3月份全国销售面积继续下降 后市成交仍不乐观

4月13日，国家统计局公布了一季度房地产市场运行数据。

一季度GDP增速8.1%，楼市调控仍处在关键时期

根据统计局公布的数据：一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。

链家地产市场研究部陈雪认为，自去年以来GDP增速一直出于回落态势，一季度增幅较去年同期下降达1.6个百分点。经济增速的明显放缓，可能会加大市场对于政府会出台带动经济增长的政策的预期。尤其是一些二三线城市的调控信心并不坚定，地方政府仍会存在调控政策微调的意愿。但目前房价与收入水平整体差距仍然较大，房价的合理回落还并未到位。目前楼市调控仍处于关键时期。

前两月房地产规模再度下滑

2012年1-3月，固定资产47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落。

链家地产市场研究部陈雪认为，一季度房地产规模增速相比去年同期出现大幅度的回落。房地产行业经过持续的调控，已经告别高速增长的时代。当前房企普遍都持有谨慎，保守扩张的态度。一是受到资金的制约，二是大量库存压顶，继续扩大的意愿不强。另外，2011年来房企拿地明显趋缓，也会影响到今年的开发建设规模会减少。

根据统计局数据，一季度企业购置土地面积同比下降3.9%，但土地成交价款同比上涨2.5%。陈雪表示，一季度土地价格看似上涨，但实际上底价成交极为普遍，地块增多是主要原因。同时，一季度出现多家大型房企频频出手拿地，更多的中小房企拿地意愿仍然较低，土地市场依然低迷。

住宅新开工面积接近3亿平，首度同比下滑

根据统计局公布的数据，1-3月，房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。

链家地产市场研究部冯联联认为，一季度住宅新开工面积同比下降，应是历年来首次出现，并且还不考虑保障性住宅开工增量。缩减新开工面积，减少库存的再度积压，也是房企提高自身库存消化能力的一种体现。

自筹资金增速回落18.3%，房企融资难度进一步加大

根据统计局数据，2012年1-3月，房地产资金来源20874亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落了8.0个百分点。其中国内贷款4319亿元，增长12.6%，增速与1-2月份相比回落了3.7个百分点。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，2012年1季度房企的融资情况并不乐观。其中利用外资和其他资金同比均呈现下降的趋势。此外，国内贷款和自筹资金增速与1-2月份相比均有下降，其中自筹资金增速回落了18.3个百分点。

房企自筹资金中，有大部分都是自有资金及股权增发或转让获得的资金，一季度股权转让频发可能是造成其同比明显增长的主要原因，但即便在此情况下，此比例增速回落也十分明显，可知当前开发商的自有资金状况并不乐观，这种情况对于部分开发商来讲影响很大。

销售面积继续下降，预计4月销售难有起色

国家统计局数据显示：2012年1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅基本与1-2月份持平。其中住宅销售面积为13387平方米，下降15.5%。商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%，降幅缩小7.2%。商业经营性销售面积同比继续上涨。从1-2月份以来，1-3月份商品房销售面积和销售额同比继续下降。降幅均低于前两月。

“链家地产”市场研究部陈雪表示，由于3月份房地产市场销售面积增加促使各项销售指标降幅均有所回落。但本质来看，市场从低迷回归难改低成交状态，同比降幅仍然较大。进入3月底，整体市场的购房积极性降低，市场开始出现后继乏力的征兆，预计未来销售难有明显突破。

1季度商品住宅待售面积接近2亿平，3月高成交无助去库存

此外，2012年3月末，商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积为19350万平方米，与2月末相比减少227万平方米。按照90平方米每套房来计算，当前待售房屋达到了215万套。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，3月份销售速度加快，但整体的库存压力基本没什么变化，而且这还不考虑4月份下半月至6月份持续的开盘高峰的潜在库存，按照1季度的成交情况来看，消化当前待售面积仍然需要4个半月，但实际市场高库存的状态可能要长的多。

房地产开发景气指数再创新低

国家统计局公布，2012年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.92，比上月回落2011年12月份回落0.97个点，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，2012年楼市整体的政策环境并未出现明显变化，但房地产开发景气指数并未停止下滑，综合体现出目前房地产企业经营状况的不乐观，且更多的是体现在房企的内部经营层面上。虽然后，成交量有可能好转，但利润也在降低，且在高库存、高负债的压力下，房企的经营状况难有改善。这种风险的暴露也是根源于调控前市场的快速膨胀。

此外，根据链家地产市场研究部统计，今年以来24家上市房企通过信托借款、银行贷款、股票增发、股权出让等方式获得资金超过700亿元。在高库存压顶、负债居不下的情况下，今年将成为房企对资金需求最为紧迫的一年。陈雪表示，房企的再融资同样面临较大的风险，房价仍处于下行通道期间，资金的作用在减弱。预计至少在上半年，房地产开发景气指数或仍持续回落。

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