北京新建住宅产品现多样化 市场阳春三月

3月，“两会”顺利召开，“楼市”、“房价”等成为敏感的话题。从去年的限购，逐步转向鼓励首置刚需。而对于合理房价，温家宝表示未达到合理的房价水平，“总理房价”具体是多少引起了各界的普遍讨论。保障房、土地供应、小产权房、房产税等是接下来的重点工作。保障房方面，北京今年开工建设保障房16万套,竣工力争10万套，有4万套用于公开摇号配租配售；土地供应方面，北京今年计划供地5700公顷，住宅用地1700公顷，同比下降33.3%，其中大兴区、通州区、顺义区、房山区等新城建设区土地供应面积分占前四位，分别为519公顷、403公顷、388公顷和377公顷；小产权房方面，国土部将选小产权房问题突出地区试点清理，其中北京极有可能作为试点城市；房产税方面，房产税试点城市扩容已成必然，而北京也正在为房产税的开征进行着基础性准备工作。

北京住宅成交环比涨70.4%，二手住宅涨幅是一手的1.2倍

根据北京中原市场研究部统计，3月北京住宅成交量19197套，环比上涨74.1%，同比上涨14%，其中新建住宅成交8085套，二手住宅成交11112套。北京住宅成交面积共计185.37万平米。这也是限购后除去年12月份政策所致的成交爆发外的点。从数据分析来看，本月主要由于北京二手住宅成交反弹，支撑整体住宅成交面，本月成交套均96平米/套，这也反映了刚需购房更加活跃。

本月新建住宅成交开始活跃同比涨四成

根据北京中原市场研究部统计，3月北京新建住宅成交面积为90.66万平方米，环比上涨73.8%，新建商品住宅成交8085套，环比上涨46.6%，同比上涨40.8%，其中，期房成交5094套，现房成交2991套。剔除保障房，3月份纯新建商品房住宅签约6500余套，算是限购以来较高水平。

对此，北京中原市场研究部认为，首先，“两会”后，楼市政策面趋于明朗，限购在继续坚定不移执行的同时，开始向首置刚需倾斜，房贷优惠、批贷加快等调动了部分刚需购房者的积极性；其次，主动项目增多。目前新建住宅市场表现出“一九现象”，即10%的项目销售量占到总成交的90%，但这所谓“10%的项目”在不断的增加和更新；再则，住宅项目入市活跃。越来越多的房企公布了去年的销售业绩和今年的销售目标，绝大部分房企都表示执行积极的销售战略。为了把握楼市的“金三”，北京住宅项目入市量环比增加1倍多；最后，购房者购房预期增强。目前市场购买主体是首置刚需和升级置业，价格对这部分客户的影响，在呼声弥久，部分楼盘成为他们观望后购房的主要选择。

图1：北京新建住宅成交状况 (2011.03-2012.03)

 新建商品住宅成交均价结构性上涨5.4%

根据北京中原市场研究部统计，3月北京新建商品住宅成交均价19557元/平米，环比小幅上涨5.4%，同比基本持平。

对此，北京中原市场研究部认为本月支撑新建住宅成交价格上涨的原因有：首先，本月高品质中楼盘成交活跃。在月成交榜中，一半项目成交均价在2万元/平米以上，这些楼盘房源均受改善性刚需的欢迎，其中，K2百合湾、保利西山林语、金融街•金色漫香林均是楼盘， K2百合湾与去年5月份刚开盘时比36%，另外2个目前的价格与去年年初一季度比，分别下降37.9%、27%；另外，北京城建•世华泊郡、金地仰山以户型、打折、赠送面积等优惠，加速成交。

其次，本月别墅项目成交增多。限购对属于高档住宅的别墅项目影响很大，也使别墅市场成交持续走低。而本月别墅成交187套，较上月53套的成交明显回升，即与市场总体趋势一致，表现出较强的活跃度，成交均价为25314元/平米。

图2：北京新建商品住宅成交均价走势(2011.03-2012.03)

一季度北京新建商品住宅成交均价同比下降15%

根据数据统计显示，2012年季度北京新建商品住宅成交均价为19089元/平米，比去年同期的22447元/平米下降15%，一方面，由于低价楼盘和楼盘成交比重大，拉低市场房价水平，另一方面，也表现出房价逐步回归的事实。

新建商品住宅抢滩“金三”多样化产品加速入市

3月北京市新增53个销售许可证个数(含保障房)，准许销售面积144.66万平米，其中新建商品住宅期房开盘项目18个，推出房源4576套，推盘量59.28万平米，环比上涨127.7%，新建住宅项目入市活跃，抢滩“金三”。

本月有8个入市项目为洋房或别墅项目，其中别墅项目4个，分别为龙山新新逸墅（纯新盘）、中海尚湖世家、温哥华森林北郡、姜庄湖园林，而怀柔区龙山新新逸墅和昌平区沙河中海尚湖世家本月分别销售31、17套，成交均价11500、18286元/平米，价格均低于同区位类似产品。而位于北七家别墅区域的温哥华森林北郡成交均价21000-22000元/平米。姜庄湖园林别墅位于北辰区域，介于北四、五环之间，月末取得预售许可，目前该项目二手房均价为56000元/平米左右。洋房项目有中景•江山赋、招商嘉铭•珑原、龙山御景、长滩壹號均位于北五环外，成交价格均与周边看齐，其中招商嘉铭•陇原为近期项目。另外，龙山御景为纯新盘入市，位于怀柔，对外报价18000元/平米，目前尚无实际成交，而目前该区域新房售价在15000元/平米以内。

图3：北京新建住宅期房供应情况(2011.03-2012.03)

表1：2012年3月北京新建商品住宅各城区期房供应详情

住建委为北京新建商品住宅库存“瘦身”全市可售房源9.1万套

27日消息，住建委对全市新建商品住房库存进行全面清理，清除3.3万套无效房源，目前全市可售住房为9.1万套。此次清理的无效存量房中，现房是重点，期房占比上涨，凸显出期房市场的真实压力。

图4：清理后各城区新建商品住宅库存占比情况

下月预测：继续加码释放刚需

金三”北京住宅市场开始活络，新建住宅成交量持续增长，进入“银四”，市场表现将“继续加码释放刚需”。这包含两层意思，首先是刚需购房预期价位接近，着手购房增加，具体说，住宅市场成交量将进一步放大；另一方面，适合市场需求的产品加速入市，预计4月份有24个项目推新入市。

价格方面，由于目前购买主体和适合市场需求的产品稳定，并逐步加码释放，成交均价基本保持在2万元/平米以下，并且项目能换取相对理想的成交，这预示着价格的底部和越来越多的项目跟进。

而随着近来国家政策倾向首置刚需，贷款难度降低，优惠增多，房源增量扩大，4月份将再创年内置业的高潮。

新建商品住宅月成交榜

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