【房产90平米以内最佳 政策利好】购房合同"霸王条款"让人惊!

近期，房地产市场的利好消息不断，先是贷款利率下调，再是购房补贴，后又调整了税率，对于低迷的西安楼市而言，这些信息多少让观望的人们有了一点点动心：股票市场"跌跌"不休、存款利率下降，对于有些闲钱想房产的人来说，现在是不是的时机呢？房屋理财的答案是肯定的。

-政策利好有助于买房

房屋理财规划师王瀚正告诉记者，9月份市场情况很不好，9月16日的"双降"也没有给楼市带来太大的影响，观望情绪依然很浓。在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，央行自10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，并对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；10月22日，财政部宣布个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人销售或购买住房，暂免缴印花税或土地税；央行同日也宣布，自10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%。 "这些政策都是为了刺激消费者购房，应该说还是有一些效果，前期想买房的人们已经开始动手，各售楼及中介机构的上客情况也有了一些好转。 "王瀚正说。 贷款利率的下浮对消费者而言，意味着自住购房贷款成本的降低，表明未来个人购房贷款环境将趋向于宽松，有利于恢复市场信心，有助于释放前一段时间被过度抑制的合理购房需求。

-成本降低可适当

王瀚正分析，目前的市场形势有了新的变化，有意于房产的人可以考虑出手，很多开发商都是在以底线进行销售，以往的情况不复存在，一些高品质的大盘甚至也低价入市；在二手房市场上，以往的投机、者遭遇股市等个人经济危机，急于抛房套现，流转到市场上的房子比较多，价位较低，对于购房者来说比较实惠。 在这样的情况下，购进房产，首付比例的降低及贷款利率的优惠，以及二套房政策的松动迹象，都为购房提供了一个好的机会。

顾问张俭堂认为，股市与房地产市场都属于资金密集型行业，今年这两个市场都遭遇了寒流。 老百姓最关心的是房产，不论是刚性的居住需求还是软性的需求，房产对老百姓来说是比较稳当的对象。 "降息是以前刺激楼市回暖时常用的政策。 "张俭堂说，房地产行业与消费密切相关，此次出台的政策无疑是鼓励消费和的，因为购房和的成本会下降。

-房产90平米以内

王瀚正说，如果要，当然必须重视区域、地段的选择。 除了地段，最重要的还有面积的选择，既然是，就需要考虑中小户型，以90平米以内的两室最为合适，既好租也好售；当然如果是繁华地段，20~30平米的偏小户型，也是不错的选择。

同时，王瀚正建议，在付款方式的选择上，以贷款为主，并将房贷时间适当延长，以降低月供金额，由于租赁市场活跃，可以将自己的房屋适时出租，以获得较高的租金，从而达到让租金高于或接近月供数额，"以租抵供"来应对市场调整、期房贬值风险，等到市场回暖的时候再收回自用，利用这一段时间积攒的存款提前还贷，达到在自用期间降低月供或缩短还款期限的目的。 如果是性业主，到时也可以以较高价格出售。

王瀚正提醒购房者，在房价上，还是多考虑一些又实惠的房子。 目前西安的房价总体还不算太高，而等城市配套的加快建设，势必在未来拉动整个房价的上涨。 对于一些成熟来说，价位相对比较高，但是发展空间有限。 如果某个楼盘目前的价位已 出了现行房价的60%以上，那么在西安这样的二线城市，这种高房价已经处于饱和，上升的几率有限，如果选择它来做，那么的可能性就比较小。 相反，一些新开发的区域，由于政策的扶持，虽然目前各种条件还不是很成熟，但房价相对其他地方较低，将来的空间会比较大。

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《购房合同里“霸王条款”步步惊心》

新闻背景

上周，深圳消委会吹响了向地产开发商各种霸王条款“开炮”的号角。据消委会调查12个在售楼盘，发现开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者权益的现象依然普遍存在。

与此同时，福田一名消费者也以自己的实际行动，从法律层面向地产霸权发起了“进攻”。许小姐以“开发商存在购房陷阱，导致合同无法签署”为由，状告开发商，要求双倍返还定金。深圳一律师事务所，也从历年承接的该类诉讼中，总结发布了地产开发商各种“霸王行为”，提醒消费者小心防范。

在各阶层的关注下，深圳一场反“地产霸权”之风，正愈演愈烈。

国土委28条格式条款，被开发商用补充协议更改了19条；买下商铺后，连外墙广告都归开发商……近日，在深圳湾购买商铺的许小姐气愤，她交完了首期款准备和开发商签约时，却发现合同里面全是“陷阱”，自己的权益根本无法保障。于是，许小姐不但没有签约，还将开发商告上了法庭，要求双倍返还定金，理由是开发商导致签约无法进行。这起典型的地产合同官司，上周在福田法院开庭审理之中。

