市场成交“量价齐升” 全国重点城市二手房屡创调控后新高值

一、2012年二手房市场概况

2012年，二手房成交量有了“突破性”的增长。受到2011年各种限购、限贷等政策调控的影响，年初，13个重点城市的二手房成交量仅13918套，从三、四月逐步回升，至七月份的全面回暖，再至年底的集体“翘尾”，13城市总成交量达到年内新高67687套。

借助着成交量的一路走高，2012年的房价也"水涨船高"。26重点城市的二手房挂牌价格全年涨幅普遍达到8%以上，一线城市涨幅更加明显。另外，据数据显示，2012年下半年的价格涨势相比上半年更加明显。回顾最近两年的二手房价格，2012年初基本跌至价格谷底，而后借助成交量震荡走高，至年底，二手房市场已再无下降的趋势。总体而言，2012房价上涨已成事实，大部分城市的涨幅仍在可控的范围内。

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 二、2012年二手房市场分析

1. 2012年13城市二手房成交量分析

2012年13城市二手房成交量一路高升 年末翘尾直追调控前成交水平

注：13城市为北京、深圳、苏州、成都、南京、杭州、天津、青岛、石家庄、东莞、济南、南昌和无锡。

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2012年，二手房成交量从低迷起步，经历了三、四月份的回暖之后，刚需和改善性购房者集体发力，成交量开始一路走高。在五月份，13城市月成交总量一举超过去年同期水平，年中成交量更是稳步高位，此后各月差距逐步加大。同样，今年九、十月份的成交量也略有下降，而后年末再现集体翘尾行情，成交量再创调控后的新高值，13城市月成交总量直追调控前的水平。至年底，二手房成交总量同比下降的局面已彻底扭转。2012年全年，13城市二手房共成交58万余套，比去年增长25%。

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2012年最后一个月，二手房市场活跃度再度提升，13城市中，北京、苏州、成都、天津等9个城市二手房成交量再次刷新年内新高值。纵观2012年，13重点城市中，仅深圳和东莞2012年二手房成交量低于2011年，其余城市均为上涨。其中，成都、杭州涨幅超过100%，涨幅最为明显；苏州、南京涨幅在45%左右，较为明显；济南、南昌和无锡涨幅在30%以上；天津和石家庄涨幅在20%以上；北京和青岛涨幅相对较小，分别为16%和18%。深圳2012年成交量相比2011年，下降11%，东莞略降3%。

2. 2012年26城市二手房挂牌量分析

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2012年，26城市挂牌总量逐步走高。在年初，市场一片低迷，同时受传统节日的影响， 市场供应量较低。之后，刚需购房者开始结束观望，成交量略有回升，市场的供应量也开始增加。另一方面，改善性需求者在市场上扮演着供应和需求的双重身份，在支撑需求的同时，也活跃了供应市场。至年中，市场供应量不仅增加，大面积和高总价的房源也明显增多，交易双方的热情均有提升。下半年，受成交量稳步较高位的影响，市场活跃度明显提高，挂牌量也持续走高。

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2012年，年初各地二手房挂牌量普遍偏低，从第二季度开始，各城市挂牌量维持相对稳定的增长。据统计分析，第二、三、四季度涨幅有逐步降低的趋势，其中一线城市表现的最为明显。在第二季度，部分城市的涨幅波动较大，并且三线城市的涨幅略低于一、二线城市。在第三季度，各城市涨幅略显平稳，一、二线城市的涨幅也略高于三线城市。进入第四季度，各城市涨幅相对集中，相比二、三季度也更平稳一些。

3.挂牌价格分析

【数据来源：房天下二手房数据监控】

与年初的同比普遍下降相反，经过一年的时间，26城市的同比普遍呈现上涨。2012年，二手房价格整体保持震荡上扬的趋势。至2012年12月，26重点城市中，仅西安二手房挂牌价格同比保持下降，相比11月减少了4个同比下降的城市。26城市中，北京和厦门同比涨幅比较大，分别为36%和27%。同比涨幅在10%以上的城市有上海、深圳、广州、郑州等共计8个城市。此外，苏州、成都、南京、杭州等15个城市的同比涨幅10%以内。同比下降的城市仅西安，同比下降1%。

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2012年，二手房价格上涨已经定局。从上图分析可知：下半年的涨幅普遍大于上半年，北京、厦门两地尤为明显。在2012年上半年，26城市中，共有24个城市二手房挂牌价格上涨，仅北京涨幅超过10%，其余城市涨幅均在10%以内。进入下半年以后，受各地成交量持续回升的影响，二手房价格进一步上扬。下半年26城市价格涨幅明显增大，北京涨幅继续领先，达到22%，另外，厦门涨幅也达到19%，除青岛和西安下降外，其余城市涨幅在10%内。据统计，仅有上海、南京、杭州等8个城市，下半年涨幅低于上半年。

