上周北京住宅市场量跌价涨 购房需求逐步入市

一、住宅总体成交——环比小幅降4.57%刚需客户有所释放

上周（2012年10月29日-11月4日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）5909套，环比降4.57%，比去年同期涨88.97%，其中新建商品住宅网签成交量2429套，二手住宅网签成交量3480套，住宅总成交面积60.05万平米。

上周北京住宅成交环比小幅下降主要受上周4天位于月初，网签相对减少。11月月初4天住宅成交量相比9、10月月初均有明显上涨。对此，北京中原市场研究部认为，一方面，购买需求经过乏力期后，逐步入市，尤其是有购买需求和支付能力的刚需购房者；另一方面，新建商品住宅供应和新盘探市增多，北京住宅库存量充足，刚需购房选择空间相对大。

二、上周北京新建住宅市场量跌价涨 大户型低迷项目频繁探市

（一）新建住宅周成交——市场乏力后 购房需求逐步开始入市

上周北京新建住宅网签成交面积共计28.53万平方米，网签成交2429套，环比降8.48%，比去年同期涨86.85%，其中，期房网签1943套，现房网签486套。

上周新建商品住宅环比下降主要是受月初住宅网签相对减缓影响。而具体从上周后四天即11月初成交数据看，与9、10月（十一假期后）月初4天比均出现小幅上涨。对此，北京中原市场研究部认为：

首先，9、10月新房供应量大，项目集中网签支撑新房成交量；

其次，虽然目前受中共“十八大’后政策预期、房贷、房价上涨等多重原因影响，房地产买房整体观望情绪浓重，但国家对房地产调控态度坚决，有实际购买需求和能力的客户依然有较强的入市要求；

最后，购房需求在第三季度集中释放后市场经历一段时间乏力，但最终将有部分刚需购房者逐步入市。

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（二）项目开市——低密项目供应增加 大户型为本期供应主力

本期新增商品房供应量19.67万㎡，共五个项目新增入市，位于六环之外的三个项目本期均为纯新盘入市，其余两个旧盘加推项目则位于五、六环之间，本期主打76-100㎡一至三居普通住宅。

海淀区：本期新增入市项目为五矿万科•如园，该项目位于海淀区西北旺镇，本期为旧盘加推入市，共推出139套非毛坯房源，户型以275-460㎡大户型为主。该项目拟定售价为46263元/㎡，周边其他新建住宅项目如领秀新硅谷、亿城西山公馆、西山壹号院等目前均在为25000-48000元/㎡左右。

大兴区：本期新增入市项目为首开璞瑅墅和远洋天著，其中首开璞瑅墅为纯新盘入市，位于六环之外，为城南纯独栋别墅区，容积率仅为0.4。该项目本期182套纯独栋别墅房源，主打300-500㎡户型，开盘售价为17812元/㎡，该项目周边其他已开盘的别墅项目如纳帕溪墅、沿海•未来deVille等目前售价在600万元/套-14000元/㎡左右。远洋天著本期则为旧盘加推入市，该项目位于亦庄(社区网论坛商铺)开发区东五环区域，本期推出160套房源，主力户型为260-370㎡联排别墅及220-360㎡花园洋房，拟定售价为35443元/㎡，周边其他新建住宅项目如金融街(社区网论坛商铺)•金色漫香林、林肯公园(小区网论坛)、润枫领尚等目前均价在17000-23800元/㎡左右，远洋天著虽在价格上不占，但为该区域稀缺别墅项目，仍具备相当竞争。

房山区：本期新增入市项目为北京城建•琨廷和中国铁建•原香漫谷，两个项目本期均为纯新盘入市且均位于六环之外。其中北京城建•琨廷位于房山区长阳(社区网论坛商铺)区域，京石高速，本期推出335套房源，主力户型为85-150㎡二至四居，拟定售价为12053元/㎡，周边其他新建商品住宅项目如万科幸福汇等目前售价为10500元/㎡左右。中国铁建•原香漫谷，本期推出121套普通住宅房源，拟定售价为10527元/㎡，与周边其他新建住宅项目如永兴家园等售价基本一致。

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（三）新建住宅周成交均价及成交榜——中项目集中网签托高上周成交均价13.64%

根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅成交均价23374元/平米，环比涨13.64%。这主要受金茂府、中信城等项目推出新房源，集中网签。其中金茂府开盘后首周荣登成交Top榜榜首，成交均价46048元/平米，整个项目去年开盘至今已接近尾盘。另外，截止上周末，中信城三期(小区网论坛)本次推出房源已经去化67%。这两个项目集中的特点是位于城区的核心位置，定位中，户型以2居以上为主，较适合改善型升级置业，价格较上期均现一定幅度上涨。

三、上周北京二手住宅——成交量环比降1.64% 乏力期后小幅上行趋势强

上周二手住宅网签成交量3480套，环比降1.64%，比去年同期上涨90.48%，成交面积31.52万平方米。上周北京二手住宅成交均价与上月全月的24303元/平米比上涨1.61%。

上周二手住宅网签环比小幅下跌，但与9、10月月初比成交量有小幅上行的趋势，对此，北京中原市场研究部分析称，购房需求经历乏力成交后，逐渐得到缓和，二手住宅市场中改善需求购房入市增多，主要有以下几个特点，一、成交集中于中项目和配套区位核心的区域；二、成交的主力户型80-90平米两居、120-140平米三居。

另外，从本周二手住宅成交特征中还呈现了外地业主和购房者的成交比重增多，中原地产富力城分行经理介绍，业主对后市看涨的预期依然没有减少，尤其是该区域近期外地业主出售的房产成交多，成交价格较前两月有明显的上涨。

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