上半年北京二手房市场量价齐升 连续降息增强回暖预期

挂牌价连涨6月，业主坐地心态被撩起

2012年上半年，北京二手房挂牌均价触底反弹，连续增长6个月。1月挂牌价，为24215元/平米，基本保持在2011年年底的水平，随着2月份成交量的复苏，挂牌价也随之抬头，3月环比涨幅，达到5.25%，挂牌价为25555元/平米，挂牌均价又恢复至去年“金九银十”的状态。随着购房需求逐级升温，业主也看后期市场，调高房屋报价，坐地的现象频现，致使北京二手房挂牌均价一路上浮，6月挂牌价为26828元/平米，是上半年值，环比1月的24215元/平米，每平米上涨2613元，涨幅达到10.79%，预计下半年北京二手房挂牌还有上涨的空间。

成交量先抑后扬，网签量连续4个月突破万套

2012年上半年，北京二手房市场的成交量总体先抑后扬，二手房成交累计为62120套，其中二手住宅成交累计为55816套。1月受双节影响，交易日较少，二手房住宅成交2934套，为08年全面网签以来的值。随着2月、5月、6月央行2次下调存准率、1次降息等货币政策逐渐放宽，对于刚需来说购房成本降低，同时银行首套房贷率优惠逐步扩大，硬刚需开始集中入市，二手房成交量连续4个月突破万套。即便业主抬高报价，收窄议价空间，购房者依旧接盘，此时买涨不买跌的心态被勾起。上半年6月份，京二手房成交总量为值，网上签约共计14863套，预计下半年北京二手房市场的成交将会进一步升级。

政府出招“降息组合拳”，触动刚需观望神经

自2011年初政府出台最严厉的楼市调控后，央行便一直实施较为紧缩的货币政策，致使开发商资金链条紧张，为确保资金回笼，度过楼市寒冬，开发商不得以开始调整新房价格，但是政府的表态也让置业刚需们对房价下行充满了信心，等待着价格触底。从而使得2011年的二手房成家量大打折扣，再次降至冰点。

楼市经历一年的低迷后，投机、性需求基本被挤压出楼市，使得楼市中自住型、改善型住房需求都成为了推动市场前行的主要力量。为了确保刚需的住房需求，2012年上半年政府也开始做些楼市微调，2月、5月，央行两次下调存准率，实行较宽的货币政策及各家金融机构相继降低首套贷款利率，在一定程度上刺激了前期积压的部分刚需人群。6月央行又宣布了3年来的首次降息，此次降息房地产业最为受益，刚需的购房压力再次降低，政府连续数月的微调，无一不触动着刚需的观望神经，也改变了他们对市场的预期。而此时的房价在年初触底后便开始连续6个月呈增涨态势，因而刚需便不再苦等楼市春天，在降息和首套房贷优惠不断扩大的双重利好下，纷纷入市。

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第二部分：2011年北京二手房住宅市场整体运行情况

北京楼市在经历2011年严厉调控后，成交量急剧下挫，2012年首月京二手房的成交情况也并未好转。受春节元旦双节影响，1月京二手房住宅网签量仅为2934套，仅维持在2008年楼市成交冰点的水平，购房者仍旧持币观望。2月在央行下调存准率0.5个百分点及首套房低利率回归基准利率的双重利好影响下，月中北京二手房复苏迹象初现端倪，货币政策的放宽刺激了部分刚需的购房热情。3月后，北京二手房市场迎来“小阳春”，前期积压的刚性需求开始集中释放，3-6月二手房的成交均突破万套。随着硬刚需不断涌入市场，以及后期改善型住房人群加入购房大军，业主的销售信心也逐渐增强，不仅抬高房屋报价，同时收窄了议价空间。

根据房天下二手房数据监控新数据显示，2012年上半年，北京二手房挂牌均价连续增涨，3月的挂牌价涨幅，挂牌价为25555元/平米，环比涨幅高达5.25%；6月挂牌均价，为26828元/平米，环比1月的24215元/平米，每平米上涨2613元，涨幅达到10.79%。与此同时政府数次表态房地产调控政策不动摇，随后房价并未出现大幅上涨的趋势，而是稳步运行。5月央行再度下调存准率，6月央行降息，货币政策进一步放宽，购房者的热情再度升级。6月北京二手房成交累计为14863套，成为2012年上半年的值，创下了20个月来的新高，北京二手房市场呈现出供需两旺的态势，楼市或将迎来新的购房“窗口期”。

2012上半年北京二手房住宅搜索情况分析

二手房住宅之区县搜索：2012上半年网友关注的区县是朝阳区，上半年搜索比例为23.00%。

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据统计，2012上半年区县搜索前三甲是朝阳、海淀、丰台，搜索比例分别占23.00%、15.67%、和9.72%。朝阳和海淀作为北京市二手房市场十分成熟的区县，人口总量多，经济发展平稳，配套设施完善，、医疗、购物以及交通都十分便利。丰台在2012上半年进入前三。随着南城的崛起，交通逐渐发达，各种生活、商业、医疗、配套不断完善，南城楼盘愈来愈受到置业者的青睐。燕郊的楼盘备受外地人员看好，在北京实行严格的限购令后，许多外省籍刚需被拒之门外，这也使得北京周边的燕郊楼盘备受关注。而大兴、通州以刚需盘聚集受到多数人的关注。

