限购之后 北京外地个人购房数量占比提升5.6个百分点

伟业我爱我家市场研究院统计2012年1-10月新房成交结构发现：

（1）拥有北京户籍个人购房占总人数的81.1%，而统计自去年限购政策执行以来的数据，各月京籍个人购房占比几乎都在8成以上，可见，当前在北京购置新房的家庭中，绝大多数为持有北京户籍的刚需购房人群。

（2）外地个人（含提供5年以上社保纳税证明或工作居住证）仅占总人数16.3%，与2011年“京十五条”限购之后全年数据相比，外地个人购房比重上涨5.6个百分点，成为北京户籍购房人群的重要补充。

（3）企业机构购房仅仅占总人数的2.6%，比去年下降4个百分点。

另外，机关等其他类购房人已经消失。

对上述四类人群的变化，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，首先，北京户籍门槛相对较高，户籍制度短期很难发生改变，受此限制户籍人口每年增速有限；其次，由于限购之前该类人群比重高达37%，在限购政策的持续作用之下，虽然非京籍人群很难成为市场主流，但未来逐渐上涨的趋势依然存在；另外，随着各类税费的严格征收，企业及机构购房之后运营成本也在增加，加上“住宅禁商”的执行也逐步趋严，此类需求将逐步边缘化。

然而，今年土地供应骤减、开工量持续下降，在一定程度上影响未来新房市场供应量，业内普遍担心明年房价会大幅上涨。

对此，胡景晖认为，从需求层面考虑，在当前限购、限贷政策不松动的前提下，随着市场上刚需人群规模的越来越有限，如果调控政策依然无法惠及改善性购房需求的话，后续有资格的人群将会严重匮乏。鉴于此，胡景晖预计，只要相关调控政策保持延续，未来即便新房供应量下降，房价大幅上涨的可能性也不存在；此外，新房成交量减少将带动同区域内二手房市场的活跃，二手市场继续成为刚需的主要释放对象。

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房价方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月上半月北京二手住宅成交均价为23007元/平米，与9月份的房价相比下跌了0.9%，虽然11月上半月的二手住宅成交量小幅回暖，且要好过“金九银十”，但是房价依旧保持了“稳中有降”的态势。

市场供需方面，11月上半月北京二手住宅市场新增房源登记量环比10月下半月上涨近一成，新增客户登记量环比上涨近6%，带看量环比上涨11%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在房价趋稳的前提下，部分面临各种资金压力的二手房小业主，以及急需改善的二手房业主，出售房产的意愿越来越强烈；与此同时，在需求方面，等待观望了一年的部分购房人，以及明年开春急需婚房的购房人，也会趁房价相对较为的年底出手购房，有效供应和需求量的增加刺激了11月份成交量的回暖。

      胡景晖表示，11月份新盘供应量的减少，尤其是低总价小户型刚需盘供应量的减少，也使得以婚房需求为代表的部分急需买房的刚需人群流向二手房市场，配套完善的次新二手楼盘成为这部分购房人群的。预计，年底，北京楼市或将迎来更多结束观望，并打算出手入市的购房人群，其中包含了明年开春结婚急需婚房的购房人群，以及急需改善居住环境的置业升级人群，在这部分购房需求的支撑下，11月份北京二手住宅成交总量有望突破1.4万套，超过表现欠佳的“金九银十”。

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