北京房地产协会中介理事会金育松发言

一个首先2006年，宏观调控一个年，整个宏观调控政策的回顾和点评，北京市的土地交易市场、商品房市场、二手房交易市场的数字，跟大家进行交流，2006年北京房地产关注的两个方面，对2007年房地产的趋势。

个部分，2006年宏观调控政策，解决当前空虚结构性矛盾，在宏观调控中，明确提出了两个数字，一个90平米，一个是70％，这两个数字，解决供需的结构性矛盾，中小户型房产的供给，2006年，套型户房占建设总面积的70％以上，这个政策出来，买房进入观望，政府推出这个政策，会对房地产产生大的影响。抑制房产需求，利率和房产，同时，在10月份，北京各银行严格执行2003年121文件，再异有一个税收政策来看，转让住房不满5年全额出营业税，房产大幅下降，为了房产增数，央行在7月15日，减少货币的供给。跟经济行业相关的，对房地产市场的交易次序，大规模的整顿，并且明确规定经济公司不许吃差价，同时对于居住用房本身特性进行严格的设立，住宅价值能够得到一定回落。2006年，整个房地产宏观调控政策体现出多方位的整合调控，减少房产的有效需求，在金融政策上，实现了抑制收缩，税收方面，更加体现了组合政策，进一步发挥调控机能，另外在规范行业方面，提供预警的功能，还是多的，但实际上并没有取得良好的调控的预期，房价上涨幅度依然快，面对这个背景，政府有可能在2007年进行宏观调控，土地市场的是一个方向，金融的贷款利率的上调大，第三，宏观调控实施之后，在2006年，实行了外资购房的限制之后，高档住宅购买需求是明显的，现在实际上市场对一级购房是否有限制，只有某些区域户口才能买某些区域的房子，这个是值得大家关注的事情，在2006年12月份－2007年12月份，房屋普查工作，进一步控制房地产市场，提供一个科学依据，这是否预示着政府更加细节的角度进行区别性的来制定相关政策。房屋普查工作，如果能真正得到有效的推动，这个实施应该会比较顺利，连续了2006整个交易秩序的整顿，2007年得到进一步的加强，行业整顿进入一个攻坚战。

刚才我说的主要是2006年宏观调控的回顾与点评，接下来，我跟大家分享一些数字，首先一个是北京市的土地交易市场的分析，在2006年1－11月，整个北京市土地总数72总，相比2005年48总，上涨了68.3％，土地交易金额是200.78亿元，总的来说，2006年土地供应较大，价格走势基本保持平稳，城八区供应的主要区域。北京市商品房市场的一些数字，北京期房预售项目178个，1－11月份，签约面积是2079.9平米，商品住房价格同比上涨12.2％，北京市二手房交易量的一些分析，整个全年二手房预计7.6万套，这个数字的出来是这样得出来，1－10月份，二手房交易量2.3万套，根据前年去年比例的增长，基本体现了40－50％的增长，今年11月份、12月份的交易量1.4万套左右，根本实际不会相差远；交易价格，北京市12型区，平时老百姓买房的真正区域，7500平米，同比上涨18.6％，二手商品房的价格同比上涨19.9％，交易量比去年刚刚上涨8.6％，交易量的增长是这些年点，二手房价格的上涨还是一个惊人的数字。

我们认为2006年，北京二手房市场关注的两个点，进行讨论，首先个现在来看，北京市二手房市场，供需的结构性矛盾相当突出，中低价位需求旺盛，价格层面上供需矛盾的突出，在户型的供需矛盾，区域性的供需矛盾，价格，现在北京市场总体供需比，差不多1：3－1：4左右，中低价位需求旺盛的，这种供需矛盾突出，造成现在房价持续上涨的最根本的原因，第二个，需要关注的是北京二手房租售比，进入国际警戒线，在国际公认的警戒线1：200－1：300之间，现在北京市普通的一居室，1：142，达到了一个零节点，是否有房地产泡沫，以及泡沫是多还是少，现在很多人都在以前一直在北京和上海进行对比，认为北京市在购买人，现象比较少，从现在来看，租金是一个平稳上涨的过程，跟房价的上涨还是存在很大的偏差，现在租售比越来越接近国际警戒线，无论是房地产公司，还是买房、卖房应该关注的事情。

最后，我们觉得2007年，北京房地产会有一些趋势。

个二手房交易量，去年差不多这个时候，大家纷纷预测2006年二手房交易会不会达到十万套，当时想的都很好，应该持续到将近11月份左右，整个二手房市场重新恢复了，而且交易活跃，当时那种势头如果一直保持下去，达到十万套是可能的，整个今年5月份又出现房价的预测，造成现在根本没有达到十万套，明年二手房交易量，我们现在又提出一个数字，应该能够突破十万套。经过这两年，消费者的心理，变得更加成熟，是在交易环节，增收税费政策，对买卖双方的造成的影响，很明确弱化了，对二手商品房的交易会大大提升，刚才说到2006年交易，现在二手商品房幅度是很明显，未来二手商品房占据一个主流，因此二手商品房交易能够有效提升的话，全年的交易量也是值得期待的，应该能够突破十万。

