2012年上半年北京新建商品住宅市场报告

二、2012年上半年北京新建商品住宅成交回暖

根据北京中原市场研究部统计，2012年上半年北京市新建商品住宅网签成交面积530.52万平米，成交量为48380套，同比2011年上半年的43705套上涨10.7%，环比上涨2.47%。从月成交走势来看，2012年春节后，新建商品住宅呈逐步回升态势，其中5、6月份成交突破万套，剔除保障房单月成交8683、10246套，连续刷新限购政策执行以来的。

2012年上半年新建商品住宅出现逐步回暖，但相对于2009-2010年而言，总量依然处于历史低位，楼市“限购”严格执行的效果明显。对此，北京中原市场研究部专业人士具体分析如下：

1、“两会”后，政府在保持楼市限购基础上加大对首置刚需的扶持力度，主要是增加房贷支持。首先，年初开始，银行房贷的信贷额度充足，受惠贷款的购房范围增加；其次，上半年央行2次降准增加现金流动性；再则，上半年1次降息，一定程度上提升了购房者的支付能力；最后，增加首套房贷款利率优惠幅度。6月7日，央行发布文件调整首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍，目前普遍执行0.85-0.9倍，这相当于房价下降8个百分点。

2、上半年多地市出现政策微调，从公积金、购房资格等多方面扩大有效购房人群，截至6月，一、二线城市成交量回涨明显，客观上造成购房者对政策底部的预期，促进购房行为的既定事实。

3、楼市“限购”政策对购房资格要求购房者提供“连续五年缴纳社会保险和个人所得税证明”，随着时间的推移，有购房资格的人数逐步增加。尤其2月份开始，北京新建商品住宅成交价格持续环比上涨，购房者普遍预见价格底部，购房消费预期增强，入市积极性提高，加快了住宅成交周期。

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三、2012年上半年北京新建商品住宅均价20274元/平米

“楼市”限购在打击购房投机需求的同时，有效的控制了房价过快上涨，2012年年初1-3月，北京全市新建商品住宅成交均价跌破2万元/平米大关。根据北京中原市场研究部统计，2012年上半年，北京新建商品住宅成交均价为20274元/平米，同比（2011年上半年为21992元/平米）下降7.81%，环比（去年下半年为21576元/平米）下降6. 03%。对此，北京中原市场研究部分析：

1、2012年上半年房企依然处于冬天模式，在坚定不移的执行楼市限购，房企信托到期增多，资金压力猛增，库存量大的情况下，低价换取资本成为生存的重要途径，低价、策略项目逐步增多，据北京住建委方面表示，去年共有168个项目调低了售价，今年上半年又有110多个项目采取了策略。

2、2012年上半年北京新建商品住宅成交均价变化受结构性成交影响较大。首先，成交集中于低价热销项目。热销项目低价入市、优惠等成为常态，拉低了全市成交均价，并且，这些热销楼盘普遍推出总价低、中小面积的两、三居室户型，符合刚需为主的市场特征；再则，新建住宅成交郊区化，2012年上半年非六城区成交比重占到65.46%，降低住宅成交的平均水平。

从北京新建商品住宅各月成交价格走势来看，从年初2月份开始，单月成交均价呈现持续环比上涨趋势，4月份成交均价年内首次突破2万元/平米，6月份成交均价为21339元/平米，与去年同期基本持平。对于该走势，北京中原市场研究部分析认为，

首先，房价结构性上涨的影响因素较大，由于中住宅项目加大推盘力度，高价房源供应和成交增多。6月份在住宅项目成交单价00中，2万元/平米的项目占到38%，比年初1月份增加7个百分点；并且本月成交单价2万元/平米的成交面积占到全市的35.9%，依然比上月增加7.08个百分点。

其次，受房贷等政策宽松影响，刚需购房者入市态度积极，成交量明显回升，开发商显现乐观，致使购房折扣和优惠减少，另外，随着低价户型被消化，部分热销楼盘成交均价表现明显的上涨态势。

