房企财报如同重庆选美揭秘粉饰财报“潜规则”

房天下北京二手房网 2012-08-08 09:44:00 来源：房天下北京二手房综合整理

[提要]和选美一样，很多行业都喜欢对财报进行粉饰。很多行业是看起来很丑，实际上还是丑，有些行业则是看起来挺美，但卸了妆简直没法看了。

在国际小姐中国大赛重庆赛区三甲风波后，冠、亚、季军首度公开露面去养老院献爱心。她们当日均未施粉黛，没有了浓重的脂粉气，学生装打扮让吃一惊。三位选手都表示出对化妆的恐惧。其实，和选美一样，很多行业都喜欢对财报进行粉饰。很多行业是看起来很丑，实际上还是丑，有些行业则是看起来挺美，但卸了妆简直没法看了。

在中国经济的比重中，房地产无疑是个大美女，土地出让、房地产开发、销售，上下游产业链……这位美女的心情好坏，直接影响到整个中国经济的整体走势。

上半年一度惨淡的楼市，并未对品牌房企造成太大影响，而二季度的成交回暖，则很大程度上促进了房企业绩的提升。不过，从净利润来看，房企半年报并没有看上去那么“美好”。

大型房企业绩高涨

目前，已经有49家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，其中17家为上市房企前100强的大型房企，其余32家为100强以外的中小房企。其中28家房企出现亏损或利润下滑，接近已披露房企半年报总数六成，其中亏损房企13家。

此外中海、华远等标杆房企也实现了营收、利润双双增长。在净利润增长的公司中，中弘股份、亿城股份、中关村(社区网论坛商铺)等开发商的表现较为抢眼，净利润增幅超过100%，其中中关村预期增长4560%至5408%。

但从上市房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，个别房企年中业绩可能存在粉饰成分。

揭秘地产公司粉饰财报手段

地产上市公司的年报失真的质疑早已屡见不鲜。除了销售业绩和财务业绩不同步的因素，还有什么原因让地产商的业绩看起来如此漂亮？

其实，很多房企的营业额和销售额两大指标的数据存在较大反差，而房地产行业整体上营业收入占合约销售的比例约在70-80%。

而只要与业主签订了合同，其销售金额就可录入到合约销售额，但由于首付款或者按揭款可能无法如期支付的原因，合约销售有一部分是无法计入营业收入的。

也正是这样，一些上市房企便利用这一“合理合法”的规则，主动将一部分合约销售额不计入营业收入，而是选择向下一个财年“滚动”，这样一来，只要操作手法得当，上市房企连续几个年度的业绩曲线就会比较平稳，不至于出现业绩的大起大落。

此外，利用重组、股权交易等方式致使损益类数据出现变动，也可达到“粉饰”效益类指标的目的。

粉饰业绩难掩隐忧

对于上市房企半年报的业绩飘红存在的粉饰问题并不难理解，在楼市走势转折的关键时间段，房企粉饰年中报，报喜不报忧的意图其实不言而喻，那就是进一步以“假回暖”的现象炒作市场“真回暖”，最终形成市场成交量的“真回暖”，进而形成“买涨不买跌”的热销气氛。

不过，房企上半年销售飘红，主要得益于促销的销售策略，但的另一结果就是利润率明显会走低，房企表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。

尽管部分城市楼市成交数据逐月攀升，但仍有楼盘成交乏力。而部分开发商则夸大楼市热度，将“稳增长”政策当利好楼市解读，试图造势托市，影响购房者预期。当前稳楼市关键是要稳预期，防止开发商造势托市进而影响楼市调控大局。

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