第二个是价格，都在讨论，会不会上涨，很多网友、消费者也在议论，反正我们这边给出的是这个价格依然会上涨，但是涨幅比今年有所回落，我没有找到二手房价格会下跌的理由，如果要具体说为什么上涨，会有这么几个方面，首先2007年商品房的供应出现明显的增长，今年90平米，所能带来中低价位商品房供应增加，消费者需求不能新增量得到完全的解决，2007年还没有完工的项目，只能延续到奥运会以后，这样的商品房供应出现一段时间的短缺，导致消费者需求转到二手房市场，二手房市场供不应求依然会出现。北京奥运会，应该更多消费者在2007年完成置业，现在经济持续的增长的势头，在一定程度上购房的需求，这些因素，将导致价格不会下降。在10月份、11月份，这段时间，下来调查组，看政策的结果，我相信他们真正调查的结果，价格的增长如果继续像今年的这种态势的话，谁都受不了，因此会出相关政策进行调控。

第三，明年政府会有新一轮的宏观调控，从总体的宏观层面到具体的微观层面都涉及到了，相关政策在实行过程中，是否能够到位，并没有进行相干的考量。

第四，社会住房保障体系的建立，应该加快，各种媒体能够看到这方面的报道，政府对经济适用房的回购和房屋的建设，各种言论都有出来。这里有必要的说，对于社会住房保障体系，要想真正的建立和运行有效运作，从法律方面，确立社会住房保障体系的地位，成为专门设立社会保障住房管理机构，制定总体计划，为了要让社会保障住房运用有效，必须有相应金融保障政策。我觉得只有在这几方面，都能够得到有效的实行，并且有体系来维护运作的话，才能得到真正的有效的运行。

第五开发商，会寻求资金突破，积极入场，2007年房地产会是一个调控年，一些具体的操作层面，应该有了很大的突破，政策当中，明年会宣布商业银行未向峰顶的楼房进行贷款，这就意味着开发商的资金更加被绷紧，开发商面临一个大的资源整合，为了生存和发展，将会资金突破，而在这个时候，就以房地产资金介入，获得高额的回报。

第六，面对销售的压力，对营销渠道的拓宽，最快而且最有效的方式应该就是和一定规模，大牌经济公司合作，利用完善的网络平台，实行快速的房产销售，获得充实的现金流。我觉得在未来，目前二手房交易跟开发商一级代理机构现在看是两个不同的企业，将来这两个类型的公司将来会越来越统一，行业标准更加确立，将提高服务品质的提升，2005年违规操作，提出了禁令的措施，是宏观调控当中，对二级市场怎么调控，存在吃差价的情况必须根除的规定，资金这个问题进行了深入的和研究，一系列的研究实际上都是对行业整顿。2007年，资金、网上签约推行，会对整个市场当中，交易模式会得到规范，这也是2007年行业当中应该是一个的一件事情了。

第七，中介租金标准，这个市场，不吃差价之后，对代理费，到底北京市3％下，到底是不是一个更合适的标准，昨天，这个老总发言，对于我们行业来讲，应该是起一个代表作用，类似的讨论在明年会更加的多，代理方式，前一段时间，建设部协会出台经济行业的规范，不吃差价好，但是现在目前买卖差价，北京市建委一直是买卖，还有租赁，北京市现在有一个特殊的情况，北京市租赁市场是庞大的市场，每年交易量80－100万套左右，相当一部分全权代理，委托给经济公司，经济公司通过一系列的服务，再把出租出去，这样获取服务费和中介费，按照规范来说，这种是吃差价的情况。

第八，二手房按揭市场，担保机构争夺的焦点，12月11日，进入WTO五周年，金融对于外资银行进行全面的放开，2007年，二手房按揭市场的竞争更加的激烈，现在各家银行跟经济公司的谈判，实际上我们的地位越来越加强，另一方面来讲，竞争也是变得更加激烈，我们经济公司，变成了他们一个争夺的焦点，二手房按揭的业务变成一个焦点。

第九，委托中介进行交易将会提升。整个市场当中，委托中介的大概多少，以前一直在差不多5成左右，但是在今年我们这个数字不止，很多的买二手房的人，他们现在买房子，他们首先想到中介，委托中介交易比例应该是逐年提升的，这一点跟中介行业的这种诚信的提高，有一个大的关系，当然这种突破，我觉得对大家是一个好的消息。

第十，经济公司作为二手房租售市场的主体地位，会受到一定的冲击。现在一些城市，已经出现了去中介化的现象，撇开中介的现象，而是像天津，大家也都知道，正福公司，的供房量全都由他做，做资金的时候，现在越来越二手房的经济业务，在交流的时候，这个行业的在竞争者不是北京市互相之间的竞争，而是在跟居于垄断的公司进行竞争，这是困难的。福州有一种担保公司，到各个经济公司发传单，你们被老板压迫高了，我给你80％的提成，当时这个事情，在整个房地产引大一个很大的波动，福州那边的房地产经济公司，还是团结，对这个现象进行抵制，在这里跟大家讨论，希望大家对这些事情关注，在这方面做一些支持。

第十一，现在这种本土企业，一直在寻求一种地位领先战略突破，这一点应该从北京市也看出来，有几个企业在本地做的好，在做一个战略的突破。

第十二，中介行业协会会得到大力的加强，行业协会随着行业发展的壮大的，行业监督、行业协调等方面却等起到至关重要的作用，2005、2006、2007年宏观调控背景下，行业协会的作用更加突出。终结中介服务机构、房地产经济人评选，北京市存量房中介机构等级划分颁奖大会，这个在活动提高了行业进入门槛，也给提供了好的经济公司，显示了行业协会规范市场，本届界定给上网的资源整合的信息，为了建设部整顿房地产交易次序，关于中介机构不吃差价的倡议书，有助于规范市场的商议模式，而且通过违规操作行为将减少，而且现在来看，市场很多中介公司按照协会的要求，进行交易，这一系列的举措，表明协会主导行业良心发展的决心，明年会得到进一步的加强。