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四、上半年刚需成交占主流

年内北京住宅市场回暖的迹象显著，尤其是5、6月份新建商品住宅成交两次破万。九成以上购房者为刚需和升级改善置业，成交表现以下几个特征：

1、二、三居户型成交量，一居次之

根据上半年新建商品住宅成交户型占比来看，二、三居成交户型，分别占到36.12%、29.22%，其次是一居室，这主要是由于置业主体中，刚需置业以一、二居室为主，升级改善的客户多选择二、三居，甚至更大的户型一步到位。

2、成交总价集中100-200万元房源成交为主流

根据上半年新建商品住宅成交总价划分，总价在100-200万元的房源成交占到44.04%，其次是100万元以下的占到23.82%，对于刚需购房者而言，根据目前北京购房首付执行“首套首付三成，二套首付六成”的要求，总价低，意味着首付金额低，购房门槛低。

3、成交均价20000元/平米以下占将近6成

根据上半年新建商品住宅成交均价划分，成交均价在10000-20000元/平米之间的房源占到58.53%，成交集中在部分低价热销项目，在上半年新建商品住宅成交Top榜中，成交均价除K2百合湾和首城国际外，其余均在20000元/平米以下。

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4、成交集中于五环外郊区

综合上述特征，户型面积大、总价、单价低的项目所处绝非城区，2012年上半年成交热点区域位于五环外郊区。根据环线对上半年新建商品住宅成交进行统计发现，五、六环之间成交占到57.84%。

5、2012年上半年北京新建商品住宅成交Top榜

五、上半年北京新建商品住宅进入去库存阶段

根据北京中原市场研究部统计，截至2012年6月30日，北京新建商品住宅库存量为81587套，上半年新建商品住宅的去化率为1.75，高于去年上半年和下半年的1.13、0.74，处于高去化阶段。一方面，受惠于政策和房贷倾向刚需置业，楼市成交刚需主体消费预期逐步增强，成交走高；另一方面，限购政策执行方向毫不动摇，政策和市场走势依然严峻，北京库存压力依然较高，房企在北京等一线城市以低价、快速回款等谨慎策略为主，同时，标杆房企加大二、三线城市发展布局。

六、下半年预测

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秉承2012年5、6月份北京住宅成交乐观形势，北京中原市场研究部预计，下半年北京新建商品住宅供应量环比增多，但由于项目入市谨慎，依然主要集中于旧盘加推；成交放量继续放大，对价格的支撑作用明显，成交均价呈现“稳中上浮”的趋势。

首先，全球性经济增长减缓，出口萎缩带给中国经济大的负面影响。近期避险心理重现，中国面临着资本外流的挑战。经济的持续下行压力，促使房地产市场预调微调力度的加大，期望通过对房地产的刺激，来促进中国经济的稳定发展。

其次，政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，相对宽松的信贷政策微调幅度超过预期，预计政策仍存在进一步宽松的空间，这极大地提振了购房者预期，促成新建住宅成交加速，预计9、10 、11月住宅成交量将达到全年成交量点。

第三，需求放量增加和成交产品多样化，是下半年全市新建住宅价格上浮的主要动因。目前，住宅市场量价看多，购房者“买涨”心理强，恐慌性入市量增多，随着低价房源的消化和折扣优惠减少，新建商品住宅成交均价“稳中上涨”。

第四，伴随下半年房地产行业利好预期，新建住宅推盘量增多的可能性较强。但由于目前项目普遍执行“低价”和“刚需产品”策略，所以对于未来入市项目销售定价，提出更高要求。

第五，上半年成交量有所复苏，楼市预调微调政策仍在继续，一二线城市交易量仍有放大的可能性。但在政府限购和高库存的双重压力下，整体市场全面复苏的根基不够牢固，下半年量稳或是趋势。

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