2012年北京区域住宅市场分析与展望

一. 区域总体特征

5环外成交量占比高达83%，各区域均价出现不同程度上涨

受限于土地供应的郊区化，新房成交郊区化尤其明显。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截止2012年12月20日，2012年全市新房（不含保障房）交易结构中，5环外成交量占比高达83%，比去年同区域占比提升9个百分点。

与去年相比，不同区域房价出现不同程度的回涨。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年北京市各环线成交均价出现不同程度上涨，其中3-4环涨幅，达到17.5%，5-6环涨幅，但也出现0.4%的上涨。

二. 区域楼盘地图

在北京是在售项目中，2012年新盘推出、有成交的楼盘共计274个，其分布如下图所示，以下板块项目相对比较集中：北部的昌平回龙观(社区网论坛商铺)板块、顺义新城(社区网论坛商铺)板块，南部房山良乡(社区网论坛商铺)板块、大兴医药基地板块同时，年度的热销项目也主要分布在以上四个区域。

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三. 区域市场分析

这四个主要成交区域具体特征如下：

（一）昌平回龙观板块——西北部刚需释放区域

（二）房山长阳(社区网论坛商铺)板块——西南部刚需释放区域

（三）顺义新城板块——顺义本地刚需释放区域

（四）大兴医药基地板块——新机场概念区域

伟业我爱我家市场研究院分析认为，以上四个热销区域的共性特征如下：

首先，交通相对便捷，已经或者即将有开通，交通是首次置业与首次改善类需求最为关注的因素之一；

其次，除个别项目之外，均价都在12000-16000元/平方米之间，套均总价集中在150万左右，都是首次置业需求所能承受的范围内；

最后，6环是城区内购房者的敏感线，三个位于5-6环之间的区域，客群以在城内工作的工薪阶层为主；一个位于6环外的区域，客群以当地上班族为主。

四. 市场走势展望

关于未来整体市场走势，伟业我爱我家市场研究院分析认为，明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求，以及改善型置业升级需求仍将是楼市的两大需求，所以在没有更严厉的政策出台的前提下，成交量将与今年基本相当。

鉴于此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年成交量将继续保持约8万套的水平，成交均价可能回涨至2011年21500元/平方米；而从区域上来看，5环以外成交量继续占据80-85%的市场规模，随着轨道交通的进一步延展，6环外的比重还将继续增加，而各环线成交价格将延续上涨格局，5环内可能会有超过10%的价格涨幅，5环外维持价格基本稳定，涨幅不会超过5%。

具体到热点板块，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，除了昌平回龙观板块交易量可能出现下降之外，2013年顺义新城板块，南部房山良乡板块、大兴医药基地板块都将继续保持现有热度；同时；由于2011-2012年亦庄(社区网论坛商铺)板块、通州运河核心区供地量较大，未来这两个区域新楼盘将会集中出现。

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