2012年北京土地市场先抑后扬 地价难有大幅波动

2012年在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬。今年北京土地市场与前几年相比整体较为低迷，土地购置面积及出让金均创新低。但下半年出现了好转趋势。总的来看，2012年北京土地市场整体表现出触底回升趋势，在政府主动干预与市场因素影响下，价格并没有太大的波动，未来将延续缓慢上行趋势。链家地产市场研究部张旭认为，当前一线城市相对风险较小，明年市场供需或好于今年。

土地市场见底回升，明年规模难大涨

链家地产市场研究部根据北京土地整理储备数据统计，2012年北京共出让土地163宗，总出让面积为985.39万平方米，土地出让金总计647.9亿元，同比下降38.6%。其中，住宅土地仅成交37宗，规划建筑面积608.74万平米，同比下降34.5%。

链家地产市场研究部张旭认为，2012年北京土地市场整体先抑后扬，下半年在销售市场回暖以及开发商回归一线城市拿地的带动下，土地市场开始触底回升。但总的来看，成交面积依旧处于低位，回升幅度有限。当前市场需求仍较为理性，市场供应也难大幅放量，供需处于缓慢回升中。

此外，政策敏感期及调控下的市场环境均对地方政府供应以及企业拿地产生一定影响，而由于近两年土地购置面积过低，明年的新开工及市场供应量很可能会受到一定的影响。

地价难有大幅波动，政府主动干预加强

链家地产市场研究部根据北京土地整理储备数据统计，2012年北京住宅用地平均楼面价为6484元，其中挂牌土地溢价率为36.95%，同比上升了4.05个百分点，但仍处于调控后低点。

链家地产市场研究部张旭认为，自北京实行土地出让设置竞价上限，高溢价已经成为历史。地价开始逐渐趋于缓和，尤其是溢价率，明显降低。而从调控后土地政策的走势上看，保供应、稳地价的土地市场政策在继续从严的背景下，将重点加强对于异动城市的政策指导。一方面是推进商品住房用地供应向双向定价、配建保障房等方式转变。另一方面对于特殊地块的出让方式及准入门槛进行一定的干预。总的来看，政府干预下地价难有大幅波动。

最后，链家地产市场研究部张旭认为，2012年土地市场整体供需同比下滑，虽然先抑后扬，但仍难掩压力。尤其是供地节奏的变化以及地方政府多次的指导干预，在近几年来看都是比较罕见的。这也从另一方面显示当前调控的敏感性和严峻性。一般而言，土地市场成交趋势除受到供应节奏影响外，很大程度上也取决于市场预期及销售情况。总的来看，今年房企加速去库存阶段基本结束，新开工量也在复苏，明年拿地节奏基本会与市场趋势相吻合，土地市场缓慢回升趋势不变。

而按照城市化发展一般规律，当前北京已经进入了郊区化发展阶段，但近几年整体发展缓慢。一方面住宅土地供应量不足，城市迁移较慢，而商业地块量极低，郊区配套很难快速发展。另一方面受制于土地制度，郊区大部分土地无法进入市场。当前需要解决的主要问题一方面要加大住宅土地供应，加快郊区化趋势，存量土地的入市。另一方面，落实土地改革，加快盘活郊区土地，这样才能缓解城市压力。

从年底国土部会议布署看，明年将指导各地采取政策措施减少流标，促进供应，稳定市场预期，预计2013年整体供应规模应该会有一定的增长。而政府对于土地市场的控制也不会放松。明年北京土地市场预计需求会比较旺盛，局部市场或有差异。整体可能会出现一定的波动。

【推荐阅读】

>>>【任志强：中国房价不高】朝阳四环1.9w起 置业无需再升级

>>>[易宪容：宏观微调救不了房地产]朝阳特价房1.2w起 置业

>>>[任志强：明年三月房价涨不涨我都没错]挥泪甩房2w起 刚需福音