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二手房住宅之商圈搜索：2012上半年北京二手房商圈搜索望京依旧独占鳌头。

数据来源：房天下二手房数据监控

房天下二手房数据监控数据显示，2012上半年北京二手房市场关注的商圈是望京，其次为回龙观和天通苑。此3个商圈的楼盘一直备受关注，小区，交通便捷，配套完备。

二手房住宅之楼盘搜索：天通苑以0.84%的搜索占比占据2011年北京市二手住宅楼盘榜首；2011年北京市二手住宅楼盘金色漫香林搜索涨幅，搜索涨幅为245.78%。

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据显示，2012上半年北京市二手住宅楼盘中，天通苑、远洋山水和国美城位居前三，从上表中可以看出，进入搜索10的楼盘，朝阳区就占据了6席，主要因为朝阳的商业、娱乐、生活、医疗、等配套设施都比较成熟，而这些楼盘中基本位于。

二手房住宅之总价搜索：2012上半年50-100万元的二手房房源关注度，搜索占比为29.28%。

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据显示，2012上半年50-100万元的二手房网友关注，搜索比例达29.28%，其次为100-150万元的二手房房源，搜索比例占26.62%。150-200万元的二手房搜索比例为15.35%，第三。上半年刚需纷纷入市，那些总价相对较低的房源搜索较高。

二手房住宅之户型搜索：5成网友关注2居室

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据显示，北京市2012上半年2居室搜索量占据半壁江山，搜索占比高达52.39%，其次为3居，搜索比例占26.50%，1居第三，搜索占比为15.33%。随着购房压力相对降低后，自住型和改善型需求逐渐释放，这些网友比较偏爱2居室，居住空间足够，短时间内无需考虑置业升级，成为刚需置业。

二手房住宅之面积搜索：2012上半年网友最关注70-90平米的二手房，其搜索占比分别为26.06%

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据统计，2012上半年70-90平米的二手房搜索百分比，为26.06%，50-70平米的二手房搜索比例占24.33%，位居第二。这类面积的二手房多以小两居、大一居为主，房屋总价低廉，居住空间适中，多数购房意愿更加倾向于一步到位。

二手房住宅之搜索：2012上半年5号线搜索占比为13.82%，成为网友关注的线。

数据来源：房天下二手房数据监控

10号线、5号线和1号线沿线二手房备受网友追捧，因为5号线、1号线途经商业繁华区，10号线连接了城市东南部、西北部最为密集的居住地区，搜索比例分别占13.40%、12.67%和12.12%。此外，许多连通郊区县的线路由于到达方便快捷，周边房价又相对较低，也受到了网友的热切关注。

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2011年北京二手房住宅均价及成交情况

数据来源：房天下二手房数据监控

房天下二手房数据监控数据显示，2012年1月、2月北京二手房的挂牌价与2011年底持平，均价维持在24000元/平米水平。2012年2月，央行和住建部均表态，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，此举使市场对于首套房贷利率放开的预期进一步增加，至此一直紧缩的货币政策开始放宽，已经积压了一年的刚性需求再月底开始缓慢入市。

楼市成交复苏后，北京二手房挂牌价悄然抬头。3月涨幅尤为显著，挂牌均价为25555元/平米，环比2月上涨5.25%。此时业主的销售信心大增，“坐地”的心理被撩起，开始试探性的抬高房屋报价，3月、4月北京二手房的挂牌价保持在25000元/平米水平上运行。5月、6月楼市成交再度升级，二手房挂牌价开始了连续8周上涨的态势。至此北京二手房挂牌价在2011年12月开始触底反弹，2012年上半年持续保持着增涨的态势。6月挂牌均价，为26828元/平米，环比1月的24215元/平米，每平米上涨2613元，涨幅达到10.79%。

数据来源：北京房地产中介协会

2012年上半年北京二手住宅成交累计为55816套，环比2011年下半年微涨5.17%，但是同比2011年上半年仍下降18.44%，与2010年上半年相比，仍下降44.48%。为了“满足首次购房家庭的贷款需求”，2012年上半年的2月、5月，央行两次下调存准利率，同时银行对于首套房贷利率的优惠政策在不断扩大，6月的降息直接对房地产业构成利好，信贷政策的调整以及货币政策的放宽，使得购房者支付能力增强，进而刺激刚需置业热情升级，二手房市场的活跃度一度进入白热化。

