上周北京新建商品住宅成交量上涨 二手住宅逐步走向平稳期

一、住宅总体成交——环比涨18.37%新房创意化供应促成交

上周（2012年11月12日-11月18日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）7486套，环比涨18.37%，比上月同比涨27.46%，比去年同期涨184.31%，其中新建商品住宅网签成交量4473套，二手住宅网签成交量3013套，住宅总成交面积70.24万平米。

上周北京住宅成交环比上涨主要受新房成交量增多影响。对此，北京中原市场研究部分析认为，北京二手住宅市场逐步走向平稳期，而新房由于前两月项目推盘量大，成交量平稳上升。但在推盘策略上发生根本性变化，“以价换量”的方式减少，主要通过产品差异化、创意化的方式达到走量的目的。同时，年底一些纯新盘探市增加，通过这种方式和积极的蓄客等策略，得到了市场认可。

二、上周北京新建住宅市场供应集中 优惠项目促成交量上涨

（一）新建住宅周成交——持续上涨，截止目前 接近10月全月

上周北京新建住宅网签成交面积共计43.02万平方米，网签成交4473套，环比上涨35.75%，比上月同比涨52.61%，其中，期房网签4047套，现房网签426套。

上周北京新建商品住宅成交量持续大幅上涨，本月截止18日，北京新建住宅成交9054套，而上月全月成交9812套。对此，北京中原市场研究部认为，中共“十八大”已落下帷幕，房地产调控政策的力度依然从严，楼市政策、购房者预期等相对平稳，影响成交量最主要的是新建住宅项目推盘量。目前热销楼盘主要有以下特征，一、近两个月内取得预售许可，经过一定时间积极蓄客；二、纯新盘探市增多，不断挖掘项目新的卖点；三、产品多样化。

（二）项目开市——新增供应市场较上周回升

本期新增供应市场有所回暖，新增商品房供应量26.79万㎡，五个项目新增入市，其中熙悦睿府为纯新盘入市，其余项目均为旧盘加推入市。本期五个项目均位于五环之外，主打81-314㎡二、三居、复式及独栋别墅。

通州(社区网论坛商铺)区：本期新增入市项目为华业东方玫瑰，该项目本期为旧盘加推入市，轻轨八通线，交通十分便利。本期推出455套普通住宅房源，主打85-90㎡两居，拟定售价为17555元/㎡，较今年4月份推出的一批房源相比，价格有小幅提升。周边其他新建住宅项目如华远•铭悦、K2海棠湾、金成等目前售价由17000-25000元/㎡不等。

房山区：本期新增入市项目为熙悦睿府，该项目本期为纯新盘入市，位于良乡(社区网论坛商铺)高教园区内，部分住宅为首开股份有限公司与合作建设。本期共推出1256套普宅房源，主力户型为81-125㎡二、三居，拟定售价为13424元/㎡，周边其他新建住宅项目如北潞尚界、天恒乐活城售价则为14000-17000元/平方米左右。

昌平区：本期新增入市项目为领秀观山悦(小区网论坛)，该项目本期为旧盘加推入市，领秀观山悦距昌平城区仅3，交通较为便利。本期推出19栋301-307㎡的独栋别墅房源，开盘定价为20100元/㎡，与周边其他新建别墅房源如北京湾、园墅、山上的别墅等项目相比，领秀观山悦定价相对偏低。

顺义区：本期新增入市项目为龙湖•好望山，该项目本期为旧盘加推入市，与该项目以外推出的别墅房源不同的是，本期该项目主打小高层花园洋房，本期共推出128套房源，主打122-130㎡舒适三居及310-314㎡复式房源，拟定售价为15660元/㎡，与周边其他新建住宅项目如中铁花溪渡、香悦四季、纳帕尔湾(小区网论坛)等售价在14700-22000元/㎡不等。

怀柔区：本期新增入市项目为龙山广场，该项目本期为继今年三月后第二次入市，主要为普通住宅房源，本期共推出603套，主打户型为78-80㎡两居,120-150㎡三居，154-182㎡四居，拟定售价为17001元/㎡左右，周边其他低密度项目如顶泉美秀小镇、欧郡、龙山新新小镇(小区网论坛)等，目前售价在500万/栋-12800元/㎡不等。龙山广场目前购房可享受全款97折，贷款99折的优惠。

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（三）新建住宅周成交均价及成交榜——周成交均价结构性降3.57% 热销项目稳中上涨

根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅成交均价21241元/平米，环比结构性下降3.57%，五环外中低价位房源成交比重增多。

本周荣登周成交Top榜的项目中有6个与上周一样，均是近期推盘的项目；从成交价格看，除首开•熙悦山外，其他均出现小幅上涨。可见，目前新建住宅成交均价稳重上涨的趋势明显。另外，除传统的房山、大兴等板块项目活跃外，海淀区和朝阳区的亚奥(社区网论坛商铺)区域活跃度增加，北京城建•世华龙樾、亚奥•金茂悦等均是热销的项目。

三、上周北京二手住宅——量价齐跌 二手住宅成交进入平稳期

上周二手住宅网签成交量3013套，环比降0.53%，比上月同比上涨2.41%，，成交面积27.22万平方米。上周北京二手住宅成交均价环比下降1.57%。

上周二手住宅成交量与前周比基本持平，比上月同期小幅上涨。目前二手住宅市场供需双方进入平稳期。一方面，北京二手住宅租金有所回升，而在业主对房价看涨预期增强的情况下，业主以租代售未必不是好的选择；另一方面，购房者受新房供应增多、政策等多方面因素影响，观望情绪浓重。

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