7月中旬北京将迎住宅用地交易高峰 万柳地块不应“被调控”

七月份，北京土地市场将再掀高潮，根据伟业我爱我家市场研究院整理的官方数据发现，北京近期集中挂牌出让一批住宅用地，其中4宗土地挂牌不久便获得报价，依据土地出让公告文件推断，7月中旬北京将会迎来土地交易高峰（详见下表）。

其中，万柳地块无疑是楼市调控以来北京市国土局推出的罕见的地块之一，万科、融创、保利、中赫等多家房企已经确定投标，使其成为各界关注的焦点。

对于万柳地块的出让前景，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，如果完全按照土地市场化流程运作，万柳地块总价超过35亿、溢价100%也不稀奇，即使这样，楼面地价也仅为4.5万元/平方米，而其周边的万城华府、万泉新新家园的二手房均价都在5.0-9.9万元/平方米之间，由于本身位置稀缺，加上区域社区氛围成熟，未来推出均价7万元/平方米以上的楼盘，应该不愁销路，开发企业依然具有很大的利润空间。

但是，7月3日，北京市国土局召集有意向购地的开发企业修改出让规则，设定万柳地块竞价上限，到达价格上限后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定万柳地块的归属。按照规定，竞配的回购房将由竞得人完成建设，并由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为10000元/平方米。此外，还将2012年7月4日的交易活动调至7月10日进行，并设定竞价上限，胡景晖认为，在当今市场成交量回涨的局面之下，土地管理部门为提防“”的出现，保证近两年以来的调控成果而未雨绸缪；这样，开发企业会重新核算开发成本与风险，理性报价获取更实惠的利润。

但是，胡景晖也强调：设定竞价上限的做法，在即将交易的通州、平谷、大兴地块或许更加合适，但类似万柳地块这类稀缺资源，本就不应该对此进行更多的干预。

首先，该地块在政府干预之下，即便是按照底价出让，最终楼盘价格也会超过5万元/平方米，并不适合中低端购房者，反而会惠及开发商及对应的高收入购房者，加大新一轮贫富差距的形成；

其次，更多保障房开发还得依靠土地出让金收入，土地低价出让也使得土地财政收入的减少，在一定程度上不利于低端收入家庭更快的解决住房问题；

同时，据7月4日《北京市2012年度土地储备开发计划的通知》可以看出，每年依然需要有900亿的土地开发投入，土地低价出让使得土地管理部门入不敷出，更不利于商品房用地的可持续供地。

既然北京政府对房地产的调控大都遵循“有市场、中端有支撑、低端有保障”，因此，胡景晖建议相关政府部门不应该一味排斥“”、“高房价”项目出现，更需要引导购房者消费心态，包括公示未来半年土地出让地块明细，让更多的开发商不再为拿不着地而发愁；公示未来3-5月新盘预售证发放明细，让购房者认清市场形势，不再为买不到房而恐慌。

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