【房产调控】房地产调控政策"真空期"各地"土方子"松紧不一

在国家房地产调控暂未出台任何新政策的“真空期”，地方的政策微调正在唱“主角”。

中原地产统计显示，自国务院派赴各地的督查组回京后，9~10月以来，各地及部委已超过15次释放政策再收紧的信号，许多地方还有实际举措出台。但也正是在这一时间段中，类似贵阳、兰州等城市推出的“买房即”以及财政补贴人才购房等条文，却被业界视为变相放松。

中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，未来房地产调控的基调还将延续此前的政策，执行力度上或会从紧，增加市场化调控手段的脚步应该说也会越来越近。

地方调控有松有紧

在政策基本处于真空期的时间内，各地对于楼市的调控方式和手段都不尽相同，最直观的表现便是松紧不一。

9月29日，两部委曾发文强调加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，其中提到对闲置土地的处罚，土地市场的调控也就成为接下来调控的重点。

长假之后，多个城市开始围绕土地政策动刀，基调是从紧。例如，杭州规定住宅用地溢价率超过50%后，将采取竞保障房面积的方式出让；珠海也出台土地新政，规定土地闲置未满1年的按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的由政府无偿收回。

站在从紧调控一端的还有北、上、广等一线城市。9月北京市表示加强限购审核，京籍居民购房须持二代身份证，同时暂停了10宗土地的交易；广州市国土房管局也证实将对城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。

有紧亦有松，最典型的城市便是贵阳和兰州。国庆长假期间，贵阳市公布文件，提出在贵阳购买商业、用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、和就医等同等待遇，并且还不受入住时间和购房面积的限制。兰州的一项新政则称，对引进的急需紧缺高层次人才，将采取住房货币补贴或实行配置住房两种方式进行保障。

链家地产(微博)市场研究部张絮告诉记者，虽然连续重申严格执行楼市调控政策，但在土地财政和房地产税收持续下降的背景下，地方政府微调甚至放松的动力依然很大。

市场和法律调控手段渐近

今年8月，在国务院派出督查组对16个省市房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查之后，业界很多人都猜测此举可能是新调控政策出台的前兆。从实际情况来看，后期并没有出台新的调控政策，但原有政策执行力度也未放松。

陈国强认为，在这个背景下，地方政府加紧调控应是主流，而像贵阳和兰州这种微调的政策，住建部也没有叫停，这个政策本身涉及的范围比较小，所以还不完全构成干扰调控大局的影响。

中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，从目前整体调控政策执行情况来看，力度依然很大，各地限购及限贷的基本原则依然执行，这也使得在金九银十多数地区的成交量相比7~8月出现下行。

在地方财政捉襟见肘之时，各地政府执行调控力度仍有从严趋势，这多少让人有些捉摸不透。对此陈国强解释说，房地产调控对地方政府来说不仅仅是一个经济问题，更是涉及到保障民生、社会稳定的大话题，目前维稳楼市对于地方政府而言显然更加重要。“对于北、上、广这种一线城市而言，财政收入来源可以多元化，并不单单只有房地产一项，而且调控的阻力也还存在，从严执行调控也合情合理。”

陈国强认为，目前的限购以及对地方政府的问责基本属于调控范畴，而增加普通商品住房供应以及依靠税收等手段都是市场和法律手段。

有行业称，改革税制，以解决地方对土地财政的依赖，此为源头治理；调节，从“”以获取为主转向以长期获取租赁收入为主，此为市场导流。堵疏并举，方可收楼市健康发展之功。

上周召开的国务院常务会议也指出，要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

有观点称，眼下房地产市场困局在一定程度上归因于我国房地产法制建设的滞后和不够完善，是少数房地产开发企业恶意侵害买房人的合法权益事件等，房地产立法建设、是立法体系建设在今后将受到高度重视。

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贾康：明年上半年"房地产业或触底反弹"! 房产税11月后或铺开!

“房产税铺开的具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了，主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。”10月19日在成都举行的“2012中国经济巡回论坛(成都站)”上，财政部财政科学研究所所长贾康称。贾康还预言称，明年上半年房地产业将会触底反弹，开始回暖。

明年上半年楼市或触底反弹

贾康首先对当前的经济形势做出了自己的判断，他认为目前中国的经济形势已经得到有效的改善和扭转。“我认为第四季度的经济情况会实现回升”，贾康教授表示，他对明年上半年的经济形势持比较乐观的态度。他认为，在景气回升的背景下，明年上半年房地产业将走出最严峻的局面。

开征房产税大方向已明确

在贾康素看来，房产税是楼市调控的一大治本之策。贾康透露，房产税的主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。“应当明确的是，家庭套住房，或者说一定家庭人均标准之下所谓单位的住房，是不在房产税覆盖范围内的。此外有不少人认为，第二套房是给自己买的一份商业性社会保险，这种所谓商业性社会保险，我认为也可以在政策方面给予一定宽待，针对第二套房的房产税税率也可适当降低。”

“房产税铺开的具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了。”

土地出让金和房产税不冲突

对于房产税的法理依据是不是合理，贾康认为这是房产税和土地出让金的问题，作为“税”性质的房产税和“租”性质的土地出让金的性质不一样，他们之间可以形成并行不悖的关系。

也有人提出质疑，认为中国的城镇土地进入开发的都是国有，其他国家征收房地产税都是在私有权基础上，而国内的土地是国家，不应该征收房产税。对此，贾康认为国有土地的税收是针对房地产使用权的者，从国际经验和国内改革实践来看都是没有冲突的。“从范围来看，并不是的土地都是私有的，比如说英国、我国香港，那里的房地产税可以针对私有的、公有的土地一视同仁全覆盖。”记者赵鹏

“我认为第四季度的经济情况会实现回升，最终全年的GDP增速很有可能是7.7%。”贾康还认为，在景气回升的背景下，明年上半年房地产业将走出最严峻的局面。 （来源：重庆晨报）

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