3月北京上海广州深圳133新盘密集入市 少量多批逐步

尽管“新国五条”无实质性调控新政，但业内人士普遍认为，后续细化政策会随之而来，是一线城市和部分二线城市。不同于政策预期尚未明朗，一线城市房地产市场火爆程度依然不减。据不完全统计，北上广深四大城市在3月将有133个新盘集中入市，且价格上涨预期明显，购房者趋之若鹜提前排号，唯恐抢不到房。

有分析人士指出，3月份一线城市和部分二线城市将会迎来楼市“小阳春”，但量价齐升的局面或将招致地方版调控细则的更快出台。

四大城市新盘密集入市

在即将到来的3月，北京、上海、广州、深圳四大城市共将推出133个新盘，环比大幅增长。

据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年3月，北京市将有36个楼盘计划开盘。而1月份北京仅有10个楼盘获得预售许可证，2月份则只有2个。如果上述楼盘均按照计划推盘，北京3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近四年同期供应量值。从新盘的地理位置来看，大多数项目分布在五环与六环之间，五环内的项目仅有三个。在价格方面，顺义、大兴、房山等沿线的六环外的楼盘，都在16000元/平方米以上，有些楼盘甚至达到20000元/平方米。

数据统计，2013年3月，上海市将有32个住宅（含别墅）项目开盘，数量上相比2月预开15盘，环比翻番。从新盘位置来看，外环以外的远郊区县占到64%。

广州、深圳的房企推新盘热情也高涨起来。数据显示，3月，广州十区两市预计有52盘推新，环比上涨36.84%。其中，六区3月推新盘24个，城郊六区（市）推新项目28个。全市整体推新优惠力度明显转弱，个别项目更出现了价格上涨的趋势。

3月，深圳全市预计将有13个住宅项目开盘或加推，是2月预开盘总量的3.25倍，与去年同期相比数量相当。推盘区域分布依然是以龙华新区及龙岗为主，传统市区仅南山有1个新盘将开。宝安、龙岗的多处楼盘，与去年同期相比，均有不同程度的提价。

少量多批逐步

在1月实现销售开门红之后，多数房企对市场信心增强，推盘速度和价格调(小区网论坛)整也在加快。至于公众关心的“新国五条”是否对房企的销售带来影响，多位业内研究人士在接受中国证券报记者采访时表示，从已经执行限购限贷的一线城市来看，“新国五条”无实质性的新的调控政策，因此，目前房企在这些地方的销售并不受影响。

中国证券报记者走访了北京几家预计3月开盘的楼盘发现，前来看房选房的人依然络绎不绝。几家售楼处人员均表示，客户基本上都是首套房的刚需人群。短期看，由于没有实际“杀伤性”的细则出来，所以房企在销售策略和定价上并没有调整，只是按照市场的趋势在操作。

以15号线的顺义城区楼盘——中建国际城(楼盘资料业主论坛) 为例，据其售楼处人员介绍，目前周边房价已经涨到15000元/平方米以上了，他们的开盘价预计在16000-20000元/平方米之间。而与相隔的由顺鑫农业开发的顺鑫华玺瀚亭，开盘价将突破20000元/平方米。

多位看房者也都表达了对“国五条”的关注。一位张姓市民表示，如果政策能达到像2010年限购令出来时的效果，将会考虑推迟置业计划，但这次新政不“新”，对抑制房价上涨作用不大，刚需人群该买房还得买房。

上海的新盘也有类似情况。据了解，在3月预计开盘的楼盘中，与前一期相比价格有所上涨的楼盘有7个，约占总开盘项目近三成。宝山区的远洋香奈涨幅，均价大约上涨了20%；其次是嘉定区的中建溪岸澜庭，均价上涨约12.5%；然后是浦东新区的万科海上传奇，均价上涨约10%。

