上半年房地产运行指标增速下滑 6月销量环比大涨

7月13日，国家统计局公布了1-6月房地产市场运行数据。链家地产市场研究部陈雪表示，整体来看，经济下滑压力较大，政策预调微调的空间或由此加大。不过从近期房地产市场存在的成交量明显上涨、价格上涨压力增加，以及近40个城市政策微调的情况来看，下半年楼市调控放松余地较小，市场很难借由此轮经济振兴而复苏。

二季度GDP增速7.6%，创三年来

上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%。二季度经济增速创三年来。

链家地产市场研究部陈雪表示，上半年GDP增速仅高于2009年上半年的7.5%，是2009年下半年以来的值。目前经济增速回落的趋势已明显，未来出台经济刺激政策的可能性加大，下半年货币政策或持续放松。不过鉴于上一轮四万亿流动性释放造成的通货膨胀以及房价快速反弹，这一轮宏观政策的调整将会更为谨慎和适度。对于房地产行业来说，目前各部委都在密切关注市场变动，强调要严格贯彻调控进行，调控并未有实质的松动，即便经济下行，货币流动性会增加，但缺少政策面的支持，房地产过度升温的动力不足。

6月房地产开发增长明显，商品住宅环比涨35.1%

2012年1-6月，房地产开发30610亿元，同比上涨16.6%。商品住宅20879亿元，同比涨幅12%，较1-5月同比增幅回落近2个百分点。单6月，房地产开发8397亿元，同比上涨11.8%，环比上涨31.7%、商品住宅5781亿元，同比上涨9%，环比上涨35.1%。

链家地产市场研究部陈雪认为，上半年房地产增速较前5月回落1.9个百分点，其中商品住宅增速也再度下滑，也是影响经济增速放缓的一个主要原因。不过6月单月，房地产规模再度环比上升。

二季度以来地方政府加大地块的供应力度，促使土地也有小幅上升。根据统计局数据显示，1-6月份房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点。土地成交价款3441亿元，同比下降13.3%。单6月土地购置面积为4011万平方米，环比上涨115%，土地成交价款821亿元，环比上涨3.4%。

陈雪表示，地块的增加确实带动土地市场的升温，但从6月平均土地成交价格1961元，仍低于今年三四月份、以及同比下降1.2%来看，土地市场实际上并未回暖，对土地的质量与价格依旧十分挑剔。

此外，根据统计局数据，上半年房屋新开工面积为9.2亿平方米，同比下降7.1%，单6月新开工面积同比下降10.7%，环比上涨6.1%。其中上半年住宅新开工面积同比下降10.7%，单6月同比下降19.0%，环比上涨11%

陈雪表示，上半年整体房企新开工意愿并不积极，但随着成交回暖，6月新开工规模开始出现回升的趋势，但环比增长幅度远远不及去年同期。当前库存量仍属于较高水平，使得房企仍然会以消化库存为首要任务。

房地产开发景气指数94.71，未来降幅或逐渐趋缓

国家统计局公布，2012年6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71，比上月回落0.19点。虽然仍为下降趋势，但降幅明显回落。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，6月房地产开发景气指数在悲观区继续下挫，不景气程度持续加深。不过随着近期销量增加，以及货币政策放松，促使目前景气指数没有过多回落。当前对于房地产市场来讲，虽然宏观经济的刺激措施会不断增多，但利好却有限，再加上下半年的偿债高峰期以及市场“以价换量”的主基调没变，整体景气情况也并没有明显改观。

截至6月底3.14亿平米，上半年增加4214万平方米

此外，根据统计局数据，截至6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加668万平方米，其中，住宅待售面积增加512万平方米，楼增加84万平方米，商业营业用房增加31万平方米。而2012年上半年待售面积较去年年底增加4214万平方米。

整体库存持续增加趋势未变，市场库存和供应压力未消，下半年市场难有大幅转变。

前6月住宅销售超过3.5亿平，存销比持续下降

国家统计局数据显示：2012年1-6月份，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10%，降幅继续收窄。其中住宅销售面积为35347平方米，同比下降11.2%。单月情况看，商品房销售面积11112万平方米，环比大幅增长52.4%，住宅销售面积9789万平方米，环比上涨49.5%。以目前的库存情况看，6月存销比下降到2.07。

“链家地产”市场研究部陈雪表示，范围内的市场升温，使得2012年上半年住宅销售面积降幅逐月收窄，6月份住宅销售面积环比大幅上涨，基本与去年同期持平。从未来的趋势上看，随着调控政策的稳定及楼市活跃度增加，市场供需矛盾将会有所缓和，下半年楼市将进入实质的去库存阶段，但全面反弹可能性不大。目前二、三线城市楼市仍处于复苏阶段，仍需要以价换量带动刚性需求入市。鉴于调控态度依然坚决，预计房地产市场短期不会出现较大的波动，但二手房市场价格上涨的压力更大。

上半年房企资金状况或有所好转，但整体紧张状态未变

根据统计局数据，2012年1-6月，房地产资金来源43329亿元，同比增长5.7%，涨幅与前5月持平。在各类资金来源渠道中，除了国内贷款和自筹资金同比上涨，个人按揭及定金也小幅上涨。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，2012年上半年企业资金压力有所缓解。以贷款为主导的房企在累次降息的影响下，持有成本有所下降。同时随着市场销售有所好转，定金及预收款占比持续上升，企业资金也获得一定的周转。不过总体来看今年1-6月份到位资金总量依旧相对紧张，下半年市场仍存在一定变数，尤其是中小房企再逆市中生存仅依靠信贷政策的放松仍然很难从中受益，摆脱资金紧张局面，当务之急惟有自救，通过以价换量，有效盘活库存，迅速回笼资金。

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