上周北京住宅市场暖意融融 供应创年内单周最高

一、住宅总体成交——环比涨18.36%

上周（2012年11月26日-12月2日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）6422套，环比涨18.36%，比去年同期涨24.26%，其中新建商品住宅网签成交量2298套，二手住宅网签成交量4124套，住宅总成交面积63.11万平米。

上周北京住宅成交环比上涨一方面受月底集中网签，尤其是二手房30日网签1042套，创年内二手住宅单日成交第二高。再则，“十八大”后楼市还未释放实质性的楼市新政，购房者在楼市暖冬情况下，入市积极；最后，住宅成交量增加也得益于供应量猛增。

二、上周北京新建住宅市场供应创年内单周 后市成交预涨

（一）新建住宅周成交——供应放量 支撑成交量上涨

上周北京新建住宅网签成交面积共计27.01万平方米，网签成交2298套，环比上涨8.24%，同比降11.31%，其中，期房网签1649套，现房网签649套。

北京新建商品住宅成交量整体呈现稳中上涨的趋势，这主要是受住宅市场供应加码和随着房地产市场回暖，购房者入市增多影响。继上月新建商品住宅供应4905套后，本周再次推出5463套，对后市成交量上涨将产生重要影响。

（二）项目开市——年底 新增入市量创年度单周

新增供应市场本期集中入市，新增商品房供应量54.35万㎡，十个项目新增入市，其中五个为纯新盘入市。本期除胜古誉园位于三、四环之间外，其余项目均位于五环之外，主打55-214㎡一至四居。

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朝阳区：本期新增入市项目为中国铁建•花语城、胜古誉园及常楹公元三个项目，期中中国铁建•花语城本期为旧盘加推入市，胜古誉园及常楹公元则为纯新盘入市。中国铁建•花语城位于13号线北苑(社区网论坛商铺)版块，距仅2，本期是继去年十月份后再次加推入市，推出72套花园洋房，主打147㎡-214㎡舒适三、四居户型，拟定售价为32498元/㎡，周边其他新建住宅项目如北京城建•世华泊郡、天润福熙大道、润泽悦溪等，目前售价25000-30000元/㎡不等。胜古誉园位于5号线及10号线交叉版块，交通十分便利，本期为纯新盘入市，推出285套非毛坯房源，主力户型为65-140㎡一至三居，拟定售价49565元/㎡，周边其他新建住宅项目如元大都(小区网论坛)7号、奥东18号、凌云名苑等目前售价在38000-59800元/㎡不等。常楹公元位于朝阳北路，6号线，本期为纯新盘入市，共推出666套非毛坯房源，主打58-126㎡一至三居，拟定售价为31800元/㎡，周边其他新建住宅项目如龙湖长楹天街、中弘北京像素等目前售价在20000-29000元/㎡左右。

房山区：本期新增入市项目为首创新悦都、京投万科新里程及中粮万科长阳(社区网论坛商铺)半岛紫云庭，其中首创新悦都本期为纯新盘入市。首创新悦都位于房山区长阳板块，山线，本期共推出979套普宅房源，主力户型为68-86㎡二、三居，拟定售价为16289元/㎡，周边其他新建住宅项目如中粮万科长阳半岛紫云庭、芭蕾雨•悦都等目前售价在15000-17000元/㎡左右。中粮万科长阳半岛紫云庭本期加推286套非毛坯房源，主力户型为85-160㎡二、三居，拟定售价为18794元/㎡，略高于目前销售均价；京投万科新里程本期为旧盘加推入市，推出132套非毛坯房源，主推90㎡二居，拟定售价为17954元/㎡左右，两项目周边其他新建商品住宅项目如首开熙悦山、北京城建徜徉集等目前在售均价约为14500-17000元/㎡左右。

昌平区：本期新增入市项目为路劲•城(小区网论坛)和紫金新干线，其中路劲•城本期为纯新盘入市，该项目位于昌平新城南邵站板块，八达岭高速，出行较为便利，本期共推出714套普通住宅房源，主打户型为85、96㎡二、三居，拟定售价为19522元/㎡，周边其他新建项目住宅项目如金隅•观澜时代、金科廊桥、融创长滩壹号等目前售价为16000-18500元/㎡左右。紫金新干线则为旧盘加推入市，该项目位于回龙观(社区网论坛商铺)区域，13号线，本期推出1021套房源，主推85-160㎡二、三居，拟定售价为21127元/㎡左右，周边其他新建住宅项目如首开国风美唐、金隅翡丽等目前在售价格在21500-30000元/㎡不等。

大兴区：本期新增入市项目为金融街(社区网论坛商铺)•融汇，该项目位于4号线天宫苑板块，本期为旧盘加推入市，本期共推出370套非毛坯房源，主打55-100㎡一至三居刚需户型，拟定售价为16859元/㎡，与周边其他新建住宅项目如中国水电•云立方、保利春天里等售价在16000-17000元/㎡不等。

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（三）新建住宅周成交均价及成交榜——供应郊区化周成交均价结构性下降

根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅成交均价20283元/平米，比11月全市新建商品住宅均价的21594元/平米比下降6.06%。

新建商品住宅成交价格的变动受入市楼盘影响。根据北京中原市场研究部统计，上月新建商品住宅供应房源中九成位于五环外，郊区化的供应和成交将会造成全市均价走低的趋势，如本周成交Top榜中除塞纳维拉•永定华庭外，其他均位于五环外。

三、上周北京二手住宅——量价齐涨

上周二手住宅网签成交量4124套，环比涨24.86%，比去年同比上涨60.09%，成交面积36.10万平方米。上周北京二手住宅成交均价比11月全月的24601元/平米上涨0.25%。

上周二手住宅成交量环比上浮较大一方面受月末集中网签影响，另外，楼市暖冬促使购房者心态积极，二手房市场中改善型购房比重相对较高。另外，业主随行就市，根据北京中原报价指数显示，本周指数为59%，比11月全月的56%继续上涨，二手住宅价格稳中上扬。

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