2012年北京租金涨幅三年来最低 但租金上涨压力仍然较大

2012年租金累计涨幅三年内

根据链家地产市场研究部统计，2012年北京住宅单位平均租金为52元/平方米，租金水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。从年内累计涨幅来看，比值为11.1%，低于2011年的13%以及2010年的19%。从水平来看，全年平均租金同比涨幅14%，低于2011年的15%和2010年的18%。

链家地产市场研究部张旭表示，2012年租金累计涨幅是近几年较低，一方面，当前租金收入比持续上升，租金承受力有限。根据统计局公布的家庭收入增速来看，2010年家庭总收入同比增速8.8%，2011年为11.3%，2012年前11月为10.9%，收入增速缓慢，即使近三年租金同比涨幅持续回落，但租金占收入的比重仍在增长。而租金承受能力也是决定上涨空间的一个主要原因。也决定了租金难以持续高增长。

另一方面，租金逐渐上涨，租金收入比逐渐加大，这会促使租赁人群在逐渐向低租金区域转移，以维持在可承受范围内。2012年郊区低租金结构占比持续加大，结构性平抑全市租金。2012年近郊4个主要租赁区县（大兴、通州(社区网论坛商铺)、昌平、顺义）占全市成交比例为21%，较去年提高2个百分点。郊区单位租金为31元/平方米。低租金区域成交比重增加，促使全市租金高涨幅有所回落。

租金上涨不均衡，租金上涨压力仍然较大

虽然2012年北京租金涨幅趋缓，但对于绝大多数租房者的切身体会来说，租房成本上涨幅度仍然不少，这与全市租金上涨的不均衡有很大关系。一方面租金“洼地”租金，根据链家地产市场研究部统计，2012年近郊四个主要租赁城区租金同比涨幅达到15.5%，而2011年涨幅仅为5.3%。在近三年的租金走势中，今年租金上涨最为显著，同时郊区租赁需求也不断集中。

另一方面是低成本租房方式也面临夹击。根据链家地产市场研究统计，2012年90平方米以上的户型同比涨幅，为12.5%，而2011年60平方米以下的小户型涨幅最为突出。高涨幅的户型从小户型转移到大户型，这种变化会造成合租人群的分摊的租金有所减弱。

链家地产市场研究部张旭表示，短期来看，租金上涨压力仍然较大。不仅面临长期一直存在的供需不平衡的问题，同时2012年房价涨幅超过租金，业主以租养贷压力加大，房产也导致业主的出租相对变小，这些都会影响到业主的出租意愿和挂牌租金。

根据链家地产市场研究部统计，2012年以来出租率出现回落，租售比也出现上涨。具体见下表：

链家地产市场研究部张旭表示，短期来看，租金上涨压力仍然较大，未来供需关系有可能会进一步趋紧。但同时，随着2009年以来租金的快速上涨，租金收入比渐渐接近大部分中低收入家庭支付极限，2012年最近累计涨幅回落到10%左右，租金已告别高速增长时代，但仍会维持在10%左右的水平。在供需不平衡的状态下，租金上涨将成为常态化。

供需关系是解决租金上涨的关键，但市场存量房源的盘活仍然具有难度。在租金率下降、房价上涨的情况下，依靠市场自行调节很难促进租赁房源的增长，缓和供不应求的状态，因此必须依靠外界力量。而目前来看，政府出台调控措施并不符合实际，且房产税短期内在北京很难实施，因此最可行、最有效的方式仍然是通过公租房来弥补房源缺口，满足低收入家庭的租房需求。2012年公租房项目实际开展的并不多，外地人申请公租房的项目在2012年12月下旬才开展，且仅配租150套。难以产生规模效应。若按照租赁需求中八成以上为外地人来看，公租房仍需要加大对外地人的倾斜力度。

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