调控不放松 需求不给力 楼市回暖势头难持续

近两个月来，一系列新的经济刺激政策的出台，央行接连两次宣布降息，以及多个城市的住宅市场出现“量价齐涨”的局面，使得人们再次对下半年房价的全面反弹，以及目前已取得的楼市调控成果将付之东流而产生担忧。这种担忧，也使得恐慌性购房情绪在近两个月来得以再现楼市。

胡分析表示，对楼市将全面反弹的担忧是没有必要的，6月份出现的恐慌性购房情绪也更多的是由于人为因素诱导而产生的，没有持续性。下半年，虽然各地方政府对楼市政策的微调难以避免，但是楼市宏观调控的大原则不会改变；下半年购房需求总量将逐步萎缩，楼市整体供大于求的买方市场格局不会改变；此外，由于目前楼市库存仍居高不下，而且下半年更多的房企供应计划要明显多于上半年，所以在去库存的的强大压力下，“走量”依旧是大多数房企的必由之路。因此，春节后楼市成交量回暖，房价小幅上涨的势头很难在下半年延续，成交量或将再度陷入谷底，下半年楼市形势严峻，不容乐观。

调控大原则不变楼市不会重蹈08年覆辙

胡景晖分析表示，7日温家宝再次强调指出：“楼市调控不动摇，绝不能让房价反弹。”年初至今对楼市不下十次的表态，以及坚决叫停多个地方政府触及调控红线的政策，表明了对楼市调控的坚定信心，所以，即使管理层出台了一系列新的经济刺激政策，并接连降息，但是对楼市的调控绝不会出现08年底09年初那种由限制买房到鼓励买房的180度的大转变，因此，下半年的房价不会出现强势反弹。

需求萎缩 无力支撑楼市持续回暖

胡景晖表示，支撑年初至今成交量不断回暖的购房需求无外乎三大类：首次置业的刚需；积蓄已久的豪宅需求；5、6月份产生的波恐慌性购房需求。首次置业的刚需由于很难快速再生，所以所以在经历了近半年的快速释放后，三季度开始首次置业的刚需人群总量或将逐步萎缩；由于有能力购买豪宅的人群毕竟是少数，这类需求在二季度的集中释放，也使得下半年的豪宅需求极其匮乏；近来出现的恐慌性购房需求明的增多显是有人借题发挥，误导市场而产生的，随着三季度市场再度回归理性，这种恐慌性也将得到很快平复。此外，温家宝明确指出了要把抑制房地产投机性需求作为一项长期政策，所以这类需求无法入场；而上月底对河南改“认房又认贷”为“只认房不认贷”的新政的叫停，也使得各地方政府尝试放松对改善性购房需求的尝试暂时搁浅，所以，在这五大类购房需求难以给与楼市有力支撑的情况下，下半年的楼市成交量能与目前的成交量水平看齐，已是乐观的了。

新增供应持续增加 去库存任务依旧艰巨

胡景晖分析表示，一方面，两次降息对于资金链紧绷的开发商而言，虽然贷款利息会有所较少，但依然是隔靴搔痒，由于对开发贷的严控，使开发企业只能通过促销，加快回款速度来缓解资金压力。另一方面，下半年各大房企的销售任务普遍要高于上半年，所以未来的楼市新增供应量依然可观，而目前13个重点城市的楼市库存高达近80万套，所以在完成业绩的压力下，面对不断萎缩的购房需求，“走量”依旧是绝大多数房企的主要策略。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒购房人，没必要担忧房价会出现强势反弹，也不要被恐慌性舆论所误导，下半年北京楼市供应量仍将十分充足，房价仍将保持稳中有降的大趋势，整个2012年下半年都是购房的好时机。

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