对于房企3月密集推盘且同步提高价格的行为，同策咨询研究总监张宏伟分析认为，这些楼盘有四个原因：其一，目前市场基本面好转了一些，开发企业资金面不太紧张，通过价格的调整一改以往以价换量而导致的企业利润率下滑的状况；其二，前期这些项目大多数卖得不错，受到市场认可，从推盘节奏的角度来看，后期产品定价上会考虑有一定的上浮；其三，多数偏刚需楼盘不愁卖，不同的产品从定价上可能会考虑有一定的调整，尤其是针对楼栋位置、朝向、楼层等好一些的产品，价格会有所上涨；其四，有些开发商想用提高报价来试探新国五条出台之后的市场的变化。

有分析师表示，当前房地产市场很敏感，各种风声传闻不断，而楼市新政的不确定性也影响着3月的开盘决策，开发商更趋向于少量多批、逐步的策略。

一位上市房企副总表示，旗下的几个刚需、改善型楼盘将在3月入市，采取的就是这种少量多批、逐步的策略，不制造大的开盘节点，对开盘期间的去化要求不做过高要求，而是一栋楼一栋楼地推，每次同类产品的价格小幅上涨一点。

一线城市调控细则或出

从一线城市房屋供需关系来看，虽然3月的供应量激增，但仍然不能满足市场刚需群体的需求。中国证券报记者在北京顺义一个新盘的售楼处了解到，该楼盘开盘时能销售的房源有700多套，但目前已经登记预约的人数超过了1000人，开盘只能采取摇号的方式，摇到号的购房者才有资格选房。一些购房者坦言，现在就怕了也买不到房，以后更多的话，购房计划恐怕要搁置。

近期，市场传言北京、上海、广州等城市正在落实“新国五条”精神，制定本地区的房地产调控细则。中国证券报记者尝试与上述城市相关部门求证该传言是否属实，但截至发稿时未得到回应。

事实上，此次“新国五条”出台背景就是楼市在2012年下半年一改上半年的“颓势”，是一线城市和主要二线城市四季度出现了爆发性上涨。这说明今年的调控政策必须要分类指导，重点调控的是一线城市和部分二线城市。因此，不管是制定房价控制目标，还是限购政策的从严强调，这两项“重磅”措施还是会投放在一、二线城市。

新“国五条”出炉后，广州、深圳等城市的房管部门已经表态，将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实新“国五条”的贯彻意见，确保实现房价控制目标。北京市有关部门近期也召开会议，研究部署与房地产调控有关的工作。

业内人士判断，3月一线城市楼市将出现量价齐升的局面，但若涨幅过大，势必会让政策决策部门面临更大的舆论压力，从而加快出台后续调控细则。

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【2013年房价上涨】机构预测称:北京今年房价涨幅或在7%至8%

伟业我爱我家集团发布《重点城市住房市场2012年总结&2013年预测》报告。该集团副总裁胡景晖预测，明年房价将小幅上涨，但不会出现局面，“北京明年楼市成交量预计增长10%至15%，但房价涨幅预计不会超过10%，可能在7%至8%。”

报告显示,今年各地楼市成交量普遍上涨，东部沿海地区甚至翻番，北京住宅成交量达到3年来水平。胡景晖表示，一方面，这与被长期压抑的购房需求集中释放有关，另一方面，旺盛的自住型购房需求规模也超出了预想，尤其是改善型需求。

数据统计显示，中国两次生育高峰的人群目前都正处于首次购房和首次改善购房的关键时期，未来5年中国的购房需求将迎来新的高峰。与此同时，中小城市城镇化作为“十二五”重点战略目标，随着人口城市化的加速，将成为新的购房需求增长点。

“但由于抑需求、促供应的政策主基调还将延续，供需矛盾的缓解将有效抑制房价的过快上涨。北京明年的成交量预计会上升10%至15%，但房价不会上涨很多，应该维持在7%至8%。”胡景晖说。

而对于明年调控的走向，他认为，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会出现根本变化，一二线城市的限购、限贷政策很难退出，整个调控政策依然会保持从严的基调。（新京报）

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