依赖于房地产调控政策，是限购令和差别化房贷政策的落实，长期来看要通过保障房对于过剩自住需求进行有效疏导。先治标，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房价的平稳运行。

伟业我爱我家集团就此解读如下：

其一，再次重提年度房价调控目标，重点在于将各城市首长纳入问责范围，意味着指定的城市都将再次设定年度价格变化范围。

其二，差别化房贷政策继续深化、限购政策继续趋严与扩容，重点在于继续保持控制购房需求的力度，意味着更加严格的“限购”“限贷”政策还将在部分城市出台。

其三，房产税试点城市继续扩容，城镇个人住房信息系统建设的推进，重点在于借此引导与干预供需双方市场预期，意味着房产税试点城市数量将增加，同时，征税对象也可能延伸至存量房市场。

其四，外来务工人员纳入当地住房保障范围，契合了城镇化的发展方向，但由于多数城市户籍人口住房保障问题都未能解决，2013年推进难度较大。

总之，2013年全年政策的出台逻辑应该与2011年类似，年初国务院确定调控方向及原则，之后政策的重点在于各城市执行细则，尤其2012年房价上涨过快的一、二线城市，随后，各部委以及北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。

附：新“国五条”

1.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2.坚决抑制投机性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3.增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

4.加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5.加强市场。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

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