北京住宅成交持续5000套以上 刚需入市预期强烈

一、住宅总体成交——连续三周成交在5000套以上

上周（2012年5月28日-6月3日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）5531套，环比下降7.24%，与去年同期比上涨63.2%，其中新建商品住宅网签成交量2287套，二手房住宅网签成交量3244套，住宅总成交面积56.88万平米。北京住宅成交量已经连续三周成交在5000套以上。

北京中原市场研究部的专业人士分析认为主要有以下几点原因：

1、刚需购房预期增强。多地市限购政策倾向刚需购房越发显著，引发购房者对房价触底的预见，加快入市，成交量持续上涨；

2、新房供应量增多，尤其是持续高放量的低价楼盘，供应的主力户型为80-120平米的二、三居室，也是首置和改善客户的主要需求类型；

3、购房者“买涨不买跌”的心理致使购房行动加快。根据北京中原市场研究部监测，上周北京二手房报价指数为31%，达到了年内高点，这表明业主对后市看多，房价上行的迹象越来越强烈。

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二、北京新建住宅刚需入市预期强烈北京城建•世华泊郡等项目热销

（一）新建住宅周成交——环比下降19.3%

上周北京新建住宅网签成交面积共计28.1万平方米，网签成交量2287套，环比下降19.3%，比去年同期上涨71.51%，其中，期房网签1795套，现房网签492套。

上周有3天位于月初，成交量环比稍有回落，但从整体来看，北京新建商品住宅连续4周成交在2000套以上，5月份成交更达到了年内。对此，北京中原市场研究部认为，

首先，政策环境有利于刚需购房者。国家政策对房地产调控不放松和地方频频推出有利于刚需购房的政策；

其次，市场环境有助于新房住宅成交。这主要是由于新房供应增多和低价、优惠活动频繁，价格成为刚需入市的主要动力；

再则，北京住宅市场价格持续出现上涨，部分项目价格上涨，价格底部显现，刚需入市预期强烈，成交周期缩短。

（二）项目开市——入市项目集中五环以外，城区供应稀缺

上周商品房供应量12.07万㎡，共三个项目新增入市，分别为中国铁建北京山语城、北京风景和丽景长安，三个项目均为位于五环以外的旧盘加推，本期主打85-160㎡二、三居户型。

丰台区：本期新增入市项目为中国铁建北京山语城，该项目位于五、六环之间，正在规划中的14号线。该项目本期推出116套花园洋房房源，主打125-160㎡通透三居，拟定售价18342元/㎡，目前销售均价15000元/㎡左右，周边其他普通住宅房源如珠光御景、中奥广场等目前均价在12000-13800元/㎡不等，周边其他低密项目如亿城燕西华府、中体奥林匹克花园•西花汀等别墅项目，均价则在24000元/㎡-750万元/套不等。现在购买中国铁建北京山语城还可享受全款97折，贷款98折的优惠。

昌平区：本期推出的项目是北京风景，该项目位于昌平线南邵站区域。本期推出12栋多层板楼，共561套房源，主推90-130㎡二、三居，拟定售价18057元/㎡，该项目目前折后价为14000元/㎡左右，周边其他新建普通住宅项目如融创长滩壹号、金隅观澜时代、金科廊桥水岸等，目前在售均价在15000-18000元/㎡左右。

门头沟区：本期新增入市项目为丽景长安，该项目位于六环以外，本期推出300套精装修普通住宅房源，均为11层南北通透板楼，主力户型为85-106㎡二、三居，拟定售价23619元/㎡，目前购房可享受一次性付款可享受96折优惠，贷款97折优惠，折后价22000元/㎡左右。周边其他新建住宅项目如润景公馆目前售价为24000元/㎡左右，别墅项目如华润置地润西山项目，售价则在1000万元/套左右。

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表1：北京2012年第22新开盘住宅项目

（三）新建住宅周成交均价及成交榜——本周全市新房均价环比跌1.95% 北京城建•世华泊郡等刚需项目热销

根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅成交均价19603元/平米，环比下降1.95%（前一周为19992元/平米）。

本周鲁能•7号院以网签成交311套遥遥领先，居于成交Top榜榜首。该项目4月底推出高层、小高层板楼房源，均价在10000-11000元/平米之间，主要的在于价格比周边偏低、户型适合刚需、前期的别墅部分为项目提供良好的环境和口碑。

本周成交Top榜的住总万科•金域华府、北京城建•世华泊郡，这两个项目近期均推出优惠，住总万科•金域华府“精装修”、“总房款减10万元”，性价比堪比周边热销的首开•国风美唐等项目；北京城建•世华泊郡近期三居户型推出86-90折的优惠，产品定位和品牌、区域等吸引了大批改善型和刚需客户的关注和购买。

表2：北京2012年第22新建住宅成交排行榜

三、北京二手住宅——以西四环为代表 二手住宅量价稳步上涨 但空间有限

上周二手住宅网签成交量3244套，环比上涨3.68%，比去年同期上涨57.78%，成交面积28.78万平方米。上周北京二手住宅成交均价比5月全市的22284元/平米上涨1.01%。二手住宅量、价呈现稳步上涨趋势。对此，北京中原市场研究部分析认为，这主要是由于业主和购房者楼市成交看多的预期越来越强烈；近期业主报价指数明显攀升至年内高点，购房者受“买涨不买跌”心理影响，加快了二手住宅成交。但由于新房供应量持续增加和分流，二手房成交量、价上涨空间有限。

根据近期北京中原市场研究部对北京各区域二手住宅成交监测来看，定慧寺、五棵松等西四环区域成交量明显上涨，价格有小幅的上涨，该区域中原地产分行经理介绍到，由于10号线二期、及6号线东段开通，给该区域二手房市场带来利好。

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