事件：付款近40万后发现19条“附加条款”

去年11月，许小姐相中了深圳某旧城改造开发有限公司开发的某广场1栋1层的商铺，于是认购了其中的一套商铺，商铺建筑面积49.93平方米，总价款5635549元。2011年11月26日，许小姐支付了定金10万元，然后在12月支付了首期款等各种费用2921510.95元，并对剩余房款274万元办理了银行按揭贷款。

随后，许小姐和开发商准备签约。许小姐说：“他们先是给我一份合同的最后一页，让我签字。我不同意，要求看合同。”在许小姐的坚持下，开发商代表没办法，同意把合同打印出来了再签。但开发商要求许小姐先在一份补充协议(合同附件四)上签字。

许小姐仔细阅读附件四，却越读越惊心。因为，国土委合同的28个条款，竟被开发商用附件补充协议的方式更改了19条，其中还有很多让买家难以接受的条件。如买方所从事的经营活动类型须报卖方审核通过；卖方对共有部位、共用设施进行更改，无需征得买方同意，也无需向规划设计主管部门申报、审批；楼宇外墙广告经营权归卖方等。

于是，这次签约就此“黄”了。

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诉讼：消费者要求双倍返还定金

签约不成，许小姐一纸诉状把开发商市某旧城改造开发有限公司告上了法庭。许小姐诉称，认购书及补充协议有约定，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。而开发商提供的合同，有失公平，部分内容违法，这造成了买卖合同无法在约定时间内签订，因此开发商构成了违约。

许小姐要求开发商双倍返还定金20万元，退还房款及利息等。许小姐说：“他们(开发商)愿意返还定金和首期购房款，但我还是要打(诉讼)下去。”

该案上周在福田法院开庭审理。对于许小姐的诉求，开发商的代表律师做了答辩。他们认为，导致正式合同没签订的原因在于原告而非被告(开发商)，被告没收定金是合法的。

被告方称，认购阶段开发商已向许小姐出示了买卖合同。许小姐在正式签订买卖合同时，以其不同意买卖合同附件四的内容为由拒签，是其出尔反尔、故意找借口，且没有正当依据的，应承担定金责任和缔约过失责任。

目前，该案仍在审理之中。

合同里那些疑似霸王条款

昨日，记者仔细阅读了许小姐手中的这份合同附件四，许小姐的律师列出里面的几条霸王条款及涉及到的相关法律。

、对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方。”

法条：《物权法》第七十条明确规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二、“车位、车库、游泳池、架空层等区域的权、使用权、经营权归卖方。”

法条：《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

第三、“本项目内任何公共地方和共有部位或其他共有服务设施、设备张贴广告、通告、招贴以及安装招牌等固定设施的相关权利及广告经营权益属于卖方。”

法条：《物权法》第七十条明确规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。

第四、“买方在本房地产内所从事的经营活动类型(包括但不限于出租等活动)，须报卖方及/或该花园物业服务企业审核通过”。

法条：《物权法》第三十九条规定，“权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、和处分的权利”。

业内调查

地产商5大霸权行为

近日，就此类诉讼记者采访了广东诚公律师事务所。该所律师团队从历年来承接的该类诉讼中，总结出地产开发商的各种霸王行为，而消费者也往往习惯了这些霸权行为。

一是“先下订”。开发商要求买方先下订和签下认购书，一下子就能牵着买方鼻子走了。

二是“先付首期”。开发商要买方先交了首期款，再签合同，不然不卖房子。

三是“不提供合同”。双方签合同时，开发商不提供合同给买方，更有甚者连合同都不给看。

四是“认购书陷阱”。开发商提供的认购书里就列明，买方已看过合同，使买方在签了认购书后，就没有对正式合同进行协商的权利，不签就成了违约，要被吞掉定金。

五是“利用附件更改网签合同”。国土委对房地产买卖有专门的网签合同，但开发商却利用附件补充协议，架空、变更了该合同，使相关部门的行为失去意义。

广东诚公律师事务所黄康律师建议，消费者可学习香港的做法，让律师参加到买房过程中。从政府层面向香港学习，立法规定，买房需要有律师把关审阅合同。其次，部门不单要公示网签合同，还要审查附件补充协议的合法性，防止开发商通过补充协议更改网签合同、侵害消费者的利益。

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