北京商品住宅市场一周点评 住宅周成交环比涨两成

一、住宅总体成交——环比涨两成新房去化快

上周（2012年10月15日-10月21日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）6061套，环比涨21.37%，比去年同期涨86.43%，比上月同期上涨30.06%，其中新建商品住宅网签成交量2948套，二手住宅网签成交量3113套，住宅总成交面积60.07万平米。

截止21日，10月北京住宅成交11642套，比上月同期的14586套降20.18%，除去首周受 响，成交量环比涨11.71%。这主要受到新房供应猛增，项目集中网签影响。根据北京中原市场研究部统计，截止21日，本月新房供需比为1:1.87，新房去化速度较快。

二、上周北京新建住宅市场稳健回升 刚需占供需市场比重高

（一）新建住宅周成交——稳健回升

上周北京新建住宅网签成交面积共计31.26万平方米，网签成交2948套，环比上涨12.09%，与上月同期比涨64.33%，比去年同期涨143.84%，其中，期房网签2510套，现房网签438套。

截止21日，10月北京新建商品住宅成交6015套，环比降5.35%，除去首周十一 响成交5578套，环比上涨近三成。对此，北京中原市场研究部认为，新房供应集中是成交上涨的直接诱因，经过一定时间蓄客和销售产品的调整，项目入市后将在一定时间内表现出集中网签；其次，房地产调控成果已经得到国务院及部委等的肯定，所以深层次调控的预期减小，房价下降的空间很小，成为促使刚需购房成交的重要原因。

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（二）项目开市——五环外普通住宅项目供应量增加

上周新增商品房供应量12.37万㎡，共四个项目新增入市，除金地朗悦位于五、六环之间外，其余项目皆位于六环以外，四个项目中金第梦想山及中国水电•云立方为新盘入市，其余两个项目为旧盘加推入市，本期主打76-100㎡一至三居普通住宅。

大兴区：本期新增入市项目为中国水电•云立方，大兴线生物医药基地站，出行方便，周边配套设施较为齐全。该项目本期为纯新盘入市，共推出168套普通住宅房源，主打76-100㎡二、三居刚需户型，开盘售价为16301元/㎡。该项目周边其他已开盘的新建住宅项目如龙湖时代天街、保利春天里、金融街(社区网论坛商铺)•融汇等目前售价在15000-16000元/㎡左右。

房山区：本期新增入市项目为金地朗悦，本期是该项目第四次加推，推出353套房源，主力户型为80-97平米㎡二、三居，拟定售价为17998元/㎡，略高于其目前16000元/㎡左右的销售均价，与周边其他新建商品住宅项目如中粮万科长阳(社区网论坛商铺)半岛、绿地新都会•国际花都等售价基本一致，目前贷款96折,按揭99折。

密云县：本期新增入市项目为海怡庄园，该项目位于密云县城，京密路及规划中的密云线，出行方便。本期为旧盘加推入市，共推出539套房源，户型面积85-120㎡左右，开盘售价为8796元/㎡。该项目目前在售均价约为8500元/㎡左右，周边其他已开盘的新建住宅项目如中加福园、涧桥山、懿品府等目前售价在7500元/㎡-11500元/㎡左右。

怀柔区：本期新增入市为金第梦想山，该项目周边六环路、京密路、京承高速等交通路网密集。本期为本期为纯新盘入市，共推出240套房源，主力户型为85-107㎡二、三居，拟定售价为11542元/㎡，周边其他新建住宅项目如影人四季花园、龙山广场、中间府前观邸等因项目产品差异大，均价相差较大，目前均价在10500-21000元/㎡不等。

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（三）新建住宅周成交均价及成交榜——环比结构性涨2.21%

根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅成交均价20231元/平米，环比涨2.21%。

统计数据显示，本周成交均价在2万元/平米以上的房源占到32.88%，比上周高出7.32%。其中，本周成交Top榜中，海淀九号和中信城单价均在3万元以上，成交的主力户型为二、三居，主要成交主体为改善型刚需购房者。

再则，北京华贸城本周荣登成交排行榜，该项目经过两年的沉淀和长期蓄客，近期推出567套房源，一周内网签去化38%。

三、上周北京二手住宅——成交量颓势明显 价格刚性强

上周二手住宅网签成交量3113套，环比涨31.68%，比去年同期上涨52.45%，与上月同期涨8.62%，成交面积28.81万平方米。上周北京二手住宅成交均价环比上涨1.40%。

截止21日，本月北京二手住宅成交5627套，环比下降31.64%，除去10月首周网签量达5477套，环比降2.11%。二手住宅成交处于颓势状态，这主要是由于新房供应猛增的冲击力和客户被上季度大量消耗。

而对于房价，根据北京中原市场研究部监测的北京报价指数显示，上周指数为52%，这表明看涨的客户占到一半以上，后市价格小幅上涨的可能性大。

从本周二手住宅成交特征来看，成交速度在“一周内”的客户占到1/4，其中6成是因为价格合适或略低于周边。从成交户型看，2居室成交占到55%，面积集中在100平米以下。

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