丽兹行营销总监陈隽谈2012年豪宅市场

前言：丽兹行（LANDZ REALTOR）成立于2005年5月，是目前专注于豪宅服务的不动产经纪品牌机构，致力于在中国高档住宅以及高档商用物业市场领域为客户提供专业、完美、全面的不动产服务。而2012年每月的“豪宅101”市场分析报告，也是我们更加了解住宅市场，房天下请丽兹行营销总监陈隽，为我们谈谈过去的2012年房产市场。

【房天下】随着越来越多的品质楼盘入市，北京市场对于楼盘的定义越来越模糊。有人以价格定义楼盘，有人以户型定义楼盘，有人以地段定义楼盘，您认为楼盘该如何定义？

【陈总】人们通常认为一分价钱一分货，如果，楼盘价格比较高的话，大家一般就会认为楼盘的品质还不错。这也无可厚非，确实从价格和面积来定义可能会更容易点，但其实在整个高价的背后是有逻辑的，一个楼盘为什么卖那么贵，是有很多影响因素的，影响因素比较复杂，包括有地段位置，楼盘品质，配套，景观等。由于影响因素太多，很多人就说不清楚，很难把它定性或者定量的做一个标准出来。现在我们丽兹行豪宅研究院正在做的事情，我们在评价一个楼盘，除了看它的价格、位置、面积之外，我们希望能从更多的指标和维度上，去分析这样一个豪宅楼盘，定位一个豪宅楼盘的评价模型，我们希望能够通过自己的研究，把豪宅的标准，能说得相对更明白一些。这是我们现在做的一项工作。

【房天下】顺着丽兹行2012年每月的“豪宅101”市场分析报告，我们发现豪宅市场的走势与普通住宅市场的走势基本保持步调一致。楼市调控以来，业内大部分观点认为，豪宅市场对政策不会太过敏感，而2012年豪宅市场的起伏却与政策变化关系密切，对此您怎样看？

【陈总】其实我始终觉得，的房产消费者，和普通的房产消费者，在一些基本的市场规律上是没有什么不同的，不管我们是买房子自己住，还是也好，顺势而为是人都明白的一个道理，大部分人都不会逆势而为，说的客户对政策不太敏感，在我理解，可能是由于他们对政策的消化能力更强一点，所以他们更多的把关注点放在，楼盘本身的品质上，和市场表现上，我觉得这可能是他们更关注的事情，但不代表对于政策完全不在乎，或者说不敏感。从今年的走势上来看，大的趋势是没有太大差别的，可能涨幅，或者成交量，的变化幅度上或者说方差上，市场的波动幅度可能会更大一些。但整体趋势还是跟着大趋势走的。

【房天下】2012年楼市强势回暖。在楼市整体回暖的背景下，北京豪宅市场表现如何？与2011年相比，是否有所不同？

【陈总】豪宅市场，可以用几个维度去看，，整个豪宅市场，今年是前低后高的一个走势，首先从成交量上来看，丽兹行豪宅研究院，监控了101个楼盘，总的成交量达到了319套，也是创造了2012年的新高，年初的时候，也就是1月份，这个数字大概是在100套左右，所以这个成交量的涨幅是比较明显的。从成交价格来讲，我们监控的楼盘，从1月份到12月份的平均涨幅，基本是在10-15%,振幅的话，可以达到15-20%，因为有些楼盘的点出现在2012年的3月份，全年的话大概是前低后高的一个走势，从成交周期来看，也是在逐渐缩短的，从年初来看，平均一个卖方客户的成交周期大概是60天以上，而到12月份，甚至频繁出现了一些当天看房，当天就签约的情况。说明，整个市场的成交周期是在加快的。2012年豪宅情况大概就是这样。

【房天下】近期，官方不断强调楼市政策会继续坚持，在这样的背景下，您认为市场走势会如何？住宅市场而言，政策持续，意味这什么？

【陈总】政策持续的问题，我们都是有预期的，大家也一直认为，对楼市的调控政策还会继续，政策可能会延续，也可能会保持现状，但相对而言，从土地供给方面，整个土地市场的供给，从2012年包括2013年，可能都是在下降的，也就是说供给方面，收的可能更紧一点。把需求和供给放在一起去看的话，供给和需求是整个市场大趋势的最根本的核心因素，所以看供需的话，很难看清未来的趋势是什么样，总的来说的话，抑制需求的这只“手”更松一些，相对力量会更小一些，控制土地供应的这只“手”，不管是客观的因素还是主观的因素都会抓得更紧一点，所以，供需情况有可能，供小于求的情况会保持更长的时间，但从我们市场的参与者的角度来看，不管是买房人，卖房人，或者我们这些行业中的交易方主体，我们共同的期望都是希望市场能够保持一个相对稳定的状态，不要大起大落，不管是什么样的政策，他一定是维稳的一个政策。

【房天下】 2012年，北京入市新盘中五环以内楼盘稀少，且均价基本都超过3万/平，可以说京城五环以内入市新盘几乎都被冠以“”的称谓。新房市场的化，对二手房市场是否会有影响？或者是契机或者是挑战？

【陈总】其实新盘对于二手房的冲击一直是有的，因为毕竟我们很多的消费者，只能在一手和二手之间去做一些选择，但其实从长期来看，新盘的供应量，或者是增加，或者是其他的问题也好，对于二手房市场长期来看都是一个利好，因为新房永远只卖一次，卖一次叫一手房，那么以后每次的再次交易，不管他卖了几次，都属于二手房的交易范围，所以长期来看的话，对于我们二手房，肯定是利大于弊的一件事情，这还是比较显而易见的，至于现在新盘的化，我觉得也比较好理解，因为现在四环之内，甚至是五环内，可以供应的土地已经是少了，所以现在每次有土地拍卖的情况，大家总会看到有一些“”的信息爆出来，这个很自然，因为现在土地是稀缺的一种资源，尤其是在核心位置，，地价在不断上涨，整个项目的平均成本也在上涨，开发商如果不做些楼盘的话，很有可能是没法盈利的，所以一定会选择主打一个的项目，也就比较好理解，楼盘的一种趋势化，至于，每个楼盘都带有一个“”的帽子，我觉得可能是大家对于楼盘的标准有所区别。

【房天下】二手房市场的住宅产品与新房市场产品而言，或者说不同在哪里？

【陈总】其实二手房的话，在我们所交易的楼盘里90%以上的楼盘，它的位置是在四环以内的，或者是在四环周边，但是新房的话，目前80%以上都在四环外，五环外，甚至更远。从区位的角度看，这两种产品明显是有差别的，对于老的楼盘来讲，当初的设计可能户型没有那么大，品质感没有现在产品的品质感那么强，但很明显占有一些比较独特的资源，比如说，地段，这是短期之内都不可以再生的，，成熟的配套，包括周边成熟的商业氛围，是很多新盘都不具备的， 二手房的就集中在这个地方。房子也是一种产品，也存在更新换代，所以现在新盘，我们去看的话，它的户型设计会更合理，更人性化，面积的话，据我们的测算，新盘的面积平均在220平以上，但是二手房大概是在150平，所以如果是追求面积的改善性需求，这就是新盘比较吸引人的一个点。同时，由于这些楼盘在四环五环外，所以这些楼盘周边的自然环境可能会更好一点，更适宜人居住。其实，这两种产品的和劣势，都是明显的。就看对于客户来讲，他的需求点是在什么地方了，这还是比较容易做选择的。