改善型购房需求逐步释放 避免楼市再度跌入谷底

7、8月份，北京楼市伴随首次置业的刚性购房需求的集中释放，新房和二手房成交量纷纷创出年内新高，而随着刚需的透支，新房和二手房成交量已连续两个月回落。但是，楼市成交量并未因为刚需的透支而跌入谷底，原因主要得益于改善型购房需求的逐步释放。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，近两个月来，北京新房和二手房价格的回落，以及改善型房源供应量的增加，使得改善型购房需求逐步被激活，四季度的楼市成交量虽然不会再创年内新高，但是在改善型购房需求的支撑下，成交量仍将维持在现有水平，不会出现大幅回落。

根据伟业我爱我家市场研究院表示，目前市场上愿意主动出售的业主，大多为需要通过“先卖后买”来实现置业升级（住房改善）的购房者，尤其是那些想改善，但名下房产有超过了限购令套数限制，或资金短缺的购房者，迅速出售旧房，不仅可以重获购房资格，还可以快速回款，解决置业升级的资金压力，所以这部分改善型购房者为了尽快出售旧房，而采取了出售的方式。这类需要通过“先卖后买”来实现置业升级（住房改善）的购房者逐步增多，也促使了10月份以来北京二手房价格的小幅回落。

新房市场，从近期成交的户型来看，根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，第三季度120平米以上的中大户型房源成交量为9853套，比二季度上涨了15%。第三季度四环以内的房源成交量为2367套，比二季度上涨了30%。也正是由于改善型购房需求的增多，以及改善型购房需求开始结束观望出手购房，才刺激了城市核心区，以及中大户型房源的成交。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，改善型购房人目前已经成为了避免北京楼市再度陷入谷底的关键因素，发挥着承上启下的作用。一方面，他们释放出来的中小户型房源可以满足首次置业者的需求，促进低总价房源的成交；另一方面，他们又是市场上中大户型房源的主要购买力量，可以消化掉目前市场上中高总价的物业。同时，他们的购房没有投机因素，是完全积极和健康的，所以不会干扰楼市调控效果。

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伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为：从过往的历史经验来看，如果9、10月份交易平淡的话，11月份很可能有一轮交易的小高潮。胡景晖分析：从供应来看，部分面临较大资金压力的开发商会在11月份“以价换量”，回笼现金；而部分二手房小业主在年底也会面临各种资金压力而出房。从需求来看，部分需要在元旦和春节期间结婚的年轻人会在11月份的市场上寻找非毛坯的现房或装修基本可用二手次新房，而部分有一定首付能力且需要在年底前续租房屋的租房客，也会因权衡“付租金”和“还月供”的关系而转向购房。因此，11月份高性价比的非毛坯现房和二手次新房会更多的赢得购房人的青睐。

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