5月第二周北京住宅成交环比激增66% 呈现区域化

一、住宅总体成交——环比激增66%红五月或现

上周（2012年5月7日-5月13日）北京住宅网签成交量（包含一、二手）4975套，环比上涨66%，与去年同期、上月同期分别上涨65.27%、34.02%，其中新建商品住宅网签成交量2403套，二手房住宅网签成交量2572套，住宅总成交面积47.96万平米。“五一”之后北京住宅成交量迅速反弹，表现出强劲的上涨势态，对此，北京中原市场研究部的专业人士认为：

1、“五一”前及期间项目积极做好蓄客、销售，适当的价格定位，销售成绩骄人。如位于大兴区的鸿坤理想城和保利春天里4月27、28日取得预售许可，目前已成交456套。

2、年内，政策环境、贷款、市场供应等方面倾向于首置刚需和改善置业，这部分表现出强烈的市场需求，随着项目和低价产品层出不穷，成交量有较大的反弹空间，并且这是良性的。

3、上周六年内第二次宣布降低存款准备金率，增加了4000-5000亿流动性，剑指经济增速放缓，但同时资金的充裕对楼市也有一定利好，红五月或现。

二、北京新建住宅低价迅速换量 郊区集中化

（一）新建住宅周成交——同比、环比大涨

上周北京新建住宅网签成交面积共计25.12万平方米，网签成交量2403套，环比上涨63.8%，比去年同期、上月同期分别上涨98.92%、65.27%，其中，期房网签量2077套，现房网签326套。

上周新建住宅同比、环比大增，对此，北京中原市场研究部认为，房企销售积极性高，、低价入市以成常态。“五一”前后取得预售许可的项目有16个，2周内网签成交512套，其中鸿坤理想城、保利春天里分别成交311套、145套，鸿坤理想城目前售价在18000元/平米左右，较去年同期成交均价降约15%；而保利春天里主打84平米两居、95平米三居的刚需产品，低价迅速带热市场。

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（二）项目开市——上周两别墅项目推盘

上周新增商品房供应量2.33万㎡，共二个项目新增入市，分别为龙湖•好望山和金科王府，两个项目均为别墅项目旧盘加推，本期主打210-460㎡独栋、联排、叠拼别墅。

顺义区：本期新增入市项目为龙湖•好望山，该项目位于顺义新城，地处六环以外，顺义水上运动馆，环境优美。本期龙湖•好望山推出68套叠拼别墅房源，主打210-320㎡叠拼，拟定售价20454元/㎡，现在购买还可享受一次性付款93折优惠，首付60%可享97折优惠，首付50%可享99折的优惠。周边其他别墅项目如纳帕•尔湾、龙湖•香醍溪岸等，目前售价在25000元/㎡或690万元/套左右。

昌平区：本期推出项目为金科王府，该项目本期为旧盘加推，金科王府位于昌平小汤山别墅区，交通便利，环境优美。本期推出2套独栋别墅和12套联排别墅房源，独栋别墅为460㎡，联排别墅户型为253-458㎡不等。本期房源拟定售价为50630元/㎡左右，周边别墅项目如温哥华森林北郡、御汤山、珠江紫宸山等，根据别墅类型等条件不同，售价在680-3000万元/套不等，现在购买金科王府可享受一次性付款享92折，贷款享93折的优惠。

表1：北京2012年第19周新开盘住宅项目

（三）新建住宅周成交均价及成交榜——全市成交热点项目集中在一成 呈现“郊区集中化”

根据北京中原市场研究部监测，本周新建住宅成交均价20539元/平米，环比上涨0.99%。目前，北京新建商品住宅成交均价在2万元/平米上下波动。

随着目前供应市场产品多样化和常态化，本周成交过20套的住宅项目有23个，也是目前北京住宅成交集中、稳定的项目，占到全市总住宅项目的10.7%。简单从本周Top榜项目来看，主要集中在通州、大兴、房山、昌平区域，这些突出的区域，呈现出的“郊区集中化”（“区域化”）。

表2：北京2012年第19周新建住宅成交排行榜

三、北京二手住宅——成交集中区域 “价格”因素占46%

上周二手住宅网签成交量2572套，环比上涨68.1%，比去年同期、上月同期分别上涨43.69%、13.91%，成交面积22.84万平方米。上周北京二手住宅成交均价环比下降0.02%，与上周基本持平。

根据北京中原市场研究部对北京各区域监测发现，本周成交集中的热点区域有南三环沿线，四惠区域、崇文门区域，本周成交均价分别为，南三环东段（包含方庄、寺等区域）成交均价在24000元/平米左右，西段（包含草桥、花乡等区域）成交均价23000元/平米左右，四惠区域成交均价约25000元/平米，崇文门区域成交均价36000元/平米。除了崇文门区域价格稳定外，其他均为近期价格有下调的区域。

另外，近期监测到，全市二手住宅在三周内成交的房源占到3/4，其中，46%因为价格合适，25%因为交通配套好。

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