热门地块溢价成交 土地市场依旧难言探底

4月的北京土地市场终于一改一季度全部地块底价成交的尴尬局面，2宗经营性用地溢价成交，其中东城区香河园3号居住及商业金融用地更是经过40轮报价进入现场竞价环节。该地块的火爆无疑为冷淡依旧的土地市场打了一剂强心针，但目前个别地块火热仍然难以说明土地市场即将触底回升。

本期提要：

1、4月份土地成交9宗，与3月持平，其中经营性用地成交5宗，含住类地块成交2宗；

2、4月2宗地块溢价成交，东城区香河园3号居住及商业金融用地溢价率达43.05%；

3、4月土地总成交金额38.18亿元，环比小幅回升17.21%，同比仍下降39.57%；

一、土地市场宏观环境分析

1、4月政策要闻

北京：公布今年首批土地供应信息

4月15日，北京土地整理储备网站公布了批北京2012年经营性用地拟供应项目信息：首批拟供应土地共54块，总用地面积高达731.07公顷，其中纯住宅用地供应为362.54公顷。这是北京市国土局首次公布具体的拟入市土地供应详情。

本次披露的拟供应土地信息相对明确，包括了拟供应地块所在区域、项目名称、规划用途及总用地面积。数据显示，首批供应的54块经营性用地中，商服用地19块，总面积227.93公顷，占比31%；纯住宅用地有26块，总用地面积为362.54公顷，占比49.6%。

此前披露的2012年土地供应计划中，拟供应商品住宅850公顷，商服供地350公顷；以此推断，北京商服用地基本全部公布完毕，住宅用地还有420公顷未公布。

按照首批纯住宅用地供应的体量来看，顺义区有6块，供应量高达138.35公顷。主要集中在新国展、牛栏山及天竺。其次是通州区，纯住宅用地有3块，供应量达80.76公顷，主要集中在通州商务园区。第三为朝阳区，共有4块土地，主要集中在来广营和豆各庄，供应量达42.43公顷。

国土部：合理增加商品房用地供给

4月17日，国土资源部在部署2012年房地产用地供应和工作时指出，各级国土资源部门要充分估计一些地方可能松动调控政策等困难，准确把握当前房地产用地调控面临的形势，做好房地产用地管理和调控工作。

国土资源部指出，今年房地产用地管理和调控的任务是：要以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行，同时要加强住房用地供应和开发利用的动态监测。

要做好这些，就要具体做到：

一、对保障房用地应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地；

二、合理增加普通商品住房用地供给，及时编制住房供地计划并向社会公布；

三、及时依法依规查处违约违规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设。

此外，在这次会议上，国土资源部也指出，今年各地房地产调控中能出现的问题：如房企业拿地意愿下降、闲置、囤地等违法违规现象可能增加、保障性安居工程落地任务仍然比较重；一些地方可能松动调控政策，这些都是各地方国土资源部门在今年工作中需要注意的问题。

二、4月土地市场成交分析

2012年4月北京土地成交面积97.68万㎡，一改土地市场开年不利局势，环比上涨幅度达78.67％，但同比仍下降41.55%。4月总成交金额38.18亿元，环比上涨17.21%，同比下降39.57%。本月土地市场成交量、价格较上月虽有小幅度回暖，但仍在逆境中挣扎，实在难言触底回升。

4月，北京土地市场共供应了11宗经营性用地，土地面积达168.25万㎡，成交5宗，面积为39.24万㎡，仅为供应面积的23.32%，且成交地块皆为今年3月或4月新推出土地，而去年年末入市的6宗含住类地块依旧为收获任何报价。此6宗地均为含住类地块，分别位于房山区和昌平区，由于区位条件并不突出，无法吸引处于观望态度的开发商出手。

宗地量：4月份土地成交9宗，含住类土地成交2宗

北京中原市场研究部从土地储备成交统计，4月份，全北京市成交土地9宗，工业用地4宗、高新技术产业用地2宗、纯商业金融用地1宗、含住类用地2宗。与上月成交宗数持平，同比下降25%。

图1:北京市土地成交宗数走势(2008.01-2012.04)

成交面积：4月份土地成交97.68万㎡，东城区热门含住地块成交

4月份土地成交面积97.68万㎡，较之上月有较大幅度上扬，环比增长78.67％。其中经营性用地成交5宗，共计30.24万㎡，占比为40.17%，本月在经营性用地中最引人关注的是东城区成交的香河园3号居住及商业金融用地，土地面积32647.96㎡，规划建筑面积74371㎡。

图2：北京市土地成交面积同期对比情况（2010.01-2012.04）

土地出让金：4月土地总成交金额38.18亿元

北京中原市场研究部从土地储备成交统计，4月北京土地成交金额为38.18亿元，环比上涨17.21%，同比仍下降39.57%。4月的土地成交显示，挂牌出让的7宗土地中5块以底价成交。非底价成交的两宗分别是北京市通州区永顺镇（商务园C2地块东区）居住用地、托幼用地及供电用地项目和北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目，溢价率为1.62%和43.05%。

图3：北京市土地成交额同期对比情况（2010.01-2012.04）

三、重点地块分析

在已成交的地块中，值得关注的地块是4月16日成交的北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目，用地性质为C2商业金融用地、R2二类居住用地，该宗地以19.15亿元被南昌市政公用控股有限责任公司拿下。该地块总规划建筑面积74371㎡，中标楼面价为25749元/平米，溢价率为43%。

香河园地块以25749元/㎡的楼面价排含住类地块楼面价，但这一区位可以说是核心区域，而且地块包含住宅。本地块创造了年内的数个：次现场竞价，楼面价、溢价率，但结合地块区位分析，其楼面价并未超出预期。

该地块所处区域内，在售均价在60000-80000元/㎡，25749元/㎡的楼面地价，按照目前的价格计算，土地占房价成本为35%左右。相比2010年部分在目前售价中土地成本动辄超过50%，可以说这一价格并不算高。

四、中原点评

2012年4月份北京土地市场结束了之前全部地块底价成交的局面，两宗经营性地块出现溢价，其中东城区香河园地块溢价率达到了43%，这无疑为平淡已久的北京土地市场带来了一点震动，但依旧难以挽回土地市场的惨淡局势。

北京中原市场研究部分析认为，本月东城区香河园地块高价成交，显然造成了土地市场回暖的假象。从北京，甚至来看，此类地块属于极度稀缺资源，偶尔一两块难以影响大局预期，因此本地块受到热捧依旧难言土地市场探底。地段决定价值，在没有区位条件支持下的其他住宅类地块、远郊区住宅地块依然以底价成交。

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