北京新建商品住宅为“金九银十”蓄势待发

 本月新建商品住宅供应节奏放缓为“金九银十”蓄势

8月北京市新增44个销售许可证(含保障房)，准许销售面积97.72万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目16个，推出房源5525套，推盘量61.87万平米，环比下降37.65%，继上月项目推盘量冲高后大幅回落。对此，北京中原市场研究部认为，

首先，年内北京住宅市场进入持续去化阶段，去化率达到了1.3:1，介于目前成交向好，上月取得预售许可的新建商品住宅量达到年内，本月环比的基数较大。

再则，开发商、购房者、包括二手房业主对“金九银十”楼市均有较高的期许，本月新建商品住宅项目推盘的进度放缓，其中8月13-25日连续两周断供。

最后，部分热销楼盘资金压力缓解，开始出现，购房者购房意愿降低，而开发商推盘策略和进度发生改变。

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 北京住宅成交攀高后回落3.75%

根据北京中原市场研究部统计，截至8月30日，北京住宅成交量达到27256套，预计全月超出2.82万套，环比降3.75%，同比上涨104.92%，其中新建住宅成交预计14200套，二手住宅成交预计14000套。北京住宅成交面积共计259.01万平米。

8月北京住宅成交在上月创18月后回落，但依然处于高位。对此，北京中原市场研究部分析，7-8月是楼成交的传统淡季，但受限购后市场逐步向好和刚需入市影响，住宅成交连续表现“不淡”。对“金九银十”后市预期乐观，但房价上涨和银行下半年逐步收紧房贷依然是影响住宅成交的重要因素。

8月新建住宅成交再创限购后新高

根据北京中原市场研究部统计，8月截至30日，北京新建住宅成交面积为145.03万平方米，环比涨5.27%，新建商品住宅成交13827套，预计全月14200套，环比上涨15.62%，同比上涨151.13%，其中，期房成交12134套，现房成交1693套。剔除保障房，新建商品房住宅网签约1万套，比上月也有明显增多。

8月份北京新建住宅成交量再创限购后（除去年12月份特殊情况15115套），年内首次超过二手住宅成交。对此，北京中原市场研究部认为，影响本月新建商品住宅成交量上涨的是近两个月的供应总量大。根据监测，在本月成交10中9个项目是近两个月内取得过预售许可。另外，成交的门头沟中国铁建•梧桐苑(小区网论坛)本月成交1700套，该项目为“限地价、限房价”的两限房，剔除该项目，本月成交量与上月基本持平，可见促使新建商品住宅成交上涨的动力并不强。

 本月新建商品住宅成交均价微涨 削减热销楼盘约26%的成交量

根据北京中原市场研究部统计，8月北京新建商品住宅成交均价21058元/平米，同比分别降4.56%，环比涨0.73%，与上月基本持平。近几个月新建住宅房价上涨的预期很强，但整体稳定。主要受供应项目变化，北京新建住宅成交价格发生小幅波动。

从监测的成交00个项目中， 7成项目连续7-8月发生成交，这其中接近66%的项目价格发生上浮。可见，热销楼盘价格上浮的预期较强，并且价格上涨导致这些项目的成交量下降了26%。

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 本月新建商品住宅成交特点

1、三居户型成交占比上浮近一成

8月新建商品住宅成交户型占比与7月相比，三居室比重上涨9.32个百分点，在各类户型中为38.2%，两居室比重下挫8.86个百分点。主要成交户型本月均价均现1%左右的浮动。

2、成交均价在10000-20000元/平米及20000-30000元/平米成交占比继续加大

8月新建商品住宅各档成交均价占比分别为8.37%、60.48%、19.44%、11.71%，相对比7月，成交均价在10000-20000元/平米的比重继续加大。

3、二环以内及六环以外成交比重增加

7月新建商品住宅按环线成交分布占比和6月相比，二环以内及六环以外成交比重增加，分别达到了3.02%、31.78%。其中，二环内的中信城本月成交282套，占到该区域的75%。

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 下月预测

7-8月是楼市传统的淡季，但本月新建商品住宅成交量依然处于高位，价格稳中上涨的趋势较强。进入楼市“金九银十”，开发商对后市整体表现乐观，预期推盘积极，开盘项目将达到35个。另外，受房价上涨预期和银行方面表示严格执行房贷优惠，购房者购房意愿波动。但受和低价刚需房源入市，住宅成交量上行预期强。新建商品住宅价格方面，有热销项目依然以涨势为基调，带动全市均价结构性波动变化。

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