4月全国房地产持续回落 开发景气指数持续回落近一年

4月13日，国家统计局公布了1-4月房地产市场运行数据。主要经济数据主表呈现以下特点：

房地产规模增速连续8个月回落

2012年1-4月，固定资产75592亿元，同比上涨20.2%，房地产开发15835亿元，同比上涨20.9%。商品住宅10818亿元，同比涨幅13.9%。房地产开发累计增幅持续8个月回落。

链家地产市场研究部陈雪认为，房地产规模累计增速持续回落，单4月情况看，规模为4908亿元，同比仅上涨9.2%，环比下降11%。2、3月份在多个地区出现的成交上涨情况并未带动意愿的回升。调控下，市场并未出现真正的大幅上涨，因此市场预期并没有盲目乐观，尤其是当前房企风险加强风险管控，仍然谨慎。

此外，根据统计局的数据，前4月企业购置土地面积和购置价款，同比分别下降19.3%和13.7%。

陈雪表示，前四月土地购置出现大幅度的下降，虽然个别地块推出后获得较大关注，但地市场仍然低迷。根据统计局公布的数据，前4月，房企购买土地的额占当期销售金额的14.7%，较前3月的17.9%有所下降，说明企业拿地预期销售情况关联性并不强，持续的调控，以及后市预期并不明朗是拿地谨慎的主要原因。

房地产新开工面积接近5.4亿平，首度同比下滑

根据统计局公布的数据，1-4月房屋新开工面积54468万平方米，同比下降4.2%，其中住宅新开工面积40606万平方米，同比下降7.9%。

链家地产市场研究部陈雪认为，房屋新开工面积至少是2011年以来首次同比回落，住宅新开工规模同比下降的程度也有所扩大。这也是近年来房企新开工意愿最为低迷的时期。一方面，库存压力较大，在整体仍然是大趋势的环境下，库存消化并不容易。另一方面，上半年房企业绩的压力相对较低，不着急广推新盘拉动销售。

房企到位资金日益趋紧，对销售回款依赖性增加

根据统计局数据，2012年1-4月，房地产资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1-3月份回落了3.1个百分点。其中国内贷款5221亿元，增长8.8%，增速与1-3月份相比回落了3.8个百分点。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，除了房企资到位情况的主要指标增速明显回落外，从单月情况看，4月国内贷款、自筹资金均为环比下降，只有其他资金出现小幅上涨。表明目前房企的资金仍然需要更多的依赖于销售的回款，尤其是对于更多中小房企来说，对贷款和信托融资都很难寄予厚望。

销售面积继续下降，预计4月销售难有起色

国家统计局数据显示：2012年1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅收窄。其中住宅销售面积为19012平方米，下降14.9%。

商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降13.5%，降幅缩小4个百分点。

“链家地产”市场研究部陈雪表示，虽然今年以来住宅销售同比降幅持续回落，但4月住宅销售面积环比下降22.6%，楼市小阳春并未真正出现。当前市场进入了买卖双方进一步博弈的阶段，价格维稳，市场的需求释放缺乏契机，成交上涨后续动力不足。

4月商品住宅待售面积增加186万平，库存消化期延长

4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积增加93万平方米。按照90平方米每套房来计算，当前待售房屋达到了337万套，较3月增加百万套。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，按照4月的销售情况来看，消化当期待售面积需要近5个月的时间，库存压力较3月份有所增大。随着2、3季度供应增加，成交维稳的情况下，市场库存压力将有所增加，预计全年开发商面临的问题仍然是保证销售、去库存。

房地产开发景气指数持续回落已接近一年

国家统计局公布，2012年4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.62，再创新低。同时，这已经是从去年6月份以来，房地产开发景气指数持续11个月回落。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，房地产开发景气指数持续回落已经持续将近一年的时间，体现出在2011年宏观调控以来，对于房企的影响持续深化。当前有所好转的成交态势，仍然难以企及调控前的水平，房企销售压力仍然较大，同时5月份仍然有不少楼盘推新，对房企的去库存也会再添压力。

此外，近期地方楼市调控再起波澜，多地区公积金政策进行调整，扬州政府购房补贴的政策虽未直指救市，但仍有托市之嫌。陈雪表示，目前市场买卖双方正处于价格博弈期，调控仍然未到放松之时，未来层面的对于地方落实调控的态度也将成为房企对于后市预期重要的风向标。

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