4.北京和深圳市场分析

【数据来源：房天下二手房数据监控】

根据统计数据显示，2012年上半年，北京二手房挂牌均价在年初降至谷底时便开始触底反弹，连续增涨6个月。6月的挂牌均价，为26828元/平米，环比1月的24215元/平米，每平米上涨2613元，涨幅达到11%。挂牌均价更是自4月底连涨8周，6月末首次微幅下滑。目前，北京市场上，仍以自住性置业的刚性需求为主，在刚需盘较为集中的区域，成交量明显增加。根据北京市住建委官方数据统计，6月北京二手房成交总量为14863套，同比2011年高涨7成，创20个月来新高。不仅如此今年6月的成交情况更是延续了5月的红火，更是超越了2010年的同期水平。

2011年，为引导楼市房价回归理性，政府颁布了最严厉的调控政策，年初的“国八条”、“京十五条”以及各项金融政策的紧缩，成功的抑制住了房价的飙升。2012年政府对楼市的关注依旧没有减弱，多次强调楼市调整依旧将从严进行，也出台了一些列的措施来一直房价过快增长。这虽然起到了一定的作用，但依旧没有阻止住房价攀升的步伐。今年上半年北京楼市依旧笼罩在观望情绪中，购房者频频观望等待房价，但二手房挂牌价格依旧在持续上涨，并未出现的预期，这使得在观望中的购房者无法忍耐，刚需频频出手，形成了年中成交的一个高峰。由于刚需的释放，接下来的几个月成交再次沉寂，但房价并未因成交的紧缩受到影响，加之后市的预期，部分观望中购房者开始按捺不住，抢在房价更高之前出手，在年底形成了2012年成交的潮。

【数据来源：房天下二手房数据监控】

据房天下深圳二手房监控数据显示，而2012年1-12月份深圳二手房挂牌均价呈现以涨为主的趋势，尤其是下半年一直处于不断上升趋势，到12月份达到了位，挂牌均价接近20000元/平方米；成交量方面，据房天下深圳二手房统计数据显示，2012年全年深圳二手房成交共成交65803套，相比2011年的全年成交73765套，同比下降了10.79%。下半年的成交量远远好于上半年的成交量，这主要是因为今年限购等一些房地产政策依然没有放松，很多有资金的客被限制，下半年的房贷政策有所放松，刚需们开始从观望中考虑购房，促使下半年的成交量得到一定的上涨空间。

相比去年下半年几乎是‘冰封’情况，2012年深圳楼市的情况确实好了不少，但与新盘涌现出来的“千人购房”局面相比，二手房成交总体还是显得有些平淡，距高峰期还是差得很远。总体来讲，虽然二手房成交量在不断增大，但挂牌价格的涨幅相对平稳。尽管当前楼市调控不放松不动摇的态度没有改变，但是‘稳增长’信号改变了人们的预期，给人感觉政策见底不会加码，再加上降息和贷款利率的优惠使得购房成本降低，前期积聚的刚性需求集中释放。就目前情形而言，深圳楼市仅仅是初步回暖，未形成所谓的“购房潮”。未来楼市大涨大跌的现象出现的可能性太小，预计价格将保持稳定。

三、市场总结与展望

成交量不断回升 屡创调控后的新高值

2012年，13城市二手房成交总量超过58万套，相比去年增长25%。在经历了年初的低迷之后，13城市成交总量在五月份一举超过去年同期水平，此后各月差距逐步加大。进入下半年，各城市月成交量不断刷新调控政策实施以来的新高值。2012年最后一个月，二手房市场活跃度再度提升，北京、苏州、成都、天津等9个城市二手房成交量再度刷新年内新高值。预计，春节前后各地楼盘将出现"节日性"降温，之后陆续回升，在坚持当前政策的前提下，2013年二手房市场活跃度仍将持续。

二手房价水涨船高 下半年涨幅更明显

受全年成交量一路走高的影响，2012年的房价也"水涨船高"。26重点城市的二手房挂牌价格全年涨幅普遍达到8%以上。一线城市涨幅更加明显，北京全年涨幅达到36%，成为26城市涨幅之首，深圳涨幅18%，上海和广州均为10%。另外，据数据显示，2012年下半年的价格涨势相比上半年更加明显。26城市中，下半年价格涨幅高于上半年的城市共有18个，接近7成。春节期间，二手房挂牌价格涨幅或将有所回落，甚至部分城市因为成交大幅滑落，会出现短暂的价格下滑。预计，节后随着天气的转暖，二手房市场将再度活跃。

二手房市场供应量稳步走高 年底业主再提价

在"限购"的大背景下，市场的供应方多为改善性需求者，大部分城市的供应市场并未出现"恐慌性抛房"现象，市场整体比较稳定。2012年，刚需和改善性购房者支撑着二手房市场的成交量，但是购房者的心态发生了一定的变化。在年初，市场活跃度较低，购房周期相对较长，在购房过程中还存在一定的议价空间；年中，随着成交量的增高，议价空间开始不断缩小；年底，购房周期明显缩短，并且基本没有议价空间，甚至出现业主提价的现象。就目前形势而言，2013年业主再的可能性较低。