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第三部分：2012上半年北京租房住宅市场整体运行状况

2011年北京租房住宅市场概况

2012年上半年，北京租赁市场前热后温，租金涨幅放缓。1月租赁市场与冷清的二手房市场形成鲜明对比，由于今年春节较早，为避免节后租金上调，房源紧张，不少房租客会选择节前换组或合租，因此2012年北京租赁市场提前迎来成交小高峰。2月租赁市场却呈现出典型的传统销售旺季特征，成交量上涨明显，但是京城整体租金水平并没有出现大幅度的上涨，仅有一些热点租赁区域的租金涨幅仍然会高于平均水平。3月，由于租赁需求提前消耗，市场反而出现退烧现象。

根据房天下二手房数据监控数据显示，3月租金涨幅明显回落环比涨幅为2.75%，较之2月涨幅下降0.25个百分点，4月又在降0.86个百分点。租赁需求逐渐萎缩，成交量消退的幅度较大，租赁市场逐步进入淡季。5月由于二手交易市场刚需入市的数量有所增加，因此这就相对减少了租赁市场的需求，使得租金整体涨幅平稳。但四类区域租金上涨，一是金融街、CBD、万柳等传统热点区域，租赁需求持续旺盛；二是受产业园区发展带动，如丰台镇、西北旺区域；三是因基础设施逐渐完善拉动，如大兴城区；四是受新交用住房比重增加影响，如清河、西红门区域。6月，北京租赁市场迎来第2个销售旺季。大量毕业生涌入市场，成为租房的主力军，成交市场会逐渐活跃，租金涨幅迅速提升，也超过了2011年的同期水平。

2012上半年租房住宅北京地区搜索情况分析

租房住宅之区县搜索：2012上半年北京租赁市场受关注度的为朝阳区，搜索量比例为27.52%

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据显示，2012上半年朝阳、海淀及丰台是租赁市场关注的三大区县，搜索比例分别为为27.52%、20.75%和10.27%。作为租赁市场三大传统区域，交通便利，居住氛围成熟，朝阳、海淀的资源较为丰厚，丰台区的价格相对较低，无疑不吸引着网友的眼球。

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租房住宅之商圈搜索：2012上半年租赁市场商圈搜索比例的为望京，占2.96%。

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控统计，2012上半年北京市租房住宅商圈搜索比例的是望京，位居第二、第三位的是回龙观、天通苑。2012上半年北京市租房住宅商圈搜索涨幅的是燕郊，由于燕郊区域房屋租金价格相对较低，加之近年来燕郊通往北京市区的交通愈发便捷而备受租房客的追捧。

租房住宅之楼盘搜索：2012上半年北京市租赁市场住宅类楼盘搜索比例的为天通苑。

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控统计，2012上半年北京市租赁市场住宅类楼盘中位于昌平区的天通苑和位于朝阳双井商圈的苹果社区以及朝阳东大桥商圈的新城国际位列前三。

租房住宅之线搜索：2012上半年北京市租赁市场10号线搜索比例，为21.40%。

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控统计，2012上半年北京市租房线搜索中，10号线搜索比例，为22.45%。因其连接重大交通枢纽，受到较多关注。其次为4号线和5号线，搜索比例分别为14.79%、14.44%，这两条线路贯通南北，途经商业繁华区，因此备受青睐。

租房住宅之租金搜索：2012上半年租赁市场中租金在1000-2000元/月•套的搜索比例，为26.41%

数据来源：房天下二手房数据监控

据房天下二手房数据监控数据统计，2012上半年北京市租赁市场租金价格搜索比例的是1000-2000元/月•套，为25.41%；租金价格在500-1000元/月•套的房源搜索位居第二，搜索比例为23.75%；第三位是租金价格在2000-3000元/月•套以下房源，搜索比例为19.36%。

租房住宅之户型搜索：2012上半年租赁市场中1居室网友关注，搜索比例高达47.90%

数据来源：房天下二手房数据监控

在2012上半年北京市租赁市场中，在户型结构上，租赁市场中中小户型一直备受网友追捧，这是因为小户型相对方便，避免了合租带来的诸多矛盾。2011年1居室的户型关注度，搜索比例为47.90%，其次是2居室，搜索比例为34.87%。

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2012上半北京住宅租赁市场租房价格及成交情况

2012年上半年北京租赁市场挂牌价整体走势——平稳爬升。由于许多租赁需求在2011年底便提前释放，因此1月份的北京租赁市场相对升温较快，春节期间的成交数据较2011年同水平增涨很大，因此租金年初便开始攀升。2月租赁市场迅速回暖，北京租赁市场的挂牌租金没有出现明显涨幅。随着“透支效应”显现，3月份北京租赁市场出现了退烧现象，租金涨幅也开始放缓，4、5月份租赁市场平稳进行，但是个别房源稀缺的区域租金仍维持在高位。6月随着毕业大军涌入市场，北京租赁市场再次回温，租金继续上浮，成交量也止跌回升。

数据来源：房天下二手房数据监控

数据来源：房天下二手房数据监控、北京房地产中介行业协会

数据来源：房天下二手房数据监控

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