东城区7年住宅用地首成交 2.57万/平创今年全国楼面价最高

4月16日，北京土地市场成交了近年来罕见内城住宅商业用地——北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目，该地块西侧东二环，具体四至范围为，东至香河园路，南至香河园路，西至东二环，北至香河园小街，占地约3.26万平方米，规划建筑面积7.4万平方米。在经历了近40次竞价后，被南昌市政以19.15亿元成交，折合楼面价2.57万元/平方米，溢价率约为43%，此次参与竞争的万科，首开等大型房企全部落败。此次东直门香河园地块在结束北京土地市场低溢价的同时，创造了2012年以来土地市场楼面价。

40轮竞价，2.57万/平米，2012年土地楼面价

在经历了近40次竞价后，被南昌市政以19.15亿元成交，折合楼面价2.57万元/平方米，溢价率约为43%，此次参与竞争的万科，首开等大型房企全部落败。此次东直门香河园地块在结束北京土地市场低溢价的同时，创造了2012年以来土地市场楼面价。

据“链家地产”市场研究部统计，东直门区域二手房住宅成交均价基本在3.5万/平米以上，个别房源价格可达到4-5万元/平米以上。以2.57万/平米的楼面价和内城稀缺住宅供应的趋势来看，该地块未来销售的利润空间仍然较大。

链家地产市场研究部陈雪认为，此次成交的东直门住宅用地，在最近7年来东城区尚属首次，其稀缺程度丝毫不弱于10年成交的中服地块，因而受到各大企业的争抢在意料之中，不过2.57万/平的楼面价结合当前的住宅用地后市预期来看，只是略微偏高，但仍在合理范围之内。

稀缺地块促成交，范围的底价成交仍是趋势

2012年至今，北京市成交的居住用地也不乏，如来广营地块，今年推出地块的力度有进一步加强的趋势，但整体的土地市场的冷淡基调并不会因此打破。

链家地产市场研究部陈雪认为，此次东直门地块成交无疑为平淡已久的北京土地市场，甚至是土地市场带来了一点震动，但是未来性质的低溢价率特点不会就此打破。1、在北京乃至来看，此种地块属于极度稀缺资源，偶尔一两块难以影响大局预期。2、房企拿地高峰在第四季度，在此之前整体市场拿地的平淡基调依然会持续相当的一段时间。3、此次土地成交总价仍处于合理范围之内，对于部分大房企资金来讲不存在过多的负担，但仍最后不再出价，可见理性拿地的态度没有松动，对于后市的预期依然平稳。

从20个重点城市2011年12月至2012年3月的住宅用地成交来看，溢价率都稳定在1%左右，房企拿地意愿持续低迷，底价成交在上半年内是住宅用地成交的趋势。

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